作者：Janlo de los Reyes

菲律宾约五分之四的商业及企业房地产（CRE）领导者认为，人工智能（AI）将在未来三至五年大幅塑造其房地产战略。然而，仅有18%的领导者已从监测和部署阶段进一步发展到将AI全面整合进运营，并为组织应对AI相关变化做好准备。

这是JLL《2026年未来工作调查》的主要发现之一。该调查考察了组织如何管理AI转型、生产力要求、风险管理和资产组合战略。这项全球调查于今年1月至4月开展，收集了菲律宾100名企业房地产领导者和高管的反馈。受访者来自20个行业的组织，这些组织的员工人数从至少500人到超过10,000人不等。

AI执行障碍

尽管79%的领导者承认AI将影响其资产组合，但许多组织仍处于规划阶段。这一差距反映出，在AI应用早期阶段，评估AI对组织的影响具有复杂性。

在目前推进AI转型的组织中，48%仍在分析AI对CRE职能的影响，46%在监测AI趋势。约44%的组织正在建模AI对其资产组合的影响，另有42%在建模AI对新办公地点的影响。此外，43%的组织正与业务部门和人力资源（HR）团队合作，以推动组织动员。

约73%的组织预计公司员工人数将扩大。在持这一预期的行业中，银行业及其他金融服务业排名第一，专业及商业服务业和医疗保健业分别排名第二和第三。相比之下，建筑及工程业以及制造业企业预计员工人数将减少。

与此同时，65%的组织认识到AI将重塑人类岗位，而35%的组织预计自动化将导致部分岗位减少。在预计岗位将被重塑的行业中，银行业及其他金融服务业、医疗保健业、制造业以及专业及商业服务业位居前列。在预计自动化将导致岗位减少的行业中，建筑及工程业以及银行业及其他金融服务业领先。

这些发现为AI究竟会减少就业还是创造新就业机会的争论提供了背景。研究承认劳动力可能减少，但也指出，AI应用可能带来就业机会并推动岗位重新设计。劳动力减少可能导致岗位消失，从而降低对办公空间的需求。相反，银行业及其他金融服务业、医疗保健业、制造业以及专业及商业服务业的劳动力扩张，可能产生额外的办公需求，整体上带来办公空间净正吸纳。

人才稀缺也成为一项潜在担忧。约55%的组织认为，AI将要求劳动力快速再培训，并掌握新的技能组合。最可能出现这一预期的行业包括银行业及其他金融服务业、建筑及工程业、数据中心、医疗保健业以及专业及商业服务业。与此同时，45%的组织认同，AI增强可以让员工承担更高价值的任务，从而改善人才可获得性。科技和数字企业在这一群体中居于领先地位。

能力差距超过预算限制

在未来几年制约AI应用和价值创造的因素中，预算限制排在前五名之外。这或许有助于解释为何许多组织仍处于监测和分析阶段。即便组织已具备预算，推动变革所需的专业能力不足、跨团队协作困难，以及仍在发展的国家AI战略，仍被视为价值创造的主要障碍。

为最大化员工个人生产力，未来主要投资重点包括关键基础设施，尤其是先进技术和AI支持，以及可靠的技术基础设施。在生产力提升因素中，可调整的个人空间和基于活动的工作场所分别排名第三和第四。对于体验差异化因素，组织正重点关注员工福祉设施以及工作与生活管理服务。

这些发现凸显了房地产在创造价值方面的作用。疫情之后，组织更加重视办公场所支持员工生产力的能力。

可负担性决定资产组合执行

在建筑层面，组织正在形成的优先事项包括长期战略定位、AI驱动的建筑，以及建筑质量和配套设施。

这与市场中观察到的“追逐优质资产”趋势一致，因为办公空间使用者正在新建的高端和认证建筑中寻求更优质的空间。除了成本因素外，这一转变还受到以下因素推动：尤其是跨国公司（MNCs）需要与环境、社会和治理（ESG）目标保持一致；市场对技术赋能办公场所的需求不断增长；以及企业希望通过优质地址吸引人才。

在供应端，鉴于仅大都会地区就有大量老旧存量资产，这些趋势进一步强化了资产升级的必要性。随着市场环境快速变化，建筑业主需要保持相关性，否则将面临过时的风险。

在工作场所层面，办公室的重要性有所提升。问题不再只是组织需要多少空间，而是希望为员工打造什么类型的环境。办公室已经像其他资产类别一样，成为一种体验型空间。受访者将多样化的协作空间、酒店级服务交付、定制化用户体验，以及创新和实验性方式列为正在形成的优先事项。

AI转型正在影响总占用成本（Total Cost of Occupancy），由此形成了愿景与可负担性之间的脱节。尽管组织希望采用智能建筑技术，但AI驱动的劳动力自动化和技术基础设施需求仍是主要担忧。通胀压力、不断上升的运营成本以及能源和公用事业费用，也是重要的成本来源。这些压力可能压缩用于长期战略定位和转型的其他投资预算。

战略行动框架

JLL的调查结果指向三个行动领域。

首先，组织需要为多种劳动力未来做好准备。鉴于工作安排具有多样性，组织可以针对不同模式进行规划，包括完全远程办公、混合办公以及全面回归办公室的情景。预计办公空间将继续发挥关键作用，因此投资于平衡生产力与员工福祉的工作场所十分重要。组织还可以通过采用不同租期以及保留中心—卫星式办公布局来保持灵活性，办公空间既可以是传统办公室，也可以是灵活办公空间。

其次，组织需要在保留选择空间的同时弥合能力差距。这包括建设内部能力，并在内部专业知识不足时与AI专家合作。

最后，组织需要建立感知机制并提升决策敏捷性。这要求CRE、HR、信息技术（IT）、财务和运营团队之间加强协作。组织还应优先定期跟踪空间使用情况、AI应用情况和员工偏好，并明确何时进行投资或调整资源的规则。

归根结底，能够在CRE转型中领先的组织，将是那些为未来建立适应性能力的组织。

Janlo De Los Reyes担任JLL菲律宾研究与咨询负责人。