Уступки со стороны продавца — их также называют кредитами продавца (seller credits), а в обычном ипотечном кредитовании они известны как взносы заинтересованной стороны (interested party contributions) — это деньги, которые продавец жилья соглашается направить на покрытие расходов покупателя на закрытие сделки и других издержек покупки. В сегодняшнем рынке покупателя уступки со стороны продавца находятся почти на рекордно высоком уровне, а значит у покупателей, ищущих жилье, есть хорошие шансы договориться о кредите или иной помощи при покупке. Есть одно важное предупреждение: каждая крупная ипотечная программа ограничивает уступки небольшой долей цены покупки.

Эти лимиты имеют значение. Если вы запросите больше, чем допускает ваша кредитная программа, кредитор уменьшит ваши уступки при закрытии сделки, и вы получите меньше, чем ожидали. Лимиты закреплены в правилах, которым обязаны следовать кредиторы: для обычных кредитов их устанавливают Fannie Mae и Freddie Mac, а для кредитов FHA, VA и USDA — соответственно HUD, Министерство по делам ветеранов и Министерство сельского хозяйства США. Знакомство с лимитами уступок со стороны продавца для вашей кредитной программы еще до начала переговоров с продавцом укрепит вашу переговорную позицию.

Лимиты уступок со стороны продавца: краткий обзор

Лимиты уступок по обычным кредитам

Для покупателей, приобретающих основное или второе жилье с помощью обычного кредита, лимит уступок зависит от размера первоначального взноса. Уступки ограничены 3% при взносе менее 10%, 6% при взносе от 10% до 24.99% и 9% при взносе 25% и более.

Денежные суммы могут быть значительными. При покупке дома за 450 000 долларов с первоначальным взносом 5% максимальные уступки составляют 13 500 долларов. При взносе 20% покупатель может получить до 27 000 долларов уступок.

Уступки рассчитываются в процентах от цены покупки или оценочной стоимости — в зависимости от того, что меньше. Их можно использовать для покрытия расходов на закрытие сделки, предоплаченных расходов и до 12 месяцев взносов в ассоциацию домовладельцев. Уступки нельзя направить на первоначальный взнос, использовать для увеличения денежных резервов или засчитать в минимальный собственный вклад заемщика.

Лимиты уступок по кредитам FHA

В отличие от обычных кредитов, кредиты FHA не ограничивают уступки в зависимости от размера первоначального взноса. Максимальная уступка со стороны продавца составляет 6% от цены покупки или оценочной стоимости — в зависимости от того, что меньше, — и это действует даже для покупателей, вносящих минимально возможный первоначальный взнос в размере 3.5%.

«Если вам действительно нужна такая дополнительная помощь, потому что у вас не накоплено много денег, возможно, в ваших интересах оформить кредит FHA», — говорит Эшли Харрис, директор образовательных программ для покупателей жилья в Neighbors Bank.

В случае кредита FHA уступки со стороны продавца можно использовать для покрытия расходов на закрытие сделки, предоплаченных расходов и дисконтных пунктов. Они также могут покрыть единовременную страховую премию по ипотеке (MIP), однако в этом случае вся сумма должна быть уплачена наличными при закрытии сделки; премию нельзя разделить между единовременным и финансируемым платежами.

Уступки со стороны продавца не могут покрыть какую-либо часть первоначального взноса, и их нельзя использовать на расходы на переезд, погашение долгов или ремонт, не предусмотренный требованиями FHA.

Лимиты уступок по кредитам VA

Кредиты VA не ограничивают оплачиваемые продавцом расходы на закрытие сделки, но другие уступки со стороны продавца ограничены 4% оценочной стоимости недвижимости.

Стандартные расходы на закрытие, которые продавец может оплачивать без ограничений, включают плату за оценку VA, дисконтные пункты и покупку ставки, комиссию за оформление кредита, налоги, страхование титула и плату за регистрацию. Погашение долгов или уплата сбора VA (funding fee) считаются уступками и подпадают под лимит 4%.

Лимиты уступок по кредитам USDA

Уступки по кредиту USDA не могут превышать 6% цены покупки и должны использоваться на допустимые расходы по закрытию сделки, а не на дополнительные стимулы, такие как погашение долгов. Лимит 6% не распространяется на деньги, которые продавец вносит на эскроу-счет для оплаты ремонта.

Одно правило, действующее для всех типов кредитов

Независимо от кредитной программы уступки со стороны продавца, как правило, не могут превышать допустимые расходы на закрытие по кредиту. Это значит, что покупатели, договорившиеся о щедрых уступках и позже узнавшие, что расходы на закрытие будут ниже ожидаемых, могут лишиться части того, на что согласился продавец. Кредиты продавца отражаются отдельной строкой как в предварительной оценке кредита (Loan Estimate), так и в заключительном раскрытии (Closing Disclosure), поэтому покупатели могут сравнить согласованный кредит с тем, что фактически поступит при закрытии сделки.

«Мы часто видим, как это происходит. Кредитор обычно дает вам оценку расходов на закрытие, но многие из этих статей вне его контроля, и по ним можно искать варианты самостоятельно. Он может указать отличную оценку по страхованию жилья, но вы можете найти его гораздо дешевле. И вдруг вместо необходимых 5% на расходы по закрытию вам нужно только 4%, хотя вы договорились о 5%. Ну, эти деньги — не те, которые можно просто забрать домой», — говорит Харрис.

Однако у покупателей есть пара запасных вариантов. Предположим, вы покупаете дом за 400 000 долларов и договорились об уступках на 20 000 долларов, но затем выясняется, что расходы на закрытие составят всего 16 000 долларов. Вы можете использовать оставшиеся 4 000 долларов на покупку более низкой ставки, увеличив расходы на закрытие до 20 000 долларов, поскольку покупка ставки, как правило, является допустимым расходом при закрытии. Либо вы можете договориться с продавцом о снижении цены продажи до 396 000 долларов, сэкономив 4 000 долларов на покупке.

Как максимально использовать лимит уступок

Чтобы использовать уступки со стороны продавца с максимальной выгодой, оцените свой бюджет на закрытие сделки и определите, где вклад продавца принесет вам наибольшую пользу:

• Подтвердите лимиты. Поговорите с кредитором, чтобы подтвердить лимит уступок для вашего типа кредита, выясните, какие статьи могут покрываться уступками, и изучите оценку расходов на закрытие.
• Оцените свое финансовое положение. Подумайте, достаточно ли у вас накопленных наличных для оплаты страхования жилья, сборов и прочего при закрытии сделки. Если нет, вероятно, имеет смысл использовать кредит продавца для уменьшения этих первоначальных расходов.
• Изучите варианты по ставке. Рассмотрите дисконтные пункты и варианты временного снижения ставки, чтобы понять, сколько они стоят и как повлияют на ваш ежемесячный платеж. Возможно, вы захотите направить часть согласованных уступок на то, чтобы сделать платеж по ипотеке более доступным — в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
• Проверьте другие допустимые варианты использования. Если ваша кредитная программа допускает направление уступок на компенсацию ремонта или погашение долгов, подумайте, добавят ли такие варианты свободных средств в ваш бюджет при переезде в новый дом.

Лимиты уступок со стороны продавца: часто задаваемые вопросы

Сколько уступок со стороны продавца можно запросить по обычному кредиту?

Вы можете запросить 3% цены покупки при взносе менее 10%, 6% при взносе от 10% до 24.99% и 9% при взносе 25% и более. Это предполагает, что недвижимость будет вашим основным жильем или вторым домом, а не инвестиционной собственностью.

Могут ли уступки со стороны продавца превышать мои расходы на закрытие?

Уступки со стороны продавца, как правило, не могут превышать допустимые расходы на закрытие по вашему кредиту. Кроме того, уступки должны укладываться в лимиты, установленные каждой кредитной программой.

Меняются ли лимиты уступок в зависимости от цены покупки?

Да. Кредитные программы устанавливают лимиты уступок в процентах от цены покупки, поэтому при изменении цены покупки меняются и лимиты. Например, если вы покупаете дом за 400 000 долларов с обычным кредитом и первоначальным взносом 5%, уступки со стороны продавца ограничены 3% цены покупки, то есть 12 000 долларов. Если цена покупки изменится на 300 000 долларов, а вы по-прежнему вносите 5%, то уступки не могут превышать 9 000 долларов.

Можно ли получить уступки со стороны продавца на инвестиционную недвижимость?

Да. Если вы покупаете инвестиционную недвижимость с обычным кредитом, вы можете получить уступки со стороны продавца до 2% от меньшей из величин: цена покупки или оценочная стоимость. Портфельные кредиторы устанавливают собственные правила и в некоторых случаях могут допускать уступки на инвестиционную недвижимость до 6%.

Что происходит, если оценка дома оказывается ниже цены покупки?

Если оценка дома оказывается ниже цены покупки, максимально возможные уступки со стороны продавца, как правило, снижаются. Большинство кредитных программ привязывают лимиты уступок к меньшей из величин — оценочной стоимости и цены покупки — либо к оценочной стоимости. В случае кредитов USDA, где лимит основан на цене покупки, разрыв в оценке часто приводит к пересмотру цены покупки, тем самым уменьшая максимальные уступки со стороны продавца.

Источник: Yahoo Finance