Исследование, опубликованное в журнале политики AEA, рассматривает экономические последствия реформы зонирования в Сан-Паулу, Бразилия, которая повысила максимальные допустимые объемы строительства вдоль выделенных транспортных коридоров. В работе, подготовленной Santosh Anagol, Fernando Ferreira и Jonah Rexer, для количественной оценки результатов используется модель равновесия рынка жилья. Сан-Паулу — один из крупнейших мегаполисов мира, в котором в пределах города проживает более 12 миллионов человек, поэтому масштаб измеренных эффектов особенно важен для других быстрорастущих городов, рассматривающих подобные политики повышения плотности застройки.

Согласно результатам, девелоперы отреагировали на смягчение ограничений увеличением заявок на строительство многоквартирных домов в кварталах, непосредственно затронутых реформой. Это дополнительное предложение способствовало снижению цен на жилье в районах, где была разрешена более высокая плотность застройки. Модель оценивает общий рост жилищного фонда города на 1,6% и снижение цен на жилье на 0,4%.

Исследователи отмечают, что эти изменения привели к значительным переносам жилищного богатства от нынешних домовладельцев к будущим владельцам жилья, поскольку в затронутых районах стоимость недвижимости снизилась. Этот распределительный аспект — повторяющаяся тема в городской экономике: ослабление строительных ограничений, как правило, приносит выгоду потенциальным жильцам и девелоперам, одновременно снижая стоимость активов существующих собственников, что создает политическую напряженность вокруг реформ. В целом реформа принесла выгоды благосостоянию, эквивалентные 0,65% городского ВВП Сан-Паулу. Основной вклад в этот результат внесли прибыль девелоперов и выгоды для потребителей от новой застройки.

Это исследование дополняет более широкий массив экономических работ о том, как регулирование землепользования формирует городские рынки жилья. Реформы зонирования, допускающие более плотную застройку рядом с транспортной инфраструктурой — стратегия, часто называемая transit-oriented development, — нередко изучаются с точки зрения их потенциала повысить доступность жилья и улучшить городское благосостояние, хотя результаты существенно различаются в зависимости от города и конкретного дизайна политики. Сопоставимые реформы в таких городах, как Окленд, Новая Зеландия, привлекают внимание экономистов, изучающих, приводит ли разрешение на более активное строительство многоквартирного жилья к заметному росту предложения и сдерживанию цен.

Источник: Marginal Revolution, со ссылкой на журнал политики AEA.