Соединенные Штаты переживают один из крупнейших демографических сдвигов в своей истории: более 10 000 американцев ежедневно достигают пенсионного возраста. Эта трансформация вновь поднимает вопросы пенсионного дохода, жилья, финансовой безопасности и долгосрочного планирования, а специалисты по ипотеке и недвижимости говорят, что один вариант финансирования наконец получает заслуженное внимание: использование обратной ипотеки для покупки дома.

Хотя многие потребители ошибочно считают, что обратная ипотека доступна только домовладельцам, рефинансирующим имеющуюся недвижимость, программа Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase Федерального жилищного управления и несколько собственных программ обратной ипотеки позволяют квалифицированным пожилым покупателям приобрести новое основное место жительства с использованием финансирования через обратную ипотеку. Займы HECM, застрахованные FHA, как правило, доступны заемщикам в возрасте 62 лет и старше, а заявители должны до закрытия сделки пройти обязательную консультацию по обратной ипотеке у консультанта, одобренного HUD.

Знакомый процесс с ключевым отличием

Как и при традиционной ипотеке, покупатели согласовывают договор купли-продажи, открывают эскроу-счет, получают оценку недвижимости, проходят проверку на соответствие требованиям финансирования, вносят первоначальный взнос и оплачивают обычные расходы при закрытии сделки. Главное отличие заключается в том, что обратная ипотека, как правило, не требует ежемесячных платежей по основному долгу и процентам, пока заемщик занимает дом в качестве основного места жительства и продолжает выполнять обязательства по займу, включая уплату налогов на недвижимость, страхование домовладельца и содержание имущества. Заемщики могут в любое время добровольно вносить платежи по основному долгу или процентам без штрафов за досрочное погашение.

"Это кредитная программа, которая достигает зрелости — буквально и фигурально", — сказал Paul E. Scheper, CRMP, CSA, SRES, президент Loangevity Mortgage. "По мере старения Америки все больше пенсионеров смотрят за пределы традиционного ипотечного финансирования и обнаруживают, что займы на покупку через обратную ипотеку могут стать важной частью комплексной пенсионной стратегии, а не просто способом занять под залог дома."

По словам Scheper, одно из самых распространенных заблуждений вокруг обратной ипотеки состоит в том, что покупка дома с ее использованием существенно отличается от получения обычной ипотеки.

"Большинство людей удивляются, узнав, что покупка дома с обратной ипотекой очень похожа на получение традиционного кредита на покупку", — пояснил Scheper. "Покупатель по-прежнему выбирает дом, подписывает договор купли-продажи, открывает эскроу, получает оценку, вносит первоначальный взнос и оплачивает расходы при закрытии. Риелторы, эскроу-офицеры, титульные компании и кредиторы следуют знакомому процессу покупки. Главное различие в том, что обязательные ежемесячные ипотечные платежи откладываются, что дает многим пенсионерам большую гибкость ежемесячного денежного потока, при этом они могут добровольно платить, когда захотят."

Расходы при закрытии в основном сопоставимы с традиционной ипотекой

Большинство расходов при закрытии сделки, связанных с покупкой через обратную ипотеку, соответствуют расходам в традиционной ипотечной сделке, включая:

• Комиссии эскроу
• Страхование титула
• Расходы на оценку
• Сборы за регистрацию
• Кредитные отчеты
• Расходы по урегулированию сделки
• Другие обычные расходы сторонних участников сделки

Основное отличие займа HECM, застрахованного FHA, — это первоначальная страховая премия по ипотеке (Upfront Mortgage Insurance Premium, MIP), которая обычно составляет 2% от Maximum Claim Amount и рассчитывается на основе стоимости дома в пределах применимого лимита кредитования FHA.

Scheper считает, что потребителям следует рассматривать MIP не просто как еще один расход при закрытии, а понимать, какую защиту она обеспечивает.

"Я часто говорю клиентам, что MIP означает Mortgage Insurance Protection, потому что именно это она и предоставляет", — сказал Scheper. "Это не просто еще одна комиссия. Это инвестиция в защиту — для домовладельца сегодня и для его наследников завтра."

Что обеспечивает ипотечное страхование FHA

Среди прочих преимуществ страховая премия FHA по ипотеке помогает обеспечить:

• Поддержку Федерального жилищного управления.
• Защиту, позволяющую квалифицированным заемщикам продолжать получать авансы по займу, если их кредитор когда-либо выйдет из программы.
• Надежность федерально застрахованной программы обратной ипотеки FHA.
• Защиту без права регресса, означающую, что при наступлении срока погашения займа ни заемщик, ни наследники, как правило, не должны больше стоимости дома при условии выполнения обязательств по займу.
• Уверенность, позволяющую кредиторам предоставлять финансирование по стандартизированным правилам FHA.

Для сравнения, собственные программы обратной ипотеки обычно не взимают страховую премию FHA по ипотеке, хотя требования к участию, характеристики займов и меры защиты потребителей различаются в зависимости от кредиторов и продуктов.

Заемщикам по обратной ипотеке также необходимо понимать, когда возникает обязанность погашения. Как правило, заем становится подлежащим погашению, когда последний оставшийся заемщик продает дом, навсегда переезжает из него, умирает или не выполняет обязательные условия, такие как уплата налогов, страхование, проживание и содержание имущества.

Инструмент пенсионного планирования, а не просто ипотека

Финансовые специалисты все чаще признают, что жилищный капитал нередко является одним из крупнейших активов пенсионера. По мере развития пенсионного планирования все больше консультантов оценивают собственный капитал в жилье наряду с инвестиционными портфелями, Social Security, пенсиями и другими источниками дохода, помогая клиентам разрабатывать долгосрочные пенсионные стратегии.

Вместо оплаты нового жилья наличными некоторые пенсионеры предпочитают внести требуемый первоначальный взнос, сохранив большую часть своих пенсионных инвестиций. Такая стратегия может помочь:

• Сохранить инвестиционные активы, доступные для долгосрочного роста.
• Повысить диверсификацию за счет балансирования жилищного капитала и инвестиционных активов.
• Улучшить ликвидность, избегая необходимости направлять все доступные денежные средства на покупку.
• Снизить ежемесячные обязательства по денежному потоку за счет отсутствия обязательных ипотечных платежей при продолжении выполнения обязательств по займу.

"Большинство пенсионеров десятилетиями накапливают собственный капитал в жилье, но редко рассматривают его как часть своей пенсионной стратегии", — сказал Scheper. "Когда люди понимают, как работает финансирование покупки через обратную ипотеку, многие начинают смотреть на жилье совершенно иначе."

Помощь пожилым покупателям в приобретении следующего дома

Специалисты по недвижимости говорят, что финансирование покупки через обратную ипотеку становится все более ценным вариантом для покупателей, которые уменьшают размер жилья, переезжают, хотят жить ближе к семье или ищут дом, лучше соответствующий их пенсионному образу жизни.

"Мне посчастливилось направить нескольких моих пожилых клиентов на покупку домов с использованием финансирования через обратную ипотеку. Многие хотели сохранить больше своих пенсионных инвестиций, вместо того чтобы использовать все средства от продажи предыдущего дома", — сказал Dan Dobbs, брокер по недвижимости и еженедельный обозреватель рынка недвижимости с 2002 года. "Обратная ипотека позволила им приобрести желаемый дом, сохранив большую финансовую гибкость и большую часть инвестиционного портфеля."

Программа, время которой пришло

Поскольку число пенсионеров в Америке продолжает расти, специалисты жилищного рынка считают, что финансирование покупки через обратную ипотеку может стать более широко признанным инструментом планирования. Для потребителей и их консультантов практическими вопросами остаются соответствие требованиям, общая стоимость, долгосрочные планы проживания, обязательства по недвижимости и то, как заем вписывается в более широкие цели пенсионного дохода и наследственного планирования.

"Пенсионный ландшафт Америки меняется", — заключил Scheper. "Разговор уже не только о том, где пенсионеры хотят жить. Он также о том, как они хотят, чтобы их активы работали на них. Обратную ипотеку не следует рассматривать просто как заем — для многих пенсионеров это инструмент финансового планирования. При надлежащем использовании она может помочь включить жилищный капитал в общую пенсионную стратегию, сохранить инвестиционные активы, улучшить диверсификацию и обеспечить большую финансовую гибкость на протяжении всей пенсии. Поэтому я считаю, что эта программа наконец достигла зрелости — и буквально, и фигурально."