В июле число незавершённых сделок по продаже вторичного жилья в США снизилось на 2,3% по сравнению с июнем с учётом сезонной поправки и достигло второго минимального уровня за всю историю наблюдений — на той же отметке, что и в июле 2024 года — согласно данным, опубликованным Национальной ассоциацией риелторов (NAR). Рекордный минимум серии был установлен в январе 2026 года.

По сравнению с уже подавленными уровнями июля 2025 года незавершённые продажи сократились на 2,2% в годовом исчислении. Серия данных NAR по незавершённым продажам ведётся лишь с июля 2010 года, тогда как данные по завершённым сделкам восходят к 1980-м годам. Индекс откалиброван так, что уровень 100 соответствует средней контрактной активности 2001 года.

В июле продажи снизились во всех четырёх регионах переписи населения: на Западе они обрушились до рекордных минимумов, а на Юге и Северо-Востоке заметно упали.

Сопоставления за более длительные периоды подчёркивают глубину спада. Незавершённые продажи упали на 36% по сравнению с июлём 2021 года, на 41% по сравнению с 2020 годом и на 33% по сравнению с июлями 2018 и 2019 годов. Даже относительно июля 2010 года, в период жилищного кризиса, продажи ниже на 9%.

Рынок жилья сейчас завершает четвёртый год, на протяжении которого продажи преимущественно оставались ниже минимумов жилищного кризиса, застряв у самого дна после взрывного роста цен на жильё с середины 2020 года до середины 2022 года, и теперь сталкивается с самым высоким за десять лет предложением односемейных домов на вторичном рынке.

Показатель NAR по незавершённым продажам жилья отслеживает контракты, подписанные в июле, которые ещё не закрыты и по любой причине ещё могут быть расторгнуты; уровень расторжений остаётся высоким. Незавершённые продажи дают предварительное представление о будущих завершённых продажах жилья; согласно методологии NAR, большинство контрактов обычно закрывается в течение одного-двух месяцев после подписания, поэтому июльские подписания отразятся в отчётах по завершённым продажам ближайших месяцев.

Незавершённые продажи жилья по регионам

Запад. Незавершённые продажи в июле обрушились на 7,7% по сравнению с июнем с учётом сезонной поправки, обновив рекордный минимум данных. По сравнению с июлём предыдущих лет: -7,1% к 2025 году, -8,2% к 2024 году, -11,9% к 2023 году, -25,0% к 2022 году, -47,4% к 2021 году и -43,9% к 2019 году.

Юг. Незавершённые продажи снизились на 2,2% месяц к месяцу с учётом сезонной поправки; лишь три других месяца за историю наблюдений были столь же низкими или ещё ниже. По сравнению с июлём предыдущих лет: -3,0% к 2025 году, +0,5% к 2024 году (второй минимальный месяц за историю наблюдений), -9,9% к 2023 году, -20,6% к 2022 году, -36,2% к 2021 году и -32,2% к 2019 году.

Северо-Восток. Незавершённые продажи упали на 2,0% месяц к месяцу с учётом сезонной поправки. По сравнению с июлём предыдущих лет: -0,2% к 2025 году, -0,3% к 2024 году, +2,2% к 2023 году, -18,6% к 2022 году, -31,2% к 2021 году и -30,7% к 2019 году.

Средний Запад. Незавершённые продажи сократились на 0,7% месяц к месяцу с учётом сезонной поправки после падения на 8,9% месяцем ранее. По сравнению с июлём предыдущих лет: +1,7% к 2025 году, +5,8% к 2024 году, -4,2% к 2023 году, -20,6% к 2022 году, -30,4% к 2021 году и -26,2% к 2019 году.

Ставки по ипотеке в историческом контексте

По средним еженедельным данным Freddie Mac по ипотечным ставкам, в июле ставки по ипотеке находились в диапазоне от 6,4% до 6,7% — в этом коридоре они остаются с сентября 2022 года. Для справки: тот же ряд данных Freddie Mac установил рекордный минимум 2,65% в январе 2021 года, во время пандемийного жилищного бума.

Wolf Street отметила, что в десятилетия до 2009 года — до того как политика количественного смягчения и нулевых процентных ставок Федеральной резервной системы начала искажать рынки, — ставки по ипотеке были примерно столь же высокими или значительно выше сегодняшних уровней. В этом историческом контексте, по утверждению издания, нынешние ставки вполне нормальны и не слишком высоки; слишком высока инфляция, и рынку жилья — покупателям, продавцам и всей отрасли между ними — необходимо привыкнуть к таким ставкам.

Согласно этому анализу, ставки по ипотеке выглядят высокими лишь в контексте эпохи количественного смягчения, когда ФРС «напечатала» триллионы долларов, чтобы закупить триллионы долларов казначейских ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг (MBS), подавив тем самым процентные ставки и ставки по ипотеке и вздув цены на активы и жильё — динамика, которая в итоге спровоцировала худшую потребительскую инфляцию за 40 лет и сильнейший за историю наблюдений взрывной рост цен на жильё.

Как утверждается в анализе, в результате цены на жильё превысили то, что рынок способен выдержать, вздули страховые взносы домовладельцев и прочие расходы на содержание, отвлекающие потребительские расходы из других сфер, и превратились в обузу для рынка жилья и экономики в целом.

Похожие материалы: Продажи односемейных домов на вторичном рынке уходят глубже в трясину, предложение взлетает до максимума за 10 лет, предложение кондоминиумов — до максимума за 14 лет

Источник: Wolf Street