Они пережидали пандемийный бум, дольше откладывали, дольше снимали жилье и дольше копили — и все это время средний возраст первого покупателя жилья достиг рекордных 40 лет. Теперь покупатели, сделавшие всё правильно, сталкиваются с новой проблемой: Северо-Восток стал самым быстрорастущим регионом страны по числу «стартовых» домов стоимостью $1 млн.

Этот момент особенно неудачен для миллениалов, вступающих в пик расходов домохозяйства и начинающих создавать собственные семьи. Отчет Zillow, опубликованный в июне, насчитывает рекордные 242 города США, где стоимость стартового дома составляет $1 млн и более — втрое больше, чем 80 городов, преодолевших этот порог до пандемии, и больше, чем 226 годом ранее.

При этом доля первых покупателей упала до половины исторической нормы. Для родителей-миллениалов на Северо-Востоке — многим из них сейчас под тридцать с лишним или за сорок, часто с детьми и в поисках большего пространства — эти цифры имеют конкретное очертание.

В Нью-Джерси до пандемии был всего один город с миллионными стартовыми домами; теперь их 26. В Нью-Йорке было 12; теперь 41. Вместе два штата добавили 15 городов в этот список только за последний год — быстрее, чем где-либо еще в стране. Нью-Йоркская агломерация теперь лидирует среди всех с 63 городами, где стартовый дом стоит $1 млн и более.

Этот рост не возник на пустом месте. Шесть из десяти самых конкурентных рынков жилья страны находятся на Северо-Востоке, согласно анализу Zillow за 2026 год — регион, где новое строительство хронически отставало, а дефицит предложения наиболее глубок. Калифорния по-прежнему лидирует по абсолютному числу — 105 городов, но именно на Северо-Востоке кризис активно распространяется.

«Дефицит жилья, копившийся десять лет, столкнулся с интенсивным спросом при исторически низких ипотечных ставках, взвинтив цены на жилье рекордными темпами», — написала старший экономист Zillow Кара Нг. Для покупателей Северо-Востока эти силы наложились друг на друга.

Типичный первый покупатель жилья теперь в возрасте 40 лет

Исторически первые покупатели были моложе, однако типичный возраст первого покупателя достиг исторического максимума в 40 лет, согласно отчету Национальной ассоциации риелторов, опубликованному в ноябре 2025 года. Рынок стал настолько недоступным, что в июле прошлого года число первых покупателей упало до половины исторической нормы.

Растущий ценовой минимум на стартовые дома лишь отодвигает первую покупку еще дальше — проблема, которая заметно обострилась за последние пару лет.

«Для покупателей жилья распространение городов с миллионными ценами существенно — значительно — усугубляет и без того худшую доступность жилья как минимум с 1980-х годов», — рассказал Christopher M. Naghibi, executive vice president и главный операционный директор First Foundation Bank, в интервью Fortune в 2024 году, когда Zillow выпустила отчет о числе городов США с медианной ценой жилья в $1 млн. «Потенциальные покупатели на этих рынках сталкиваются с более высокими барьерами входа: им нужны чудовищно большие первоначальные взносы и более высокие доходы, чтобы позволить себе жилье».

Эта оценка остается верной и сегодня. Zillow определяет стартовый дом как объект в нижней трети стоимости жилья в данном регионе. По состоянию на июнь, типичный стартовый дом по стране стоил $198 649, что на 1,7% больше, чем годом ранее. Но более чем в 200 городах США цены на стартовые дома примерно в пять раз выше. Это явление продолжает распространяться — в том числе туда, куда раньше не добиралось, — и Zillow связывает его в основном с последствиями пандемийного жилищного бума.

Это уже не только проблема Калифорнии

До 2020 года список городов с миллионными стартовыми домами был почти полностью прибрежным; Колорадо был единственным не имеющим выхода к морю штатом с таким городом. Теперь как минимум по одному такому городу есть в 26 штатах — против девяти до пандемии. В Техасе, Вайоминге и Иллинойсе по несколько примеров.

Калифорния по-прежнему лидирует со 105 городами, но самый быстрый рост наблюдается на Северо-Востоке. Нью-Йорк и Нью-Джерси вместе добавили 15 городов за прошлый год: Нью-Йорк вырос до 41 с всего 12 до пандемии, а Нью-Джерси — до 26 с одного.

После лидирующих 63 городов Нью-Йоркской агломерации следуют Сан-Франциско с 37, Лос-Анджелес с 33, Сан-Хосе с 13, а также Майами и Сиэтл — по восемь. Эта картина совпадает с анализом самых горячих рынков Zillow за 2026 год, который показал, что шесть из десяти самых конкурентных рынков жилья находятся на Северо-Востоке, где новое строительство отставало, а дефицит предложения глубок.

Пандемия перезагрузила стоимость покупки жилья: дефицит, копившийся десятилетие, столкнулся с растущим спросом и исторически низкими ипотечными ставками, взвинтив цены рекордными темпами. Эти эффекты закрепились.

Бэби-бумеры вытесняют молодых покупателей с рынка жилья

Давление на миллениалов и поколение Z нарастало годами. Бэби-бумеры, сидящие на полностью выплаченных домах или дешевых ипотеках эпохи пандемии, в рекордном числе вытеснили молодых покупателей с рынка. Издержки заставили одних американцев откладывать такие вехи, как брак и дети, а других — приобретать дома совместно с друзьями или партнерами, лишь бы разделить счет. Другие поступили наоборот — сначала родили детей, дольше снимали жилье и теперь ищут пространство на рынке, который обернулся против них.

«Мы наблюдаем перестройку жилищной лестницы», — ранее рассказывала Fortune Alexandra Gupta, риелтор компании Corcoran Group. «Некоторые первые покупатели переходят к долгосрочной аренде или даже моделям совместного проживания, потому что идея владения домом стала настолько недостижимой».

Скромные признаки облегчения

Условия медленно становятся более благоприятными для покупателей. Zillow установила, что типичный покупатель теперь выходит в ноль по сравнению с арендой примерно через шесть лет — против более восьми в конце 2023 года. С большим объемом предложения и более медленным ростом цен покупатели, финансово готовые, находятся в лучшем положении, чем прежде.

Но «финансово готовые» — выражение, несущее большую нагрузку в 242 городах с миллионными стартовыми домами. Для молодого покупателя там издержки быстро накапливаются: больший первоначальный взнос, более высокая ежемесячная ипотека и более крутой подъем к американской мечте. Для масштаба: первоначальный взнос 20% на дом за $1 млн составляет $200 000 — больше, чем стоит типичный стартовый дом по стране. Неудивительно, что эта мечта во многом сбывается в Техасе.

Продолжит ли карта миллионных стартовых городов расширяться — особенно на Северо-Востоке, где дефицит предложения наиболее глубок, — станет одним из показателей, за которыми стоит следить при следующем обновлении данных Zillow.

Версия этой истории была опубликована на Fortune.com 17 июня 2026 года.

Источник: Fortune