Рынок элитной аренды на Манхэттене устанавливает рекорды: некоторые квартиры сейчас сдаются более чем за $100 000 в месяц, поскольку новый налог Нью-Йорка на «вторые дома» (pied-à-terre) даёт богатым покупателям ещё одну причину арендовать, а не покупать.

Эдди Шапиро, генеральный директор Nest Seekers International, обращается с прямым посланием ко всем, кого возмущают эти шокирующие цены.

«Не расстраивайтесь, если кто-то другой может себе это позволить и решает это сделать, — сказал Шапиро в интервью Fox News Digital. — Они имеют на это право в нашем свободном мире, в свободной экономике. Это называется капитализм. Вот что это такое».

Рекордные показатели аренды

Квартир на Манхэттене, сдающихся дороже $100 000 в месяц, стало в семь раз больше, чем в прошлом году, а число арендных сделок свыше $50 000 более чем удвоилось, согласно рыночным данным, приведённым CNBC.

Средняя арендная ставка для топ-10% рынка за прошлый год выросла на 35% — до $17 464 в месяц, или примерно $121 за квадратный фут в год. Медианная арендная ставка на Манхэттене также достигла рекордных $5 295 в июле, что на 6% выше показателя годичной давности, согласно рыночному отчёту Corcoran Group. Июльский рекорд продолжает общую серию высоких ставок аренды на Манхэттене, которые в последние годы неоднократно обновляли максимумы на фоне ограниченного предложения арендного жилья в боро.

Рост происходит на фоне введения городом нового налога на элитное жильё, не являющееся основным местом жительства владельца. Политика распространяется на дома на одну–три семьи с рыночной стоимостью выше $5 млн, а также на определённые кондоминиумы и кооперативы с оценочной стоимостью выше $1 млн.

Судебная борьба вокруг введения налога

Введение налога уже привело к судебному разбирательству. Три собственника подали иск против администрации Мамдани, утверждая, что город неправомерно заставил жителей Нью-Йорка доказывать, что они проживают в своих домах, вместо того чтобы сначала определить, какая недвижимость подлежит налогообложению.

Город направил первоначальные уведомления примерно 17 000 собственников недвижимости. Судья первой инстанции временно запретил властям действовать на основе спорных уведомлений и значительно более обширного перечня объектов, однако апелляционный суд позже разрешил продолжить процесс, пока продолжается судебная тяжба.

«Я по-прежнему считаю, что надбавка pied-à-terre будет приносить $500 млн в год, — сказал Мамдани в августе. — А важность этого налога в том, что он обеспечит более чистые улицы, более безопасный город и большую поддержку наших школ».

Почему богатые выбирают аренду

Для некоторых богатых покупателей предстоящий счёт за налоги меняет расчёты. Аренда позволяет сохранить основное место жительства в другом месте, избегая при этом новой надбавки и прочих расходов, связанных с владением многоквартирным объектом на Манхэттене за несколько миллионов долларов.

Шапиро согласился, что налог «безусловно, является фактором», но отметил, что он усиливает уже начавшийся сдвиг, а не создаёт рынок шестизначной аренды сам по себе.

«Это естественная эволюция арендных ставок, инфляции, состояния экономики, Нью-Йорка и спроса, — сказал Шапиро. — Налог, безусловно, играет определённую роль, но арендные ставки в Нью-Йорке на уровне шестизначных сумм мы наблюдали ещё в 2019 и 2020 годах на верхнем сегменте рынка».

Он подчеркнул, что такие цены относятся лишь к очень небольшой части рынка.

«Речь идёт о высотных башнях. Речь о квартирах площадью от 5 000 до 10 000 квадратных футов, уникальных в своих микрорынках и конкретных зданиях, которые позволяют получать такие ставки, — сказал он. — Это не каждое здание».

Для арендаторов, готовых отказаться от престижного адреса, существуют и более дешёвые варианты.

«Вам не обязательно тратить $120 000 в месяц, но вы также не будете жить в 15 шагах от Центрального парка, — сказал Шапиро. — Возможно, придётся сесть в метро».

Шапиро отметил, что состоятельные клиенты ощущают налог по-разному в зависимости от ценового диапазона. Покупатели на самом верху рынка зачастую располагают достаточными денежными средствами, чтобы его компенсировать, тогда как те, кто рассматривает объекты в диапазоне от $5 млн до $10 млн, могут более внимательно оценивать процентные ставки, налоги на недвижимость и ежемесячные расходы по содержанию здания.

Бурно растущий фондовый рынок и искусственный интеллект также породили новую волну миллионеров, ищущих жильё в Нью-Йорке, отметил Шапиро. Некоторые предпочитают держать капитал в инвестициях и арендовать жильё ради большей гибкости.

По его словам, пока ещё слишком рано судить, изменит ли налог на «вторые дома» рынок навсегда. Собственники решают, поднять ли арендные ставки, объявить ли Нью-Йорк своим основным местом жительства или нести десятки тысяч долларов дополнительных налогов — решения, которые также определят, как новые налоговые поступления и продолжающееся судебное разбирательство будут развиваться в ближайшие месяцы.

«В некоторых случаях это определённо предмет разговора, когда вы сидите с собственниками, и они решают: „Ого, я только что получил ещё один счёт по налогам на $40 000–50 000 в год. Что мне делать? Могу ли я поднять арендную плату? Оставаться ли мне здесь? Объявить ли теперь Нью-Йорк своим основным местом жительства?“» — сказал он.

Аренда против покупки

Несмотря на ажиотаж вокруг аренды, Шапиро остаётся убеждённым сторонником покупки. Арендаторы могут тратить меньше в краткосрочной перспективе, отметил он, но собственники имеют возможность погашать ипотеку и накапливать богатство.

«В какой-то момент люди остановятся и начнут спрашивать себя: „Почему я плачу все эти деньги каждый месяц на пользу кому-то другому? Почему бы мне не сделать это самому и хотя бы вернуть часть этого капитала?“» — сказал он.

Шапиро также возразил против прогнозов, что налоги, преступность или политическая неопределённость навсегда вытеснят богатых жителей из Нью-Йорка. В трудные периоды люди уезжают, отметил он, но всегда находятся другие, готовые занять их место.

Он вспомнил заголовок, опубликованный после терактов 11 сентября, предсказывавший, что Нью-Йорк больше никогда не построит ни одного небоскрёба.

«С тех пор мы построили их бесчисленное множество и восстановились, — сказал Шапиро. — Мы, как всегда, склонны восстанавливаться быстрее, чем прежде. Это просто величайший город в мире».

Шапиро полагает, что богатые арендаторы в конечном итоге вернутся на рынок купли-продажи по мере снижения процентных ставок и притока в недвижимость капитала, заработанного в технологиях, ИИ и будущих первичных размещениях акций.

На вопрос, какой заголовок он ожидает увидеть через год, Шапиро ответил без колебаний.

«Рынок на подъёме, — сказал он. — Рынок продаж устанавливает новые рекорды и новые максимумы».

Его совет покупателям: не ждать, пока рынок снова начнёт бум.

«Когда вам кажется, что дела идут немного тяжело, именно сейчас время входить в рынок, — сказал Шапиро. — Вы же не хотите ждать, пока снова станет жарко, и оказаться в войне ставок».

«Нью-Йорк жив и здоров, — добавил он, — и он никуда не денется».