Балансы ипотек снизились из-за технического разрыва в отчётности

Балансы ипотечных кредитов снизились на 74 млрд долларов (-0,6%) во II квартале 2026 года, опустившись до 13,12 трлн долларов, согласно отчёту о долгах и кредитах домохозяйств Федерального резервного банка Нью-Йорка, данные которого поступают из Equifax. Нью-Йоркский ФРБ объяснил необычное падение «временным разрывом в отражении ипотечных кредитов в кредитных отчётах из-за передачи обслуживания».

Эта техническая проблема с отчётностью совпала с застоем в выдаче новых ипотек: продажи жилья на вторичном рынке продолжали снижаться — отчасти из-за широко известного «эффекта блокировки», когда домовладельцы с ипотекой под 3% неохотно продают жильё и переходят на кредиты под 6% и выше, — а продажи новостроек угасали, несмотря на масштабные стимулы и снижение цен со стороны застройщиков.

В годовом исчислении балансы ипотек выросли на 187 млрд долларов, или на 1,4%, — это наименьший годовой прирост в процентном выражении с 2016 года.

Балансы HELOC резко растут

Балансы кредитных линий под залог недвижимости (HELOC) выросли на 2,8% во II квартале и на 11,6% в годовом исчислении, достигнув 459 млрд долларов. С минимума I квартала 2021 года балансы HELOC выросли на 45%. Эти цифры отражают фактически использованные средства и не включают неиспользованную часть кредитных линий. Рост цен на жильё в этот период увеличил собственный капитал домовладельцев, обеспечив залоговую базу для данного роста.

Сдвиг в сторону HELOC отражает простой расчёт для домовладельцев, желающих использовать собственный капитал. Вместо рефинансирования действующей ипотеки под 3% в более крупный кредит под 6% многие предпочитают сохранить низкоставочную первую ипотеку и добавить меньшую HELOC под 8% или 9%. Для растущего числа домохозяйств экономическая целесообразность favourit этот подход.

HELOC представляет собой заём с вторичным залогом на недвижимость, обычно с плавающей процентной ставкой, привязанной к прайм-рейт, что означает, что платежи могут возрасти при повышении базовых ставок. Дефолт по HELOC может привести к обращению взыскания и потере недвижимости, даже если выплаты по первой ипотеке осуществляются вовремя, поэтому эти инструменты создают дополнительный уровень риска для домовладельцев, кредиторов и рынка ипотеки в целом. HELOC нанесли дополнительный ущерб во время жилищного краха и ипотечного кризиса.

Отношение жилищного долга к доходу у исторических минимумов

Отношение жилищного долга к располагаемому доходу — объединяющее все ипотеки и HELOC и сопоставляемое с располагаемым доходом по данным Бюро экономического анализа — снизилось до 57,4% во II квартале. Это третье с самого начала наблюдений минимальное значение, уступающее только II кварталу 2020 года и I кварталу 2021 года, когда государственные трансфертные платежи временно раздули располагаемый доход.

Для контекста: в 2007 году, в начале ипотечного кризиса, это соотношение превышало 90%.

Располагаемый доход включает заработную плату после уплаты налогов, а также доходы от процентов, дивидендов, арендной платы, фермерского хозяйства, малого бизнеса и государственные трансфертные платежи. Он исключает прирост капитала, доходы от акций и капитальную переоценку.

Со временем совокупный доход домохозяйств рос быстрее жилищного долга, поскольку увеличивались как число домохозяйств, так и доход в расчёте на одно домохозяйство. В результате бремя жилищного долга по отношению к доходу снизилось.

Растущее отношение долга к доходу служило одним из нескольких предупреждающих сигналов начиная с 2004 года, предшествовавших ипотечному кризису. Потребители наращивали жилищный долг на фоне взрывного роста цен на жильё, используя свои дома в качестве источника наличных через рефинансирование и HELOC. Жилищный долг рос значительно быстрее располагаемого дохода, и к 2007 году соотношение превысило 90%.

Хотя дефолты и обращения взыскания всегда колеблются в зависимости от экономических условий, таких как безработица, масштабный ипотечный кризис формируется через чрезмерное кредитное плечо — условие, отсутствующее в текущей среде.

Уровни просрочек и обращения взыскания остаются умеренными

Уровень просрочек свыше 90 дней по ипотеке снизился до 0,99% от общего объёма непогашенных ипотечных балансов на конец II квартала. Соответствующий показатель просрочек по HELOC незначительно вырос до 0,99% от общих балансов HELOC. Обе цифры примерно соответствуют уровням 2018–2019 годов.

Эти показатели выросли с почти нулевых уровней, наблюдавшихся во время программ отсрочки платежей эпохи пандемии, которые фактически убрали статус просрочки с проблемных ипотек.

Количество новых обращений взыскания снизилось до 55 160 во II квартале. Хотя обращения взыскания выросли с почти нулевых минимумов периода отсрочки, они остаются ниже нижней границы диапазона 2018–2019 годов и значительно ниже исторических норм.

Три фактора обычно провоцируют масштабные волны просрочек и обращений взыскания, и все они присутствовали во время жилищного краха:

1. Чрезмерное кредитное плечо — Заёмщики без чрезмерной закредитованности редко допускают дефолт. Текущее отношение жилищного долга к располагаемому доходу не указывает на системное чрезмерное кредитное плечо.
2. Резкое падение цен на жильё — Глубоко «подводные» ипотеки являются предусловием для крупных волн обращений взыскания. Без резкого снижения цен distressed-заёмщики, как правило, могут продать недвижимость, погасить ипотеку и, возможно, сохранить часть собственного капитала.
3. Кризис безработицы — Во время жилищного краха массовая безработица наступила через пару лет после начала кризиса, частично как следствие более широкого финансового кризиса.

Отдельные дефолты происходят регулярно и обрабатываются банковской и правовой системами. Соответствующие издержки заложены в ипотечные ставки и комиссии. Проблема приобретает системное значение лишь при очень больших масштабах.

Кто несёт риск? В первую очередь налогоплательщики

Около 65% всех непогашенных ипотек — включая практически все субстандартные ипотеки — в той или иной форме гарантированы правительством США. Это одно из самых фундаментальных структурных изменений, появившихся после финансового кризиса, в результате которого значительная часть ипотечного риска была перенесена с банков на налогоплательщиков.

Государственные спонсируемые предприятия (Fannie Mae и Freddie Mac) и государственные агентства (Ginnie Mae, FHA, которая страхует субстандартные ипотеки с низким первоначальным взносом, и VA) выкупают ипотеки у кредиторов, формируют из них ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и продают их инвесторам. Если ипотека приносит убыток, эмитент MBS покрывает убыток и полностью возмещает инвесторам. Эти «агентские» MBS имеют кредитный риск, близкий к нулю, сопоставимый с казначейскими облигациями.

Инвесторам принадлежит около 15% непогашенных ипотек — это кредиты, не отвечавшие требованиям государственного гарантирования и секьюритизированные как «частные» MBS, проданные bond-фондам и пенсионным фондам по всему миру.

Приблизительно 4000 банков и свыше 4000 кредитных союзов держат менее 20% общего жилищного долга, согласно данным Федеральной резервной системы. Крупный ипотечный коллапс причинит этим учреждениям убытки, но не будет угрожать финансовой системе так, как в прошлый раз.