Многие домовладельцы Флориды ликовали 3 ноября 2026 года, когда более 60% избирателей одобрили конституционную поправку, резко снижающую налоги на недвижимость по всему штату.

Согласно этой мере, известной как поправка 3, освобождение homestead — налоговая льгота, исключающая часть оценочной стоимости жилья из налогообложения — вырастет с текущих 51 400 долларов до 150 000 долларов в 2027 году, а затем снова увеличится до 250 000 долларов в 2028 году. Исключая всё большую часть оценочной стоимости недвижимости из налогообложения, эта льгота фактически снижает налоговые счета домовладельцев. Поскольку повышения вводятся поэтапно в течение двух лет, домовладельцы не почувствуют полную льготу до 2028 года, а потери доходов местных органов власти будут нарастать в течение последовательных бюджетных циклов. Сообщается, что новые жители Флориды, покупающие жилье, также смогут претендовать на налоговую льготу, хотя и на более поэтапной основе.

Однако это облегчение имеет высокую цену. Исследовательское подразделение законодательного собрания Флориды оценило, что поправка сократит ежегодные поступления от налога на недвижимость на 11,8 млрд долларов — снижение доходов округов Флориды на 30% и сокращение на 13% для небольших муниципальных органов власти.

Хотя домовладельцы получат некоторое облегчение, бюджетный кризис из-за снижения налоговых поступлений отразится на других жителях Флориды куда более негативно. Эбигейл Холл и Аарон Д. Вуд, экономисты из Университета Тампа, следившие за дебатами вокруг поправки 3, утверждают, что местным органам власти будет трудно финансировать базовые услуги при меньших средствах. Они также ожидают более масштабных экономических последствий, включая сокращение доступного жилья и более широкое переложение налогового бремени с относительно более состоятельных домовладельцев на менее обеспеченных.

Как будет работать поправка 3

Значительная часть политического импульса для поправки 3 возникла из-за роста стоимости жизни и недовольства растущими счетами за налог на недвижимость, которые теперь в среднем составляют чуть более 3 000 долларов в год, но могут быть значительно выше для владельцев более дорогого жилья.

Помимо увеличения освобождения homestead, поправка 3 снижает потолок ежегодной переоценки арендной и коммерческой недвижимости с роста в 10% до роста в 5%. Поскольку налоги на недвижимость основаны на оценочной стоимости актива, эта формулировка фактически ограничивает — но не исключает — повышение налогов для бизнеса. Так, арендодатели, например, всё равно могут столкнуться с ощутимым ежегодным ростом налогов по мере удорожания их недвижимости — издержки, которые, вероятно, будут переложены на арендаторов.

Поправка 3 прямо указывает, что связанные со школами налоги на недвижимость освобождены от этих сокращений. Она также перечисляет теоретические ограничения на использование местными органами власти налоговых средств, призванные обеспечить постоянное финансирование таких важных услуг, как общественная безопасность, инфраструктура и обязательства по пенсионному обеспечению сотрудников. Однако мера также гласит, что средства могут быть использованы на «расходы, одобренные» местными органами власти и округов — неоднозначная формулировка, позволяющая предполагать, что эти положения могут быть нарушены. Поскольку эти правила теперь закреплены в конституции штата, а не в обычном законодательстве, их последующее изменение само потребует еще одной поправки, одобренной избирателями Флориды.

Кто платит по счетам?

Налоги на недвижимость во Флориде взимаются и собираются примерно 640 местными государственными органами. Поскольку в штате нет подоходного налога, сокращение поступлений от налога на недвижимость напрямую ложится на местные органы власти и округа.

При резком сокращении налоговых поступлений предприятия, арендодатели и владельцы другой недвижимости, не подпадающей под освобождение homestead, например вторых домов, почти наверняка увидят рост своих налогов. Это типичная схема: когда правительства сокращают налоги на недвижимость для одних групп, бремя перекладывается на другие.

Эта динамика, вероятно, проявится по мере того, как местные органы власти будут пытаться стабилизировать доходы. Поправка 3 вынудит их повышать налоги в других областях, чтобы компенсировать нехватку. Варианты включают повышение налогов с продаж на уровне штата и местном уровне, расширение перечня товаров, облагаемых налогом с продаж, или увеличение «гербовых сборов» (documentary stamp taxes), которые взимаются с таких документов, как акты, облигации и ипотечные договоры.

Государственные и местные органы власти также могут ввести более высокие сборы за конкретные услуги, такие как вывоз твердых отходов и ливневые коммунальные службы. Другие варианты включают повышение сборов за разрешения и инспекции, налогов на топливо или других служебных платежей, например регистрационных сборов за транспортные средства.

Местные органы власти могут также увеличить туристические налоги на еду, напитки и отели. Но этот ресурс не поможет округам с ограниченным туризмом, а такие доходы в любом случае нестабильны. Конкретная комбинация будет решаться на местном уровне, каждым органом отдельно, поскольку каждое местное правительство Флориды самостоятельно формирует свой бюджет и ставки.

Ключевые услуги почти наверняка всё же пострадают. Финансирование полиции, пожарной службы и скорой медицинской помощи является преимущественно обязанностью местных органов власти, и для большинства округов эти ведомства составляют крупнейшую статью годовых расходов. Снижение налогов на недвижимость станет прямым ударом, особенно в небольших, малонаселенных округах.

Если местные органы власти максимально повысят ставки налога с продаж, малообеспеченные жители Флориды понесут непропорционально большое бремя, поскольку тратят гораздо большую долю дохода на потребление. Они также гораздо чаще снимают жилье, а не владеют им, поэтому любой рост арендной платы ударит по ним сильнее.

Надвигающийся кризис доступного жилья?

Меньше внимания в дебатах вокруг поправки 3 уделялось тому, как она повлияет на дефицит доступного жилья в штате. Холл и Вуд утверждают, что структура снижения налога на недвижимость, вероятно, создаст более сильные стимулы для округов и застройщиков возводить коммерческие объекты вместо жилого строительства.

Жилые дома требуют базового уровня государственных услуг для поддержки жителей и местной инфраструктуры. На большей части Флориды налоги на недвижимость фактически субсидируют жилищное строительство: на каждый доллар, который домовладелец платит в виде налога на недвижимость, правительства округов тратят около 1,20 доллара на предоставление этих услуг. Этот разрыв будет только расти по мере падения поступлений от налога на недвижимость.

С точки зрения местных органов власти и округов, возможно, разумнее сосредоточиться на коммерческом или промышленном строительстве как способе стабилизировать налоговые доходы. Но если домов будет строиться меньше, а деловое строительство — от производства до центров обработки данных — продолжится, дефицит предложения лишь взвинтит цены и арендную плату для работников, необходимых для этих рабочих мест.

Теперь, когда поправка 3 принята, правительства округов и местные органы власти Флориды сталкиваются с серьезными компромиссами. Холл и Вуд считают, что официальные лица штата со временем осознают, насколько масштабными стали изменения — и как быстро им, возможно, придется пересмотреть приоритеты. С вступлением в силу первого повышения освобождения в 2027 году наиболее явные ранние сигналы о том, как адаптируются местные органы власти, будут видны в их бюджетных дискуссиях о налогах, сборах и расходах.

Примечание редакции: в статью внесена поправка с указанием, что текущее освобождение homestead составляет 51 400 долларов, а новые жители Флориды, покупающие жилье, могут претендовать на налоговую льготу на поэтапной основе. Части этой статьи были опубликованы в предыдущем материале от 30 июля 2026 года.

Эбигейл Холл — профессор экономики, а Аарон Д. Вуд — доцент кафедры экономики, оба в Университете Тампа. Статья переиздана из The Conversation по лицензии Creative Commons. Прочитайте оригинальную статью. Этот материал был впервые опубликован на Fortune.com.