Член Совета управляющих Федеральной резервной системы Майкл С. Барр заявил, что жилье становится все менее доступным для многих американцев, поскольку цены на дома и аренда растут быстрее доходов и сбережений домохозяйств, а жилищное строительство остается ниже исторических уровней.

Эти замечания были сделаны в речи 23 сентября 2026 года под названием «Долгосрочный взгляд на стоимость жилья» на саммите «Доступность жилья 2026: саммит развития сообществ», организованном Федеральным резервным банком Чикаго в Чикаго, штат Иллинойс. Барр подчеркнул, что высказанные взгляды являются его собственными и не обязательно отражают позицию его коллег по Комитету по открытым рынкам (FOMC) или Совету управляющих ФРС.

Экономический прогноз и денежно-кредитная политика

Барр отметил, что его интерес к доступности жилья охватывает несколько десятилетий. Он занимался реформой жилищного и ипотечного рынков и содействовал доступу к кредиту для домохозяйств с низкими и средними доходами (LMI). В качестве примеров улучшения доступного жилья он привел государственно-частные партнерства в Саут-Бронксе, на южной стороне Чикаго, в дельте Миссисипи, в Саут-Сентрал Лос-Анджелесе и других сообществах с низкими доходами.

В Совете управляющих ФРС Барр курирует Управление по делам потребителей и сообществ и участвует в решениях по установлению ставок, влияющих на экономику. По его словам, стремление ФРС к максимальной занятости и стабильности цен призвано создать стабильную макроэкономическую среду, в домохозяйства могут сохранять покупательную способность, получать надежные доходы, приобретать жилье и накапливать капитал через домовладение и другие формы инвестиций.

Двойной мандат ФРС — достижение максимальной занятости и стабильности цен, сказал Барр. За последние полтора года экономика пережила ряд шоков, включая введение тарифов, конфликт на Ближнем Востоке, продолжающиеся сбои из-за войны России против Украины и, совсем недавно, всплеск инвестиционного спроса в поддержку создания инфраструктуры искусственного интеллекта (ИИ). Эти шоки способствовали давлению на цены в сторону повышения.

Барр отметил, что экономический рост был устойчивым, рынок труда — прочным, но инфляция оставалась выше цели ФРС в 2 процента и явно не двигалась к цели своевременным образом. Риски для достижения инфляционной цели возросли, тогда как риски для рынка труда снизились, сказал он.

Поэтому FOMC необходимо было перекалибровать денежно-кредитную политику с учетом баланса рисков для целей мандата, по словам Барра. Он сообщил, что FOMC на прошлой неделе повысил ставку по политике, и он поддержал это решение. По его мнению, изменения в экономике вывели политику из равновесия, и корректировка сдвинула ее в правильном направлении.

«В моем базовом сценарии, вероятно, потребуются дальнейшие корректировки политики, чтобы обеспечить своевременное снижение инфляции к цели», — сказал Барр. Он добавил, что устойчивый, прочный рост поддерживает максимальную занятость, а стабильность цен имеет решающее значение для достижения этой цели.

Доступность собственного жилья и аренды

Барр заявил, что высокие ставки аренды и высокие цены на дома относительно доходов и сбережений делали жилье все менее доступным для многих американцев в течение нескольких лет.

Монитор доступности собственного жилья Федерального резервного банка Атланты включает индекс доступности, в котором значение 100 и выше указывает, что семья со средним доходом может позволить себе дом по средней цене, а значение ниже 100 — что она не может позволить себе такой дом при текущей ипотечной ставке.

Согласно монитору, жилье в среднем было доступным после обвала цен на жилье в 2006 году вплоть до пандемии COVID-19. Затем индекс доступности устойчиво опустился ниже 100 и снизился до 68 в июле 2026 года — минимального уровня за 21 год. Реальные цены на жилье постоянного качества во многих частях страны находились на рекордных максимумах, отметил Барр.

Ипотечные ставки также были высокими относительно допандемийного уровня. Барр сказал, что сочетание высоких цен и высоких ставок сделало собственное жилье недоступным для многих семей. Краткосрочные ставки ФРС влияют на долгосрочные ставки заимствований, включая ипотечные, хотя на ипотечные ставки влияет и множество других факторов. Ипотечные ставки, как правило, ниже при более низкой инфляции, сказал он, добавив, что ФРС работает над этой целью в рамках своего мандата по обеспечению максимальной занятости и стабильности цен.

Доступность аренды также стала проблемой. Около 20 арендного жилья в 2024 году сдавалось за 1 000 долларов или меньше в месяц. В 1980 году, с поправкой на инфляцию, 55 процентов арендных единиц сдавались по эквивалентной цене. Эта цифра включает арендный жилой фонд переписи США, то есть единицы, занятые арендаторами или доступные для аренды.

Около половины всех арендаторов сегодня несут чрезмерную жилищную нагрузку, то есть тратят не менее 30 процентов дохода на аренду, а около четверти арендаторов тратят на аренду не менее половины своего дохода. Барр признал, что с поправкой на качество рост арендной платы отражает улучшение качества жилья и удобств, но отметил, что это мало утешает тех, кто не может позволить себе соответствующую арендную нагрузку.

За последние два десятилетия инфляционно-скорректированные доходы домохозяйств росли гораздо медленнее цен на жилье. С 2000 по 2024 год реальный медианный доход домохозяйства вырос примерно на 17 процентов, тогда как реальные цены на жилье в США выросли примерно на 70 процентов.

Более медленный рост доходов затруднил накопление домохозяйствами денежных средств, необходимых для первоначальных затрат при покупке или аренде жилья. Согласно отчету ФРС «Об экономическом благополучии домохозяйств США», 68 процентов потенциальных покупателей первого жилья в 2024 году заявили, что не могут позволить себе первоначальный взнос.

Арендаторы сталкиваются с аналогичными барьерами денежного потока при переезде в новое жилье. Первоначальные затраты могут включать арендную плату за первый месяц, обеспечительный депозит, плату за подачу заявления, а в некоторых случаях — за последний месяц. Исследование Fannie Mae выявило, что покрытие этих первоначальных расходов является одной из главных финансовых болевых точек для тех, кто снимает жилье или переезжает в новую арендную квартиру.

Предложение жилья и цены на дома

Барр заявил, что главной силой, стоящей за высокими ценами на дома, является нехватка предложения жилья относительно спроса. Жилищное строительство много лет остается ниже исторических уровней.

Оценки дефицита жилья в США варьируются примерно от 2 млн до 5,5 млн единиц в зависимости от методологии и региональных различий. При жилом фонде США в примерно 150 млн единиц эти оценки означают дефицит около 1–4 процентов от общего фонда.

Хотя дефицит относительно невелик как доля национального жилого фонда, Барр отметил, что он может оказывать непропорционально большое влияние на доступность, поскольку жилищным рынкам необходим определенный уровень вакансий и доступного предложения для эффективного функционирования. Freddie Mac оценил нехватку в 3,7 млн единиц по состоянию на третий квартал 2024 года, тогда как Национальная ассоциация риелторов® оценила дефицит в 5,5 млн единиц.

Барр выделил четыре главных фактора, стоящих за нехваткой жилья.

Местное регулирование и ограничения землепользования

Земля — конечный ресурс, а ее застройка во многом определяется политикой правительств штатов и местных властей. На протяжении десятилетий местные правила землепользования, зонирования, выдачи разрешений и строительства влияли на то, где можно строить жилье, насколько плотно его можно застраивать и какие типы жилья разрешены.

Правила, требующие меньшей плотности застройки, включая строительство только одноквартирных домов и минимальные размеры участков, стали более распространенными, особенно в пригородах. Барр отметил, что эти правила ограничивают и поддерживают рост цен на жилье, потенциально усугубляя дефицит и повышая цены вокруг городских центров.

Другие местные регуляторные барьеры, включая процессы получения строительных разрешений, стали строже, увеличивая время и расходы на строительство и, вероятно, ограничивая предложение на пределе. Поскольку многие правила применяются на местном уровне, вариации между юрисдикциями также возросли, ограничивая экономию на масштабе для застройщиков.

Барр отметил, что регулирование землепользования связано не только с затратами, но и с преимуществами, включая внимание к пропускной способности школ и инвестициям в инфраструктуру. Одной из вероятных затрат являются более высокие цены на жилье, снижающие доступность домовладения для новых покупателей.

Низкая строительная активность стала более распространенной географически и больше не ограничивается исторически сложными для строительства городами, такими как Нью-Йорк, Сан-Франциско, Бостон и Вашингтон, округ Колумбия. Ограничения землепользования и другие регуляторные ограничения также способствовали замедлению строительства в традиционно быстрорастущих рынках Sunbelt, таких как Атланта, Финикс и Майами. Барр отметил, что десятилетия быстрого роста и перемен на этих рынках привели к тому, что сообщества пытались замедлить застройку.

Производительность в строительстве

Второй фактор — более низкие темпы роста производительности строительного сектора относительно других частей экономики. Данные Бюро статистики труда показывают, что производительность в строительстве, включая жилищное, не демонстрировала долгосрочного роста с 1987 года.

Более слабый рост производительности означает более высокие издержки при прочих равных условиях. Это давит на нормы прибыли и затрудняет строительство более доступного жилья. Барр сказал, что более низкие темпы роста производительности могут быть связаны с трудоемким характером строительства.

Физические процессы, такие как заливка фундаментов, возведение каркасов стен, монтаж конструктивных систем и отделка интерьеров, например, не могут быть заменены машинами или ИИ — «по крайней мере, пока», — отметил Барр. В строительстве применяются технологии, включая автоматизированное проектирование, информационное моделирование зданий и цифровое управление проектами, но эти инструменты часто улучшают координацию и управление информацией, не меняя принципиально физического способа строительства домов. Развитие технологий может создать возможности для улучшений в жилищном строительстве, которые пока не реализованы.

Обвал рынка жилья и Великая рецессия

Третий фактор — ущерб строительному бизнесу, нанесенный лопнувшим пузырем на рынке жилья и Великой рецессией почти два десятилетия назад. Жилищное строительство восстанавливалось очень медленно, особенно на рынках, переживших серьезный обвал цен.

С 2007 по 2012 год число новых строителей домов сократилось вдвое — со 98 000 до 49 000. Более 30 процентов строительных рабочих покинули отрасль после жилищного кризиса, а еще 25 процентов либо ушли из рабочей силы, либо перешли в неформальную занятость. Барр описал возникшую потерю навыков и рабочих рук как поколенческую и отметил, что она, вероятно, влияла на жилищное строительство в течение многих лет.

Пандемийный спрос и рост затрат на ресурсы

Четвертый фактор — рост цен на жилье, связанный с кризисом COVID-19 и инфляцией. Повышенный спрос на жилье, обусловленный удаленной работой и дистанцированием в период пандемии, в сочетании с ограничениями предложенияных материалов и рабочей силы привел к значительному росту стоимости ресурсов для жилищного производства после пандемии.

Стоимость материалов и других товаров, используемых для строительства домов, резко выросла после 2020 года. По данным Бюро переписи населения, индекс цен постоянного качества для новых одноквартирных домов вырос примерно на 40 процентов в период с 2020 по 2025 год. Этот индекс измеряет изменения стоимости строительства нового одноквартирного дома при неизменных размере и характеристиках, так что изменения отражают строительные затраты, а не сдвиги в типе или качестве возводимых домов.

Труд — важная составляющая затрат на жилищное строительство. Устойчивая нехватка квалифицированных строительных рабочих усиливает давление на издержки и ограничивает темпы строительства нового жилья.

Другие издержки, связанные с покупкой жилья, также выросли. Налоги на недвижимость, как правило, растут вместе с ценами на дома, а расходы на страхование жилья в последние годы значительно увеличились, отчасти из-за удорожания восстановления домов.

Эффект блокировки ипотечных ставок и расходы арендаторов

Высокие ипотечные ставки усугубили проблему доступности. Многие семьи выиграли от очень низких ипотечных ставок до 2022 года и теперь менее склонны к переезду из-за более высоких ставок, с которыми им пришлось бы столкнуться. Этот эффект блокировки снижает как спрос, так и предложение жилья и ограничивает динамику жилищного рынка.

Около половины всех ипотечных кредитов по-прежнему имеют ставки 4 процента или ниже, а почти 80 процентов — ставки ниже 6 процентов. На жестких жилищных рынках эффект блокировки может повышать цены на дома, поскольку сокращение предложения, связанное с меньшим числом продающих домовладельцев, может перевешивать соответствующее снижение спроса.

В результате потенциальные покупатели жилья сталкиваются с более высокими ценами на дома, ипотечными ставками, расходами на страхование жилья и налогами на недвижимость.

Расходы арендаторов на жилье также выросли. В августе 2026 года индекс потребительских цен на аренду основного жилья был на 34 процента выше, чем в декабре 2019 года. Инфляция стоимости жилья заметно замедлилась по сравнению с темпами 2022–23 годов, но цены на жилье все еще растут с годовым темпом около 2¾ процента.

Замедление роста арендной платы со временем может принести некоторое облегчение, отметил Барр, но более высокий уровень арендной платы остается значительным бременем, особенно для арендаторов с низкими доходами. Соотношение арендной платы к доходам существенно выросло, и домохозяйства с ограниченными доходами тратят все больше заработанных средств на жилье, даже несмотря на улучшение его качества.

Барр отметил, что семьи с низкими и средними доходами сталкиваются с еще большими трудностями как в домовладении, так и в доступном арендном жилье. Увеличение предложения должно помочь домохозяйствам в целом, но политикам также необходимо целенаправленно уделять внимание потребностям домохозяйств с низкими и средними доходами, которым трудно найти доступное арендное жилье и которые сталкиваются с еще большими препятствиями на пути к собственному жилью.

Закон о реинвестировании в сообщества и жилищные программы

Закон о реинвестании в сообщества (CRA), принятый в 1977 году, содействовал доступности жилья, побуждая банки обслуживать сообщества с низкими и средними доходами, расширять доступ к домовладению и поддерживать инвестиции в доступное жилье и развитие сообществ. Барр назвал CRA краеугольным камнем политики доступного жилья в США. ФРС отвечает за администрирование закона в отношении контролируемых им банков.

Только в 2024 году стимулы, связанные с CRA, поддержали более 430 млрд долларов в виде кредитов и инвестиций в домовладение, малый бизнес и доступное жилье в этих районах. Барр отметил, что привлечение частного капитала помогает расширять предложение доступного арендного жилья, часто в партнерстве с местными общественными организациями и государственным сектором.

CRA расширил возможности домовладения для семей LMI с помощью таких мер, как помощь с первоначальным взносом и партнерство с институтами развития сообществ (CDFI). В последнее время многие банки и небанковские ипотечные провайдеры используют альтернативное андеррайтинг на основе денежных потоков для расширения доступа к кредиту для потенциальных покупателей жилья.

CRA также поддерживает эффективность налогового кредита на жилье для малоимущих (LIHTC), который на протяжении 40 лет остается фундаментальным источником финансирования доступного жилья. Банки, инвестирующие в проекты LIHTC, получают не только налоговые кредиты, но и зачет по CRA за поддержку жилья в недостаточно обслуживаемых районах.

Барр сказал, что CRA создает ожидание инвестиций, а LIHTC предоставляет механизм для привлечения частного капитала к строительству безопасных, стабильных и доступных квартир. LIHTC создает в среднем 110 000 единиц доступного жилья в год, или около 4 млн квартир с момента его принятия.

Многоквартирное строительство — ключевая часть любой стратегии улучшения доступа к доступному жилью для семей с низкими и средними доходами. На стороне спроса жилищные ваучеры дополняют доходы арендаторов LMI, хотя спрос на ваучеры далеко превышает предложение. Ваучеры также могут поддерживать предложение, заверяя застройщиков доступного жилья, что у арендаторов будет достаточно дохода для оплаты.

Недавнее двухпартийное законодательство, принятое Конгрессом, также может поддержать доступность жилья. Законодательство включает положения о расширении арендной помощи, руководящих принципах преодоления зонировочных барьеров для строительства, консультировании по домовладению и финансовой грамотности, конверсии коммерческих зданий в жилье и поддержке модульного (заводского) жилья.

Промышленность, правительство и группы развития сообществ также изучают инновационные строительные практики, включая модульное жилье, как способы снижения затрат и ускорения строительства.

Государственно-частное сотрудничество

Барр отметил, что люди, работающие непосредственно в сообществах — включая тех, кто развивает доступное жилье, консультирует потенциальных покупателей, управляет программами экстренной помощи и работает с получателями ваучеров, — ежедневно видят последствия проблемы доступности. Семьи могут оказываться вытесненными из районов из-за цен, а работники жизненно важных профессий могут не найти доступное жилье рядом с работой.

По его словам, сотрудничество между государственным и частным секторами останется важным. Частные инновации в методах строительства материалах и финансировании могут снизить затраты на застройку и расширить возможное. Финансовые учреждения, включая CDFI, поддерживают развитие доступного жилья через кредитование и инвестиции. Организации развития сообществ вносят незаменимое знание местных потребностей, связи с жителями и практический опыт того, что работает в разных условиях.

Прогресс в доступности жилья потребует действий по всем этим направлениям, с вкладом каждого учреждения и сектора и совместной работой, сказал Барр.

Ранее в 2026 году Барр присутствовал на конференции ФРС, где панель мэров из городов Аризоны, Юты и Теннесси, вне зависимости от политических взглядов, обсуждала практические способы инвестиций в доступное жилье и улучшения своих сообществ. Мэры работали с соседями, сокращали бюрократические барьеры и инвестировали в государственно-частные партнерства, отметил он.

Барр сказал, что такая приверженность местных лидеров вдохновляет его. Он заключил, что этот практический подход может помочь продвижению доступного жилья по всей территории США.

Источники и примечания

1. Барр отметил, что высказанные взгляды являются его собственными и не обязательно отражают позицию его коллег по FOMC или Совету управляющих ФРС.

2. Монитор Федерального резервного банка Атланты считает домовладение недоступным, когда ежегодные расходы на него превышают 30 процентов годового медианного дохода домохозяйства, и доступным, когда эти расходы ниже 30 процентов. Индекс доступности использует значение 100 и выше для указания того, что семья со средним доходом может позволить себе дом по средней цене, и значение ниже 100 — что не может при текущей процентной ставке. См. Federal Reserve Bank of Atlanta (2026), «Home Ownership Affordability Monitor».

3. См. Benjamin J. Keys и Vincent Reina (2025), «Improving Housing Affordability», в Melissa S. Kearney и Luke Pardue, ред., Advancing America's Prosperity (Вашингтон: Aspen Institute), стр. 130–66:

4. Keys и Reina, «Improving Housing Affordability». Цифра по аренде включает арендный жилой фонд переписи США, включая единицы, занятые арендаторами, и единицы, доступные для аренды.

5. См. Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2026), America's Rental Housing 2026:

6. См. Melissa Kollar и Zach Scherer (2025), Income in the United States: 2024, таблица A-1, и Federal Housing Finance Agency, «Purchase-Only House Price Index®». Ряд доходов скорректирован с использованием цепного индекса потребительских цен для всех городских потребителей Бюро переписи. Реальное изменение цен на жилье рассчитано путем корректировки национального индекса цен на жилье FHFA на инфляцию потребительских цен. Индекс FHFA измеряет изменения цен на одноквартирные дома и не является мерой медианной цены. Сравнение иллюстрирует относительное изменение покупательной способности домохозяйств и цен на жилье.

7. См. Board of Governors of the Federal Reserve System (2025), «Housing», в Report on the Economic Well-Being of U.S. Households in 2024, и National Association of REALTORS® (2024), «First-Time Home Buyers Shrink to Historic Low of 24% as Buyer Age Hits Record High», пресс-релиз, 4 ноября.

8. См. Jonathan Gross (2024), «Fannie Mae Research Identifies Challenges Faced by Today's Renters», 1 февраля:

9. Freddie Mac оценил нехватку в 3,7 млн единиц по состоянию на третий квартал 2024 года, тогда как National Association of REALTORS® оценил дефицит в 5,5 млн единиц.

10. См. U.S. Census Bureau (2026), «Housing Inventory Estimate: Total Housing Units in the United States», Federal Reserve Economic Data, Federal Reserve Bank of St. Louis, доступ 21 сентября 2026:

11. См. Nathaniel Baum-Snow и Gilles Duranton (2025), «Housing Supply and Housing Affordability», NBER Working Paper Series 33694:

12. Keys и Reina, «ving Housing Affordability».

13. См. Edward Glaeser и Joseph Gyourko (2025), «America's Housing Supply Problem: The Closing of the Suburban Frontier?», Brookings Papers on Economic Activity, весна, стр. 375–425:

14. См. Bureau of Labor Statistics (2025), «Construction Labor Productivity»: и Leo Sveikauskas, Samuel Rowe, James Mildenberger, Jennifer Price и Arthur Young (2014), «Productivity Growth in Construction», BLS Working Paper 478:

15. См. Thao Le (2025), «The Scarring of the Great Recession on Construction Labor and Housing Supply», Real Estate Economics, т. 25, май, стр. 543–73.

16. См. Rose Quint (2015), «US Government: Number of Builders Declined 50% between 2007 and 2012», блог экономических исследований Национальной ассоциации строителей жилья:

17. См. Hubert Janicki и Erika McEntarfer (2015), «Where Did All the Construction Workers Go?», Research Matters:

18. Индекс цен постоянного качества измеряет изменение стоимости строительства нового одноквартирного дома при неизменных размере и характеристиках. См. U.S. Census Bureau и U.S. Department of Housing and Urban Development, «Survey of Construction»:

19. См. Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2023), The State of the Nation's Housing 2023:

20. См. Joshua Blonz, Mallick Hossain, Benjamin J. Keys, Philip Mulder и Joakim A. Weill (2026), «Pricing Protection: Credit Scores, Disaster Risk, and Home Insurance Affordability», NBER Working Paper Series 34848:

21. Расчеты сотрудников Совета управляющих ФРС основаны на Национальной базе данных ипотечных кредитов, данные на период до 2026:Q2. См. также Hannah Jones (2026), «The Slow Unlock Continues in Q1: 22.1% of Outstanding Mortgages Have a Rate of 6% or Higher», 24 июля:

22. См. Aditya Aladangady, Jacob Krimmel и Tess Scharlemann (2024), «Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices», Finance and Economics Discussion Series 2024-088, пересмотрено в мае 2025:

23. Данные Бюро статистики труда по жилью получены через FRED; Joint Center for Housing Studies of Harvard University, America's Rental Housing 2026.

24. См. National Association of Affordable Housing Lenders, «Community Reinvestment Act»:

25. См. Michael S. Barr (2026), «Developing Communities through Public–Private Partnerships», речь на Национальной конференции по инвестициям в сообщества 2026, Финикс, Аризона, 24 марта: https://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/barr20260324a.htm

26. Keys и Reina, «Improving Housing Affordability».

27. См. U.S. Congress (2026), «21st Century ROAD to Housing Act», H.R. 6644, 119-й Конгресс, 11 июля.

В первоначально опубликованной версии замечаний Барра два предложения на странице 3 ошибочно сравнивали арендную плату в 1980 году и в более поздний период. 28 сентября 2026 года текст был исправлен: «Около 20 процентов арендных жилых единиц в 2024 году сдавались за 1 000 долларов или меньше в месяц, но в 1980 году, с поправкой на инфляцию, 55 процентов сдавались по эквивалентной сумме».