Инвестиции на основе веры имеют проблему с маркетингом. По мере роста сектора этот ярлык распространяется быстрее, чем реальное содержание за ним. Со стороны всё труднее отличить операторов, которые действительно встраивают инфраструктуру поддержки сообщества в свои активы, от тех, кто использует язык социального воздействия прежде всего как инструмент привлечения капитала. По словам Стивена Либмана, основателя Investing With Purpose, разница сводится к одному: измеряемому, отчитываемому и проверяемому воздействию — и большинство операторов, претендующих на этот ярлык, не могут его продемонстрировать.

Ставки реальны. Инвестиции в соответствии с религиозными принципами, или «библейски ответственные» инвестиции, находятся в рамках более широкого пространства ценностно-ориентированных инвестиций — категории, выросшей вместе со спросом инвесторов на портфели, отражающие их личные убеждения. Но в отличие от подходов скрининга, которые просто исключают определённые активы, недвижимость на основе веры выдвигает позитивное утверждение: капитал может приносить и финансовую доходность, и измеримые результаты для сообщества внутри конкретного актива. Именно это позитивное утверждение делает проверку незаменимой — а непроверенные заявления дорого обходятся репутации сектора.

«Не думаю, что это всегда намеренная неискренность, — говорит Либман. — Я думаю, люди действительно верят, что делают добро. Но меня пугает перспектива того, что это станет просто маркетинговым ярлыком».

Сектор ESG служит поучительным примером. Десятилетие разговоров о воздействии, доходности ниже бенчмарка и ограниченных проверяемых результатов сделало инвесторов скептичными в отношении любых заявлений о ценностях. Регуляторы также активизировались в этой сфере: SEC возбуждала принудительные меры против компаний, преувеличивавших свои ESG-кредиты, что напоминает: заявления о воздействии имеют как репутационный, так и комплаенс-вес. Недвижимость на основе веры рискует повторить этот сценарий, если операторы не смогут ответить на простой вопрос: как вы доказываете, что действительно делаете то, о чём говорите?

Аудированная отчётность — это минимум

Базовые вопросы должной добросовестности, применимые к любому оператору недвижимости, в равной мере относятся и к операторам на основе веры: аудированная финансовая отчётность, история распределений, квартальная отчётность, общий профиль рисков и история доходности. Это не факультативные условия, которые можно отменить лишь потому, что оператор делает акцент на миссии. Это минимальный стандарт, и к любому оператору, не желающему предоставить эти данные, следует относиться со скепсисом, насколько бы убедительной ни звучала его история.

Либман прямолинеен в этом вопросе. Религиозное измерение деятельности не заменяет инвестиционную дисциплину; оно должно существовать рядом с ней, подчиняясь тем же стандартам прозрачности и подотчётности.

«Проводят ли они аудит финансовой отчётности? Эти вещи нужно рассматривать так, как их рассматривал бы хороший инвестиционный советник: общий риск, общая доходность, аудированная отчётность, частота распределений, вид квартальных финансовых отчётов, — говорит Либман. — Для нас эти вещи ничем не отличаются от метрик воздействия, которые мы отслеживаем. Мы должны предоставлять инвесторам и то и другое, чтобы они видели всю сложную картину происходящего».

Как выглядит измеряемое воздействие

Помимо финансовой базы, Либман указывает на один структурный признак, отличающий операторов с настоящей инфраструктурой сообщества: способность отчитываться о метриках воздействия с той же регулярностью и детализацией, что и о финансовых показателях.

Это отражает более широкую тенденцию в многофункциональном жилом сегменте, где программы услуг для жителей — поддержка после школы, репетиторство, общественные мероприятия — привлекают внимание как операционная стратегия в жилье для рабочих и доступном жилье. Различие, которое проводит Либман, состоит не в том, ведёт ли оператор такие программы, а в том, квантифицируются ли они и отчитываются ли инвесторам с той же дисциплиной, что и заполняемость или чистый операционный доход.

В Investing With Purpose это реализовано в виде Purposed Care Indicators — фреймворка отчётности, который поквартально отслеживает результаты для сообщества наряду со стандартными финансовыми KPI. Сколько жителей было вовлечено через программы на объекте. Сколько актов заботы было совершено. Сколько приглашений на общественные мероприятия было сделано и принято. Сколько детей получили школьные принадлежности, репетиторскую поддержку или возможность посещать послешкольные программы.

Это не амбициозные цифры из презентации. Они ежеквартально предоставляются инвесторам наряду с чистым операционным доходом, уровнем заполняемости и сводками по распределениям. Двухканальная отчётность создаёт подотчётность по обоим измерениям — финансовому и общественному — и даёт инвесторам проверяемую картину того, исполняется ли миссия или лишь декларируется.

«Со сколькими людьми мы поговорили, со сколькими помолились, сколько актов заботы было совершено на объекте — мы отчитываемся обо всём этом перед нашими инвесторами, — говорит Либман. — Так ваше инвестирование помогло нам профинансировать этот уровень воздействия».

Вопрос, который должен задать каждый оценщик

Для любого, кто оценивает оператора многофункционального жилья на основе веры, Либман сводит проверку должной добросовестности к самой сути: может ли этот оператор показать вам, конкретно и последовательно, что описываемые им результаты для сообщества действительно достигаются внутри актива?

Хорошая история — не доказательство. Заявление о ценностях в презентации — не доказательство. Квартальные отчёты, отслеживающие и финансовые показатели, и воздействие на сообщество, составляемые стабильно во времени, — вот доказательство. Операторы, способные предоставить и то и другое и готовые сообщать о рисках наряду с результатами, — это те, чьи заявления можно принимать всерьёз.

«Честная отчётность, — говорит Либман. — Способны ли вы отчитываться об этом постоянно и корректно? И скажут ли вам операторы также о рисках, связанных с этой инвестицией?»

Для инвесторов практический тест воспроизводим: запрашивайте несколько последовательных кварталов парной отчётности, прежде чем принять любое заявление о воздействии. Сектор недвижимости на основе веры растёт, и этот ярлык продолжит распространяться. Наиболее эффективно ориентируются в нём те инвесторы, которые требуют доказательств — и знают, как эти доказательства выглядят на самом деле.

О компании Investing With Purpose

Investing With Purpose — компания многофункциональной недвижимости на основе веры со штаб-квартирой в Блаффтоне, штат Южная Каролина. Фирма инвестирует в многофункциональные активы по всей стране, сочетая инвестиционный менеджмент институционального уровня с осознанным ценностным фреймворком, где капитал встречается с призванием. Подробнее — на iwpurpose.com.

Отказ от ответственности: эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, финансовой или инвестиционной консультацией. Выраженные здесь взгляды и мнения принадлежат цитируемым лицам и не представляют одобрения каких-либо упомянутых компаний, продуктов или услуг. Читателям следует самостоятельно провести проверку должной добросовестности и проконсультироваться с квалифицированными специалистами перед принятием любых инвестиционных решений.

Раскрытие информации: упомянутые лица или компании могут иметь коммерческие отношения с KeyCrew.

Источник: citybuzz