Билл Акман считает, что причина, по которой жить в Нью-Йорке так дорого, — не капитализм, а мэрия.

В широком интервью с главным редактором Fortune Элисон Шонтелл для серии подкастов Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry глава Pershing Square заявил, что кризис доступности жилья в Нью-Йорке — это провал политики, а не рынка, и что программа мэра Зохрана Мамдани по заморозке арендной платы только усугубляет проблему.

«Давайте возьмём Нью-Йорк как микрокосм, начиная со стоимости жилья», — сказал Акман Fortune. «Она так высока, потому что мэры левого толка сделали строительство здесь крайне трудным, а Мамдани, заморозив аренду, лишь сделает проблему хуже».

Эти слова прозвучали спустя несколько месяцев после того, как Мамдани, называющий себя демократическим социалистом, вступил в должность и выполнил одно из ключевых обещаний кампании: в июне New York City’s Rent Guidelines Board проголосовал 7-1 за заморозку арендной платы по однолетним и двухлетним договорам для почти одного миллиона квартир с rent-stabilization — это первая такая заморозка по двухлетним договорам в истории города. Мамдани назвал это решение «исторической победой для арендаторов Нью-Йорка». Акман с этим не согласен.

Рынок, разделённый надвое

Центральный аргумент Акмана — структурный. Он заявил, что система rent stabilization в Нью-Йорке фактически разделила рынок жилья на две части: арендодатели компенсируют замороженный доход в одной части за счёт повышения ставок в другой.

«Во многих зданиях Нью-Йорка примерно половина арендаторов живёт в квартирах rent-stabilized с замороженной арендой, а другая половина платит по рыночной ставке», — сказал Акман. «Поэтому арендодатели повышают арендную плату на свободном рынке, чтобы получить достаточный денежный поток для покрытия процентных расходов. Это плохая политика, которая способствует проблеме доступности жилья».

Он также указал на ещё одно, по его словам, последствие регулирования аренды: владельцы убирают квартиры с рынка, потому что не могут окупить расходы на ремонт при действующих правилах. Это важно не только для одного здания, поскольку предложение жилья в Нью-Йорке и так ограничено, а каждая пустующая или недоступная квартира усиливает давление на остальной рынок.

«Около 60,000 единиц жилья сняты с рынка, потому что расходы на ремонт нельзя возместить в рамках регулирования аренды», — сказал он. По состоянию на April 2026 года штат сообщил о более чем 57,000 пустующих квартирах с rent-stabilization.

Общественные организации и городские данные давно отслеживают большой объём пустующих квартир с rent-stabilization, хотя причины этого остаются предметом спора. Группы арендаторов и некоторые исследователи жилья утверждают, что именно дерегулирование, а не стабилизация, нанесло больший долгосрочный ущерб доступности жилья, указывая, что с 1994 по 2019 год было дерегулировано более 300,000 квартир. Анализ Moody’s, на который ссылались защитники прав арендаторов, показал, что пятилетняя заморозка арендной платы поставила бы под риск дефолта к 2030 году только около 6% многоквартирных кредитов по всему городу.

Энергозатраты и аргумент «строить больше»

Акман распространил ту же критику и на энергетические расходы Нью-Йорка, которые он также связал с политическими решениями, а не с рыночными силами.

«Почему в штате New York такие высокие энергозатраты? Потому что мы закрыли атомную энергетику, согласование трубопровода занимает 15 years, и мы запретили фрекинг — поэтому мы импортируем природный газ из Pennsylvania. Это просто плохая политика, и мы можем многое исправить за счёт лучшей политики».

Возможно, Акман имел в виду Constitution Pipeline, который подал заявку на одобрение в 2012 году, но в 2016 году New York’s DEC отклонил требуемое разрешение на качество воды, в 2017 году Второй окружной апелляционный суд подтвердил это решение, а после многих years в регуляторной неопределённости компания полностью отозвала заявку в November 2025 — примерно через 13 years после начала процесса, так и не построив трубопровод.

В вопросах недвижимости он привёл два противопоставленных примера. Florida, по его словам, — «чрезвычайно хорошо управляемый штат, который недавно проголосовал за отмену налога на недвижимость исключительно благодаря хорошей политике». Это несколько преувеличено, хотя в целом соответствует действительности: законодательное собрание Florida вынесло на голосование November 2026 measure по снижению налога на недвижимость, и для его принятия всё ещё требуется 60% голосов; он предусматривает постепенное увеличение homestead exemption, а не полную отмену налога на недвижимость.

В Austin, отметил Акман, аренда «значительно» снизилась, «потому что там легко строить» — это аргумент со стороны предложения, который поддерживают исследователи, называющие жилищный дефицит Нью-Йорка «созданным самими и поддающимся решению» через реформу зонирования и выдачи разрешений. Это не преувеличение, поскольку аренда в Austin снижается уже несколько years.

Из этих примеров Акман делает ясный вывод: «Если вы делаете строительство там, где люди хотят жить, сложным, и не позволяете арендодателям возмещать расходы на ремонт, они будут выводить квартиры с рынка».

Богатство, которое он хочет сохранить, и налог, который ему не нужен

Критика жилищной политики у Акмана тесно связана с его более широким взглядом на то, каких жителей должен привлекать город.

Он положительно отозвался о том, что миллиардер Ken Griffin инвестирует в city и заплатил примерно $250 million за квартиру — эта покупка стала темой спорного TikTok-видео Мамдани.

«Такая покупка делает здание экономически жизнеспособным, создаёт рабочие места в строительстве и привлекает обеспеченных жителей, которые платят налоги», — заявил Акман.

«Вы хотите, чтобы самые высокооплачиваемые люди — а это небольшая доля населения — платили большую часть налогов», — сказал он, оценив, что 10% самых высокооплачиваемых обеспечивают 70% налоговых поступлений. «Это не особенно несправедливо. Но вы не хотите отпугивать таких людей, как Elon Musk, от размещения здесь своего бизнеса».

Он напрямую связал эту позицию со своим несогласием с другой крупной идеей доходов Мамдани — налогом pied-à-terre на вторые дома, принадлежащие нерезидентам, — а также с налогом на богатство в California, предупредив, что такие сборы редко остаются ограниченными изначально заявленными рамками.

«Говорят, что это “один раз”, но это никогда не один раз», — сказал Акман. «Подоходный налог тоже начинался с малого и распространялся лишь на немногих».

Недавние материалы Fortune отдельно отмечали, что инициатива Мамдани по налогу pied-à-terre столкнулась с трудностями, связанными с большим числом незарегистрированных «ghost cars» и отсутствующих владельцев в городе, что подчёркивает, насколько сложно на практике обеспечивать исполнение таких налогов.

Когда речь зашла о социализме, Акман не смягчал формулировки: «Ответ — не социализм, социализм — это катастрофа». Затем он предупредил: «Посмотрите, что произойдёт с New York City, если Мамдани сумеет реализовать эти планы».

Публичная критика Мамдани со стороны Акмана началась ещё во время праймериз на пост мэра, когда он пообещал финансировать центристскую альтернативу и назвал программу Мамдани «катастрофической для NYC».

Аргумент миллиардера в пользу капитализма

Дискуссия о жилье — часть более широкого тезиса, который Акман проводил на протяжении всего интервью: капитализм, а не государственное перераспределение или благотворительность, является самым эффективным инструментом для решения проблем доступности жилья и неравенства.

Акман давно утверждает, что значимость человека в жизни в конечном счёте измеряется тем, насколько положительно он влияет на наибольшее число людей.

Он также связал этот разговор с так называемым wealth effect от участия в фондовом рынке, заявив, что почти половина американцев не участвует в росте акций, и частично объясняя эту динамику поддержкой таких кандидатов, как Мамдани.

Вместо того чтобы утверждать, что США слишком зависят от фондового богатства, Акман занял противоположную позицию.

«Зарплаты не могут накапливаться так же быстро, как акции, поэтому всем нужно участвовать в фондовом рынке, чтобы верить в капитализм», — сказал Акман. Именно так он объяснял своё предложение администрации Trump, из которого позже вырос «Trump savings plan» — счёт в стиле 401(k) с государственным софинансированием для работников, у которых нет пенсионных планов от работодателя.

Остаётся спорным, насколько диагноз Акмана соответствует собственным данным города по жилью, но по мере того как вступает в силу заморозка аренды Мамдани, спор о том, кто виноват в кризисе доступности жилья в Нью-Йорке, только усиливается. Акман, у которого 2.7 million подписчиков и прямой доступ к White House, вряд ли собирается отступать.

В подготовке этого материала журналисты Fortune использовали генеративный ИИ как инструмент исследования. Редактор проверил точность информации перед публикацией.

Полное интервью Fortune с Биллом Акманом смотрите здесь.

Этот материал впервые был опубликован на Fortune.com