Согласно материалам компаний и репортажу CoinDesk от 6 сентября, Better и Coinbase внедрили биткоин в один из самых консервативных сегментов финансов США — conforming-ипотеку. Продукт позволяет одобренному заёмщику заложить BTC для финансирования первоначального взноса на жильё, сохранив при этом стандартную первичную ипотеку с гарантией Fannie Mae на объекте недвижимости. Однако самое важное обстоятельство остаётся за рамками заголовка: Better может повторно использовать заложенный биткоин, а заёмщик не сможет вернуть его, пока обычная ипотека не будет полностью погашена или рефинансирована.

Значимость этой конструкции в том, что биткоин превращается из актива, который иначе пришлось бы продать ради первоначального взноса, в залог внутри системы жилищного финансирования. Это также создаёт иной профиль риска по сравнению с типичным криптообеспеченным кредитом. Падение цены биткоина не приводит к маржинальному требованию, однако заёмщик принимает на себя контрагентский риск в отношении Better и может оставить монеты обременёнными на весь срок 15-летней или 30-летней ипотеки.

Что запущено и как устроена двухкредитная конструкция

В своём анонсе от 26 марта Coinbase сообщила, что работает с Better над тем, что компании называют первой ипотекой conforming-класса с криптообеспечением. Better оформляет и обслуживает кредиты. Coinbase обеспечивает подключение счёта и инфраструктуру хранения через Coinbase Prime, но не проводит андеррайтинг ипотеки и не решает, когда продавать залог.

Заёмщик получает при закрытии сделки два кредита. Первый — стандартная conforming-ипотека Fannie Mae, обеспеченная жильём. Второй — кредит на денежный первоначальный взнос, обеспеченный биткоином заёмщика и вторым залогом (lien) на ту же недвижимость. Оба кредита имеют одинаковую процентную ставку и срок амортизации, поэтому заёмщик вносит один объединённый ежемесячный платёж.

На старте принимается только биткоин. На странице продукта Better указано, что другие активы, включая ETH и SOL, могут быть добавлены позднее. В более раннем анонсе компаний упоминался также USDC, однако, по данным CoinDesk, партнёры решили запускаться только с BTC, пока оценивают другие виды залога.

Почему важно соотношение залога 250%

Первоначальное требование по залогу составляет 250%: заёмщик должен внести биткоин на $2,50 за каждый $1, привлечённый по кредиту на первоначальный взнос. В примере компаний покупатель дома за $500 000 может заложить BTC на $250 000 для обеспечения первоначального взноса в $100 000.

Этот буфер снижает подверженность кредитора волатильности биткоина на момент выдачи, но не делает сделку низкорисковой для заёмщика. Заложенный BTC переводится со счёта заёмщика на Coinbase на кастодиальный счёт Better в Coinbase Prime. На сайте Better указано, что залог возвращается после полного погашения или рефинансирования ипотеки, а при продаже дома кредит на первоначальный взнос должен быть погашен до освобождения биткоина.

Биткоин не помогает заявителю пройти квалификацию по обычной ипотеке. По словам Better, заёмщики по-прежнему должны соответствовать стандартным требованиям к доходу, кредитному рейтингу и коэффициенту долговой нагрузки. В письменных комментариях CoinDesk компания заявила: «Ничто в продукте не превращает криптоактивы в квалифицируемый доход и не отменяет пороги DTI или кредитного рейтинга».

Как рехипотекация меняет риск заёмщика

Важнейшая юридическая и финансовая деталь — право Better повторно использовать заложенный биткоин. Better сообщила CoinDesk: «Better может рехипотекировать заложенный биткоин при условии, что она располагает эквивалентным количеством Bitcoin для возврата залога при погашении кредита».

Рехипотекация означает, что залог может использоваться в другой сделке, а не храниться нетронутым. В традиционных финансах эта практика давно устоялась: брокеры регулярно переиспользуют залог клиентов в пределах нормативных ограничений. Однако в криптосекторе крах Celsius и FTX в 2022 году показал, как непрозрачное переиспользование активов клиентов может привести к тому, что пользователи в случае банкротства будут конкурировать как кредиторы, а не возвращать свою собственность — эта история объясняет, почему условия переиспользования залога в криптокредитовании сейчас подвергаются тщательному анализу.

Заёмщику обещан возврат эквивалентного количества биткоина, но не обязательно тех же монет. Это различие имеет значение, если Better или один из её финансовых партнёров потерпит неудачу в период, когда залог переиспользуется.

Better утверждает, что её договоры с заёмщиками и кастодиальные соглашения соответствуют применимым законам, включая правила о несостоятельности. Однако публичные материалы, изученные для этой статьи, не отвечают на вопросы: остаются ли биткоины каждого заёмщика отдельно идентифицируемыми, кто удерживает право собственности после рехипотекации и будет ли заёмщик в случае краха иметь вещное требование, а не требование кредитора. Эти вопросы должны быть прояснены в кредитных документах до того, как заёмщик заложит крупную позицию в BTC.

Для сопоставления см. материал The Bit Journal о биткоин-обеспеченных кредитах Strike без маржинальных требований по цене. Условия погашения и залога у продуктов различаются.

Почему падение цены не приводит к маржинальным требованиям

Продукт отличается от маржинального кредита одним важным образом: снижение цены биткоина не требует от заёмщика дополнительного залога и не влечёт автоматическую продажу. По словам Better, ликвидация привязана к просрочке платежей, а не к рыночной стоимости заложенного BTC.

Пропущенный объединённый платёж запускает процесс просрочки. Better заявляет, что может ликвидировать заложенный биткоин после 60 дней просрочки — после уведомления заёмщика — и продаст лишь столько, чтобы погасить долг и привести счёт в текущее состояние. Обращение взыскания на дом может начаться после 180 дней просрочки согласно правилам Fannie Mae. Better говорит, что обязана сначала обратить взыскание на биткоин, хотя стандартные кредитные средства защиты могут применяться, если продажи залога оказалось недостаточно.

Такая конструкция может привлечь заёмщиков, желающих избежать вынужденных продаж при падении рынка, но она не устраняет жилищный риск. Заёмщик, неспособный вносить объединённый ежемесячный платёж, всё равно может потерять заложенный биткоин и, в конечном итоге, дом.

Что это значит для рынка

Продукт — ранний тест того, может ли биткоин функционировать как залог внутри регулируемого жилищного финансирования без продажи. Better сообщила CoinDesk, что объём запрошенных кредитов в предзаявках достиг $360 млн после публичного запуска, против $260 млн, прогнозированных заёмщиками из более раннего листа ожидания. Компания также сообщила, что 35,9% текущих заявителей владеют криптоактивами на сумму более $500 000, а 38% планируют покупку жилья в ближайшие три месяца.

Эти цифры указывают на спрос со стороны конкретной группы: заёмщиков со значительным криптобогатством, которые соответствуют стандартам обычной ипотеки, но предпочитают не продавать BTC. Продажа подорожавших криптоактивов для первоначального взноса может также иметь налоговые последствия — одна из причин, по которой долгосрочные держатели часто ищут способы занять под активы вместо их продажи. Продукт не является обходом кредитного андеррайтинга и не превращает волатильные активы в доход. Его более широкое значение — в связке между хранением в Coinbase Prime, conforming-ипотекой и кредитом на первоначальный взнос со вторым залогом.

Если конструкция выдержит полный кредитный цикл, другие кредиторы могут протестировать аналогичные продукты. Если же рехипотекация или возврат залога станут предметом споров в период спада, та же конструкция может стать предостерегающим примером и для криптокредиторов, и для компаний жилищного финансирования.

Риски и на что обратить внимание

Первый риск — контрагентский: рехипотекация означает, что заёмщик зависит от способности Better вернуть эквивалентный биткоин спустя годы или десятилетия. Второй — юридическая ясность: заёмщикам нужно знать, сохраняют ли они вещное требование к идентифицируемым монетам или становятся необеспеченными кредиторами при крахе.

Третий риск — время. Залог может оставаться заблокированным до погашения или рефинансирования основной ипотеки, хотя он обеспечивает лишь отдельный кредит на первоначальный взнос. Четвёртый — поведенческий: заёмщик может воспринимать отсутствие маржинальных требований как повод заложить больше BTC, чем разумно, хотя просрочка платежей всё равно может привести к ликвидации.

Ключевые документы, за которыми стоит следить: окончательный договор с заёмщиком, условия хранения, формулировки о несостоятельности и любое расширение за пределы биткоина. Ключевые бизнес-метрики: фактический объём выданных кредитов, уровень просрочки и то, изменит ли Better требование по залогу 250%.

Часто задаваемые вопросы

Учитывается ли биткоин как доход при ипотеке?

Нет. По словам Better, заявители должны соответствовать стандартным требованиям к доходу, кредитной истории и долговой нагрузке независимо от своих криптоактивов. Биткоин используется как залог по кредиту на первоначальный взнос, а не как квалифицируемый доход.

Может ли обвал цены биткоина вызвать маржинальное требование?

Нет. Better утверждает, что движения цены не приводят к маржинальным требованиям или автоматической ликвидации. Компания может продать заложенный BTC после 60 дней просрочки платежей с учётом условий кредита и уведомления заёмщика.

Когда заёмщик получает биткоин обратно?

По словам Better, заложенный BTC возвращается после полного погашения или рефинансирования обычной ипотеки. При продаже дома кредит на первоначальный взнос должен быть погашен до освобождения залога.

Что означает рехипотекация?

Рехипотекация позволяет Better повторно использовать заложенный биткоин, обещая вернуть эквивалентное количество по окончании кредита. Заёмщику не гарантировано, что те же монеты останутся нетронутыми на хранении.

Coinbase является кредитором?

Нет. Better оформляет и обслуживает кредиты. Coinbase обеспечивает подключение счёта и кастодиальную инфраструктуру Coinbase Prime, но не проводит андеррайтинг ипотеки и не решает, когда ликвидируется залог.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической, налоговой или ипотечной консультацией. Заёмщикам следует изучить полные кредитные и кастодиальные документы и проконсультироваться с квалифицированными специалистами перед внесением цифровых активов в качестве залога.