История роста Филиппин за последние 25 лет была одной из самых продолжительных в мире. Ключевые факторы, включая отрасль информационных технологий и управления бизнес-процессами (IT-BPM), денежные переводы филиппинцев, работающих за рубежом, а также молодую англоязычную рабочую силу, поддерживали это расширение.

В частности, сектор IT-BPM способствовал росту занятости за пределами Metro Manila. Он помог создать интегрированные городские комплексы по всей стране и стимулировал спрос на офисные, жилые и торговые площади в развивающихся районах. Теперь искусственный интеллект (ИИ) меняет эту динамику, вынуждая рынок перестраиваться, чтобы максимально использовать создаваемые им возможности.

ИИ часто описывают либо как двигатель экономического роста, либо как силу, способную уничтожить рабочие места и сделать отрасли устаревшими. Сектор IT-BPM занимает центральное место в этой дискуссии. В 2025 году он обеспечивал около 8% валового внутреннего продукта и 1,89 миллиона рабочих мест, одновременно создавая мультипликативный эффект в других отраслях.

Последствия для рынка недвижимости Филиппин имеют большое значение для арендаторов и пользователей объектов, девелоперов, инвесторов и арендодателей, чьи решения в конечном счете зависят от источников спроса. ИИ меняет базовую структуру формирования спроса на недвижимость. Вероятнее всего, рынок не сократится напрямую, а пройдет через перестройку в несколько этапов.

Аналогичную динамику описывает Microsoft Corp. в исследовании 2025 Work Trend Index. В нем рассматривается переход от использования ИИ в качестве помощника в уже существующей работе к управлению людьми командами агентов, а затем к перестройке рабочих процессов и целых организаций вокруг команд, состоящих из людей и ИИ-агентов. Хотя эта концепция сосредоточена на командах, она имеет последствия и для рынка недвижимости: сначала создаются системы, затем растет производительность, а после этого происходит масштабная экономическая трансформация.

Расширение за счет цифровизации

Во всех отраслях компании по-прежнему закладывают основу для внедрения ИИ: переводят записи в цифровой формат, стандартизируют рабочие процессы и создают системы, способные эффективно собирать, хранить и использовать данные. На этом этапе ИИ ускоряет цифровую трансформацию, но не заменяет человеческое суждение.

Большинство организаций все еще находится на ранних этапах внедрения: их инициативы включают пилотные проекты и частичную реализацию. Microsoft описывает этот период как этап, на котором ИИ в основном выступает помощником, позволяя людям эффективнее выполнять работу, не меняя фундаментально структуру организаций. Это соответствует текущим моделям внедрения, поскольку компании продолжают формировать цифровую основу, необходимую для интеграции ИИ.

Результаты, создаваемые ИИ, зависят от того, как сформулированы запросы и как интерпретируются ответы, особенно пока данные остаются неполными или еще организуются. Поэтому на этом этапе по-прежнему необходимы люди, которые уточняют входные данные, интерпретируют результаты и связывают их с реальными условиями. Люди также отвечают за организацию данных, определение процессов и оценку результатов.

Для рынка недвижимости это означает, что занятость остается важным фактором, определяющим потребность в площадях на ранних этапах внедрения ИИ. Сейчас переход в большей степени связан с перенаправлением потребностей в рабочей силе. Человеческий капитал необходим для создания систем, способных поддерживать более широкое использование ИИ, и именно эта основа определит, насколько эффективно технология сможет применяться в будущем.

Сжатие за счет эффективности систем

По мере созревания и стабилизации систем характер работы будет меняться. Задачи, первоначально требовавшие участия людей, все чаще будут выполняться инструментами ИИ с большей степенью самостоятельности. Операции, ранее зависевшие от ручного ввода, включая ввод данных, обработку данных и базовый анализ, станут эффективнее.

Со временем участие людей в рутинной работе, как ожидается, сократится, а рабочая сила сместится в сторону надзора и контроля. Отраслевые прогнозы уже отражают некоторые аспекты этой тенденции: выручка продолжает расти, тогда как расширение штата замедляется, что указывает на повышение производительности на одного сотрудника.

Это соответствует наблюдению Microsoft о том, что интеллект становится все более доступным по запросу, позволяя организациям увеличивать объем выпуска без пропорционального роста численности персонала. На практике рост все меньше зависит от количества сотрудников и все больше — от эффективности взаимодействия людей и систем ИИ.

Для рынка недвижимости это ослабляет давно существующую связь между занятостью и спросом на площади. Спрос на офисы, создаваемый сотрудниками, выполняющими рутинные функции в условиях высокой плотности размещения, может снизиться, тогда как спрос, связанный с более высокоценной работой и специализацией, вероятно, сохранится. Это сформирует иные требования к площадям со стороны пользователей объектов и офисных девелоперов.

Новый спрос в экономике ИИ

Хотя ИИ может сократить потребность в рабочей силе для ряда функций, он также способен создать новые источники спроса. По мере роста объемов данных будет увеличиваться спрос на инфраструктуру данных. К ней относятся физические объекты, такие как центры обработки данных, серверная инфраструктура и вспомогательные сети, обеспечивающие цифровую активность.

Эти активы создают новые источники спроса на недвижимость за пределами традиционных пользователей объектов. Это капиталоемкие с точки зрения недвижимости объекты с особыми требованиями к расположению, подключению и регулированию, которые также могут со временем меняться.

Одним из признаков того, как может развиваться этот спрос, является инициатива Pax Silica, к которой Филиппины присоединились ранее в этом году. В рамках инициативы New Clark City была определена как площадка для предлагаемого промышленного хаба площадью 4 000 акров, ориентированного на ИИ. Проект призван привлечь технологические компании, предприятия передового производства, исследовательские учреждения и инвестиции, связанные с ИИ.

Планы находятся на ранней стадии, а фактический спрос будет зависеть от реализации и исполнения проекта. Поэтому для рынка недвижимости развитие предлагаемого хаба станет важным показателем того, приведет ли запланированная активность, связанная с ИИ, к спросу на инфраструктуру и сопутствующую недвижимость. Тем не менее проект демонстрирует возможности, которые могут возникнуть, если отрасли, связанные с ИИ, получат более широкое присутствие на Филиппинах.

Такие возможности могут включать не только центры обработки данных, но и промышленные парки, исследовательские объекты, жилье, логистику, торговые объекты и другие сопутствующие проекты, которые обычно появляются вокруг крупных центров занятости и инвестиций.

Еще одним важным фактором является энергетика. Системы и инфраструктура ИИ требуют надежного и масштабируемого электроснабжения, что создает дополнительный спрос на энергетическую инфраструктуру — от генерации до хранения энергии.

Одновременно характер работы становится более сложным. Хотя для традиционных ролей может потребоваться меньше людей, спрос на специализированные должности, создающие высокую ценность, будет расти. Главный исполнительный директор Microsoft Satya Nadella заявлял, что ИИ не снижает значение человеческого капитала. Напротив, по мере расширения возможностей ИИ и того, как организации все чаще объединяют человеческий капитал с тем, что он называет «токенизированным капиталом», более ценными становятся суждение, опыт, отношения, изобретательность и распознавание закономерностей.

В результате эти процессы фактически приведут к перераспределению спроса. Устойчивый экономический рост зависит от того, насколько широко распределяются его результаты. Если доходы сосредоточатся в руках немногих, покупательная способность снизится, что повлияет на спрос на офисные, жилые, торговые и промышленные объекты.

Рынок недвижимости особенно чувствителен к этому вопросу, поскольку зависит от долгосрочных обязательств, напрямую связанных с финансовыми возможностями и доверием инвесторов. Главная задача рынка заключается в выявлении новых ролей, способных поддерживать доходы и компенсировать сокращение численности персонала, необходимого для выполнения традиционных функций.

По мере интеграции ИИ в экономические системы новые отрасли, наборы навыков и роли станут ключевыми для поддержания спроса, на котором основан рынок недвижимости. Microsoft называет это появлением «Frontier Firm» — компании нового типа, в которой новые формы экономической ценности возникают благодаря сочетанию человеческой экспертизы и возможностей ИИ.

ИИ не просто заменяет экономическую активность, а меняет место создания ценности и способы формирования роста.

Перестройка рынка

Революция ИИ заставляет рынок недвижимости перестраиваться. Начальный этап сосредоточен на создании систем, за которым следуют приросты эффективности, способные ослабить отдельные виды спроса. Со временем новые источники спроса могут появиться благодаря инфраструктуре, технологиям и меняющейся экономической активности.

Этот процесс перераспределит спрос между типами активов, локациями и функциями. Он повлияет не только на то, где потребуются площади, но и на то, какие виды проектов будут нужны рынку. Офисный, жилой, торговый, гостиничный и промышленный сегменты реагируют на разные факторы по мере изменения потребностей. Поэтому рынок будет перестраиваться с учетом новых условий.

Некоторые могут рассматривать ИИ как угрозу существующим ролям, однако он также открывает следующий этап роста. Факторы, определявшие развитие Филиппин в течение предыдущих 25 лет, меняются и все больше зависят от ценности и специализации. Как предполагает исследование Microsoft, организации переходят к операционной модели, в которой рост все в большей степени определяется сочетанием человеческого суждения и возможностей ИИ, а не только численностью персонала.

Рынок пройдет через несколько этапов: расширение по мере создания систем, адаптация по мере повышения эффективности и, в конечном счете, перераспределение по мере появления новых источников спроса.

Для участников рынка в секторе, который характеризуется долгосрочными обязательствами, задача состоит в том, чтобы распознать новые роли, предвидеть, что будет создавать спрос, где он возникнет и какую форму примет, а также занять позицию достаточно рано, чтобы принять участие в этом процессе. Для девелоперов, инвесторов и пользователей объектов вопрос теперь заключается не просто в том, сколько площадей потребуется. Важно понять, какие площади понадобятся на следующем этапе роста и где возникнет спрос.

David Leechiu — главный исполнительный директор и основатель Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC).