Limity koncesji sprzedającego: O jaką kwotę możesz poprosić?
Najważniejsze informacje
- •Limity koncesji w kredytach konwencjonalnych zależą od wysokości wkładu własnego: 3% ceny zakupu przy wkładzie poniżej 10%, 6% przy wkładzie 10–24,99% i 9% przy wkładzie 25% lub większym, a nieruchomości inwestycyjne mają limit 2%.
- •Kredyty FHA pozwalają na koncesje sprzedającego do 6% niższej z wartości: ceny zakupu lub wyceny, niezależnie od wkładu własnego; kredyty VA ograniczają koncesje inne niż standardowe koszty zamknięcia do 4% wartości z wyceny, a kredyty USDA do 6% ceny zakupu.
- •Koncesji sprzedającego nie można przeznaczyć na wkład własny, a we wszystkich programach kredytowych zwykle nie mogą one przekroczyć dopuszczalnych kosztów zamknięcia.
- •Jeśli koszty zamknięcia okażą się niższe niż wynegocjowane koncesje, kupujący może wykorzystać nadwyżkę na obniżenie oprocentowania kredytu lub wynegocjować niższą cenę sprzedaży zamiast tracić niewykorzystany kredyt.
- •Większość programów kredytowych opiera limity koncesji na niższej z wartości: ceny zakupu lub wyceny, więc niska wycena zwykle zmniejsza maksymalny kredyt sprzedającego, jaki może otrzymać kupujący.
Koncesje sprzedającego — nazywane też kredytami sprzedającego, a w kredytach konwencjonalnych określane jako wkłady strony zainteresowanej — to środki, które sprzedawca nieruchomości zgadza się przeznaczyć na koszty zamknięcia po stronie kupującego oraz inne wydatki związane z zakupem. Koncesje sprzedającego są obecnie blisko rekordowych poziomów na dzisiejszym rynku kupującego, co oznacza, że osoby kupujące dom mają sporą szansę na wynegocjowanie kredytów lub innej pomocy przy transakcji. Jest jednak jedno ważne zastrzeżenie: każdy główny program kredytowy ogranicza koncesje do niewielkiego udziału ceny zakupu.
Te limity mają znaczenie. Jeśli poprosisz o więcej, niż pozwala dany program kredytowy, pożyczkodawca zmniejszy koncesje przy zamknięciu transakcji i otrzymasz mniej, niż oczekiwałeś. Limity są zapisane w wytycznych, których muszą przestrzegać kredytodawcy — Fannie Mae i Freddie Mac ustalają je dla kredytów konwencjonalnych, a HUD, Department of Veterans Affairs i Department of Agriculture odpowiednio dla kredytów FHA, VA i USDA. Zapoznanie się z limitami koncesji sprzedającego dla swojego programu kredytowego przed rozpoczęciem rozmów ze sprzedającym daje silniejszą pozycję negocjacyjną.
Limity koncesji sprzedającego w skrócie
| Rodzaj kredytu | Maksymalna koncesja sprzedającego | Kluczowy warunek |
|---|---|---|
| Konwencjonalny (< 10% wkładu własnego) | 3% ceny zakupu | Główne miejsce zamieszkania lub drugi dom |
| Konwencjonalny (10–24,99% wkładu własnego) | 6% ceny zakupu | Główne miejsce zamieszkania lub drugi dom |
| Konwencjonalny (25%+ wkładu własnego) | 9% ceny zakupu | Główne miejsce zamieszkania lub drugi dom |
| Konwencjonalny (inwestycyjny) | 2% ceny zakupu | Tylko nieruchomości inwestycyjne |
| FHA | 6% ceny zakupu | Na podstawie niższej z wartości: ceny sprzedaży lub wartości z wyceny |
| VA | 4% + wszystkie koszty zamknięcia | Limit 4% na koncesje; brak limitu na standardowe koszty zamknięcia |
| USDA | 6% ceny zakupu | Nie może przekroczyć faktycznych kosztów zamknięcia; limit nie dotyczy płatności za naprawy |
Limity koncesji sprzedającego w kredycie konwencjonalnym
Jeśli kupujesz główny dom lub drugi dom z kredytem konwencjonalnym, limit koncesji zależy od wysokości wkładu własnego. Koncesje mogą wynosić do 3%, jeśli wkład własny jest niższy niż 10%, do 6%, jeśli wkład własny mieści się między 10% a 24,99%, oraz do 9%, jeśli wkład własny wynosi 25% lub więcej.
Kwoty w dolarach mogą być znaczące. Przy zakupie domu za $450,000 z 5% wkładem własnym maksymalna koncesja wynosi $13,500. Przy 20% wkładu własnego kupujący może otrzymać koncesje do $27,000.
Koncesje są obliczane jako procent ceny zakupu lub wartości z wyceny, w zależności od tego, która jest niższa. Można je wykorzystać na koszty zamknięcia, wydatki opłacone z góry oraz do 12 miesięcy opłat homeowners association. Nie można ich przeznaczyć na wkład własny, zwiększenie rezerw gotówkowych ani zaliczyć do minimalnego wkładu wymaganego od kredytobiorcy.
Limity koncesji sprzedającego w kredycie FHA
W przeciwieństwie do kredytów konwencjonalnych, kredyty FHA nie ograniczają koncesji w zależności od wysokości wkładu własnego. Maksymalna koncesja sprzedającego wynosi 6% ceny zakupu lub wartości z wyceny, w zależności od tego, która jest niższa — i dotyczy to nawet kupujących, którzy wnoszą minimalny możliwy wkład własny w wysokości 3,5%.
„Jeśli naprawdę potrzebujesz dodatkowego wsparcia, ponieważ nie masz zbyt wielu oszczędności, może być w twoim najlepszym interesie wejść w kredyt FHA” — mówi Ashley Harris, dyrektorka edukacji dla kupujących domy w Neighbors Bank.
W kredycie FHA koncesje sprzedającego można wykorzystać na koszty zamknięcia, wydatki opłacone z góry oraz discount points. Można je także przeznaczyć na upfront Mortgage Insurance Premium (MIP). Jeśli koncesje mają pokryć upfront MIP, pełna kwota musi zostać zapłacona gotówką przy zamknięciu transakcji; składki nie można dzielić między płatność z góry a płatności finansowane.
Koncesje sprzedającego nie mogą pokryć żadnej części wkładu własnego i nie można ich użyć na koszty przeprowadzki, spłatę długów ani naprawy, które nie są wymagane przez FHA.
Limity koncesji sprzedającego w kredycie VA
Kredyty VA nie nakładają limitu na koszty zamknięcia opłacane przez sprzedającego, ale ograniczają inne koncesje sprzedającego do 4% wartości z wyceny nieruchomości.
Standardowe koszty zamknięcia, które sprzedający może opłacić bez limitu, obejmują opłatę za wycenę VA, discount points i rate buydowns, opłatę za udzielenie kredytu, podatki, ubezpieczenie tytułu oraz opłaty rejestracyjne. Spłata długów lub opłacenie VA funding fee są uznawane za koncesje i podlegają limitowi 4%.
Limity koncesji sprzedającego w kredycie USDA
Koncesje sprzedającego w kredycie USDA nie mogą przekroczyć 6% ceny zakupu i muszą zostać przeznaczone na kwalifikujące się koszty zamknięcia, a nie na dodatkowe zachęty, takie jak spłata długów. Limit 6% nie dotyczy środków, które sprzedający wpłaca na rachunek escrow na pokrycie napraw.
Jedna zasada obowiązująca we wszystkich typach kredytów
Niezależnie od programu kredytowego, koncesje sprzedającego zwykle nie mogą przekroczyć dopuszczalnych kosztów zamknięcia w danym kredycie. Oznacza to, że jeśli wynegocjujesz hojne koncesje, a później okaże się, że koszty zamknięcia będą niższe niż oczekiwano, możesz musieć zrezygnować z części ustalonej przez sprzedającego kwoty.
„To zdarza się często. Zwykle dostajesz od pożyczkodawcy szacunkowe koszty zamknięcia, ale wiele z tych pozycji jest poza jego kontrolą i są to elementy, które możesz porównać na rynku. Mogą więc podać świetną estymację ubezpieczenia domu, ale możesz dostać je znacznie taniej. I nagle, zamiast potrzebować 5% na koszty zamknięcia, potrzebujesz tylko 4%, ale wynegocjowałeś 5%. Cóż, tych pieniędzy nie możesz po prostu zabrać do domu” — mówi Harris.
Masz jednak kilka innych opcji. Załóżmy, że kupujesz dom za $400,000 i wynegocjowałeś $20,000 koncesji, a potem okazuje się, że twoje koszty zamknięcia wynoszą tylko $16,000. Możesz wykorzystać pozostałe $4,000 na obniżenie oprocentowania, podnosząc koszty zamknięcia do $20,000, ponieważ rate buydowns są zazwyczaj dopuszczalnym kosztem zamknięcia. Alternatywnie możesz wynegocjować ze sprzedającym obniżenie ceny sprzedaży do $396,000, oszczędzając $4,000 przy zakupie.
Jak najlepiej wykorzystać limit koncesji
Aby w pełni wykorzystać koncesje sprzedającego, przeanalizuj swój budżet na zamknięcie transakcji i sprawdź, gdzie najbardziej skorzystasz z wkładu sprzedającego.
Porozmawiaj z pożyczkodawcą, aby potwierdzić limit koncesji dla swojego typu kredytu. Dowiedz się, które pozycje mogą zostać pokryte przez koncesje, i przejrzyj szacunkowe koszty zamknięcia.
Zastanów się, czy masz wystarczająco dużo gotówki odłożonej na zamknięcie transakcji na ubezpieczenie domu, opłaty i inne wydatki. Jeśli nie, prawdopodobnie warto wykorzystać kredyt sprzedającego, aby zmniejszyć te koszty początkowe.
Sprawdź opcje discount points oraz tymczasowego obniżenia oprocentowania, aby zobaczyć, ile kosztują i jak wpłynęłyby na twoją miesięczną ratę. Możesz chcieć przeznaczyć część wynegocjowanych koncesji na obniżenie miesięcznej raty kredytu hipotecznego, krótko- lub długoterminowo.
Jeśli program kredytowy pozwala przeznaczyć koncesje sprzedającego na rezerwy na naprawy lub spłatę długów, zastanów się, czy takie wykorzystanie nie zwiększyłoby twojej płynności budżetowej po wprowadzeniu się do nowego domu.
Limity koncesji sprzedającego: Najczęściej zadawane pytania
Ile koncesji sprzedającego mogę poprosić w kredycie konwencjonalnym?
Możesz poprosić o 3% ceny zakupu, jeśli wpłacasz mniej niż 10%, 6%, jeśli wpłacasz od 10% do 24,99%, oraz 9%, jeśli wpłacasz 25% lub więcej. Zakłada to, że nieruchomość będzie twoim głównym miejscem zamieszkania lub drugim domem, a nie nieruchomością inwestycyjną.
Czy koncesje sprzedającego mogą przekroczyć moje koszty zamknięcia?
Koncesje sprzedającego zwykle nie mogą przekroczyć dopuszczalnych kosztów zamknięcia w twoim kredycie. Dodatkowo muszą mieścić się w limitach ustalonych przez dany program kredytowy.
Czy limity koncesji sprzedającego zmieniają się wraz z ceną zakupu?
Tak. Programy kredytowe ustalają limity koncesji sprzedającego jako procent ceny zakupu, więc limity zmieniają się, jeśli zmienia się cena zakupu. Na przykład, jeśli kupujesz dom za $400,000 z kredytem konwencjonalnym i 5% wkładem własnym, koncesje sprzedającego są ograniczone do 3% ceny zakupu, czyli $12,000. Jeśli cena zakupu spada do $300,000, a wkład własny nadal wynosi 5%, koncesje sprzedającego nie mogą przekroczyć $9,000.
Czy mogę otrzymać koncesje sprzedającego przy nieruchomości inwestycyjnej?
Tak. Jeśli kupujesz nieruchomość inwestycyjną z kredytem konwencjonalnym, możesz otrzymać koncesje sprzedającego do 2% niższej z wartości: ceny zakupu lub wartości z wyceny. Pożyczkodawcy portfelowi ustalają własne zasady i w niektórych przypadkach mogą pozwalać na koncesje przy nieruchomościach inwestycyjnych do 6%.
Co się dzieje, jeśli wycena domu jest niższa niż cena zakupu?
Jeśli wycena domu jest niższa niż cena zakupu, maksymalna możliwa koncesja sprzedającego zwykle się zmniejsza. Większość programów kredytowych wiąże limity koncesji sprzedającego z niższą z wartości: wyceny i ceny zakupu albo z samą wartością z wyceny. W przypadku kredytów USDA, gdzie limit opiera się na cenie zakupu, różnica między wyceną a ceną często prowadzi do renegocjacji ceny zakupu, a tym samym do obniżenia maksymalnej koncesji sprzedającego.
Źródło: Yahoo Finance
