Filipińscy deweloperzy nieruchomości przemysłowych coraz częściej rezygnują z budowy spekulacyjnej — projektów uruchamianych bez zapewnionych najemców — na rzecz obiektów typu build-to-suit i prekommitowanych, ponieważ wysokie koszty finansowania i rozwoju skłaniają sektor do bardziej zdyscyplinowanego dysponowania kapitałem, informują konsultanci nieruchomości.

"Obiekty build-to-suit i prekommitowane coraz silniej wypierają budowę spekulacyjną, ponieważ najemcy z branży e-commerce, dystrybucji i łańcucha chłodniczego przedkładają przestrzeń projektowaną pod konkretnego użytkownika i dopasowaną do wymagań technicznych. Wraz z nasilaniem się popytu wyłania się północny korytarz wzrostu, uzupełniający ustalony pas południowy" — napisała firma Cushman & Wakefield w opublikowanym w sierpniu raporcie MarketBeat Industrial za drugi kwartał. Pas południowy odnosi się do korytarza Calaba na południe od Manili, który historycznie dominował w rozwoju przemysłowym; wschodzący korytarz północny koncentruje się na Luzonie Środkowym, w pobliżu osi logistycznej Subic-Clark i portów obsługujących północny Luzon.

Zapewnienie zobowiązań najemców przed rozpoczęciem budowy zmniejsza ekspozycję deweloperów na ryzyka najmu i finansowania, a jednocześnie dopasowuje nową podaż do najemców poszukujących obiektów skrojonych pod ich wymagania operacyjne. Oznacza to także kontrast z boomem magazynowym z czasów pandemii, gdy deweloperzy ścigali się w dodawaniu powierzchni na spekulację, by wychwycić gwałtownie rosnący popyt e-commerce i logistyczny.

Joy Rosario-Bautista, szefowa rynków przemysłowych w firmie doradczej PRIME Philippines, stwierdziła, że nieruchomości przemysłowe pozostały odporne mimo wolniejszego wzrostu gospodarczego, wyższej inflacji, podwyższonych kosztów finansowania i rosnących cen paliw.

"Słyszeliście o wolniejszym PKB, wyższej inflacji, podwyższonych kosztach finansowych i rosnących cenach paliw. Naturalnie, to czynniki podwyższające koszty operacyjne produkcji, logistyki i e-commerce. Ale sektor przemysłowy zachował się inaczej. Magazyny, zakłady produkcyjne i centra dystrybucyjne to aktywa operacyjne" — powiedziała Rosario-Bautista podczas kwartalnego briefing rynkowego PRIME Philippines pod koniec lipca.

Zaznaczyła, że deweloperzy coraz częściej wybierają strategie o niższym ryzyku, takie jak projekty wynajęte przed budową, ponieważ firmy szukają obiektów poprawiających efektywność operacyjną.

"Firmy chcą lokalizacji wynajętej przed budowaniem, która faktycznie ma sens rynkowy, bo rynek szuka teraz efektywności. Chciały czegoś bardziej dostosowanego, lepiej zestrojonego z ich operacjami, bo ostatecznie zależy im na obiektach efektywnych kosztowo, które wspierają działalność" — powiedziała Rosario-Bautista.

Według Cushman & Wakefield filipiński rynek nieruchomości przemysłowych ma łączny zasób 9 400 hektarów (ha), a kolejne 400 ha zaplanowano do zagospodarowania w latach 2026–2028. Na terenie całego kraju około 860 ha parków przemysłowych jest w planach lub w budowie.

Największy udział w pipeline rozwojowym ma Luzon Środkowy — 560 ha, przed regionem Cavite-Laguna-Batangas (Calaba) z 190 ha i Metro Davao ze 110 ha.

Cushman & Wakefield dodała również, że zobowiązania inwestycyjne wskazują na utrzymujący się popyt na nieruchomości przemysłowe mimo wyższych kosztów rozwoju. Według firmy Philippine Economic Zone Authority zatwierdziła w pierwszym półroczu inwestycje o wartości 140,7 mld peso (PHP), o 94,42% więcej niż rok wcześniej.

"Zatwierdzone zobowiązania przewodziła produkcja (45%), przed logistyką (15%) i rozwojem ekostref (9%), co odzwierciedla silne zaufanie inwestorów do zdolności produkcyjnych sektora i wskazuje na solidny pipeline projektów, które mają napędzać wzrost zatrudnienia do końca roku" — oświadczyła Cushman & Wakefield.

Konsulting dodał, że ten potok inwestycyjny wraz z popytem ze strony produkcji, logistyki, e-commerce i operatorów łańcucha chłodniczego wspiera ekspansję obiektów prekommitowanych i build-to-suit, nawet gdy deweloperzy stają się bardziej wybiórczy wobec projektów spekulacyjnych. — Juliana Chloe A. Gonzales