Inwestowanie w stylu fix-and-flip od dawna stanowi fundament prywatnego pożyczkowania w Nowym Jorku, jednak ten model ewoluuje, ponieważ rosnące koszty i kurczące się marże skłaniają inwestorów do sięgania po bardziej ambitne projekty. Ruben Izgelov, CEO i założyciel We Lend, prywatnego pożyczkodawcy bezpośredniego z siedzibą w Nowym Jorku, informuje, że rosnąca część portfela kredytowego firmy jest obecnie kierowana na prace budowlane wykraczające znacznie poza standardowe remonty — trend, który jego zdaniem utrzyma się do końca roku.

We Lend, historycznie znany z finansowania szybkich pożyczek fix-and-flip w Nowym Jorku i New Jersey, coraz częściej udziela pożyczek na budowę od podstaw, konwersje na kondominia oraz pionowe i poziome rozbudowy budynków. Zdaniem Izgelova klasyczne podejście fix-and-flip — zakup nieruchomości, wydanie 50 000–100 000 USD na ulepszenia kosmetyczne i odsprzedaż — nie przynosi już takich zwrotów jak kiedyś.

„Zwroty naszych borrowerów uległy kompresji” — powiedział Izgelov. „Ogólny model fix-and-flip nie działa już tak dobrze jak kiedyś, dlatego inwestorzy musieli podejść do sprawy bardziej kreatywnie, co wymaga cięższych, bardziej zaawansowanych prac budowlanych i renowacyjnych”.

Przemiana ta znajduje odzwierciedlenie w wielkości transakcji. Izgelov zaznaczył, że budżety budowlane w pożyczkach obsługiwanych przez We Lend wzrosły z przedziału 100 000–200 000 USD do przedziału 1–2 milionów USD. W niektórych przypadkach budżet budowlany przekracza już cenę zakupu samej nieruchomości. Ta zmiana przekształca charakter ryzyka kredytowego: większe plany budowlane mogą w większym stopniu zależeć od pozwoleń, wykonawstwa, zarządzania wypłatami środków, kosztów odsetek oraz ostatecznej refinansowania lub sprzedaży niż zwykły remont kosmetyczny.

Aby zarządzać podwyższonym ryzykiem związanym z większymi projektami, We Lend stosuje zdyscyplinowany proces oceny. Firma koncentruje się na dobrze znanych rynkach i wymaga dokumentacji, z której wielu pożyczkodawców rezygnuje. Przed sfinansowaniem konwersji lub rozbudowy firma wymaga listu od architekta potwierdzającego, że planowane prace mogą zostać przeprowadzone jako tzw. „as of right” — bez konieczności zmiany planu zagospodarowania lub uzyskania odstępstwa. W rozwoju nieruchomości to rozróżnienie ma istotne znaczenie, ponieważ projekty wymagające uznaniowych zatwierdzeń mogą napotykać dodatkowe kontrole, opóźnienia lub niepewność, zanim budowa może ruszyć. Przy większych inwestycjach generalni wykonawcy muszą podpisać gwarancje ukończenia.

„Chcemy, aby generalni wykonawcy byli tak samo zaangażowani w projekt jak borrower, bez konieczności osobistego poręczania za pożyczkę. Gwarantują, że projekt zostanie ukończony” — wyjaśnił Izgelov. „To wyrównuje szanse między borrowerem a wykonawcą, zwłaszcza gdy borrower nie pracował wcześniej na taką skalę”.

Dwie niedawne transakcje ukazują zakres projektów, które We Lend finansuje obecnie. W pierwszej przypadku borrower nabył ośmiolokalowy budynek od banku po tym, jak poprzedni pożyczkodawca odmówił sfinansowania ulepszeń. We Lend sfinansował konwersję tego budynku na 16 w pełni wynajętych lokali. Borrower prowadzi obecnie rozmowy z kilkoma bankami w sprawie refinansowania, które pozwoliłoby uwolnić część kapitału własnego na kolejny projekt.

W osobnej transakcji w zamożnym przedmieściu New Jersey borrower ukończył około 85 procent budowy 22 000-stopowego kwadratowego domu spekulacyjnego, kiedy sprzedaż linii działki sąsiadowi wymusiła spłatę istniejącej pożyczki prywatnej. We Lend zrestrukturyzował i zrefinansował tę pożyczkę, zapewniając spłatę wraz z modest cash infusion na dokończenie pozostałej budowy.

Izgelov ostrzegł, że najczęstszym błędem wśród inwestorów fix-and-flip przechodzących na większe projekty są nierealne oszacowania czasu. Podczas gdy typowa pożyczka fix-and-flip obejmuje okres od sześciu do ośmiu miesięcy, budowa od podstaw, duże konwersje i rozbudowy często wymagają znacznie więcej czasu. Doradził borrowerom, aby „starannie zaplanowali koszty odsetek, które trzeba zapłacić w tym okresie. Wbudowane opcje przedłużenia u pożyczkodawcy pomagają, a jeszcze lepiej zacząć od okresu dłuższego niż 12 miesięcy. Oferujemy okresy 18-miesięczne i zrealizowaliśmy co najmniej jedną pożyczkę na 24 miesiące”.

Przedstawił również ostrzeżenie przed podążaniem za trendami zamiast za rzeczywistym popytem rynkowym. „Jeśli istnieje popyt na projekt o takiej wielkości lub kalibrze, świetnie. Ale nie budujcie rezydencji typu mega mansion w dzielnicy, która tego nie utrzyma, tylko dlatego, że to aktualny trend” — powiedział.

Dodatkowe informacje na temat struktury pożyczek We Lend są dostępne na stronie Jak to działa firmy. Źródło: Citybuzz.