Przeczekali boom pandemii, dłużej oszczędzali, dłużej wynajmowali, dłużej zwlekali — a wiek typowego nabywcy pierwszego mieszkania wspiął się w międzyczasie do rekordowych 40 lat. Teraz nabywcy, którzy zrobili wszystko dobrze, napotykają nowy problem: północny wschód stał się najszybciej rosnącym regionem w kraju pod względem domów na start wartych milion dolarów.

Dla millenialsów wkraczających w lata szczytu wydatków gospodarstwa domowego i zaczynających zakładać własne rodziny jest to wyjątkowo niefortunny moment. Raport Zillow opublikowany w czerwcu wskazuje rekordowe 242 miasta w USA, gdzie dom na start kosztuje milion dolarów lub więcej — trzykrotność 80 miast, które przekroczyły ten próg przed pandemią, i wzrost z 226 rok wcześniej.

Jednocześnie udział nabywców pierwszego mieszkania spadł do połowy normy historycznej. Dla rodziców-millenialsów na północnym wschodzie — wielu w późnych триdziestce i wczesnej czterdziestce, często z dziećmi i szukających większej przestrzeni — liczby mają konkretny wymiar.

New Jersey miało przed pandemią tylko jedno miasto z milionowym domem na start; teraz ma ich 26. Nowy Jork miał 12; teraz ma 41. Razem oba stany dodały do listy 15 miast w samym ostatnim roku — szybciej niż gdziekolwiek indziej w kraju. Aglomeracja Nowego Jorku prowadzi obecnie ze 63 miastami, gdzie dom na start kosztuje milion dolarów lub więcej.

Ten wzrost nie wydarzył się w próżni. Sześć z 10 najbardziej konkurencyjnych rynków mieszkaniowych w kraju znajduje się na północnym wschodzie, według analizy Zillow z 2026 roku — regionu, gdzie nowe budownictwo od lat pozostaje w tyle, a deficyty zasobów są najgłębsze. Kalifornia wciąż prowadzi w liczbze bezwzględnej z 105 miastami, ale to na północnym wschodzie kryzys aktywnie się rozprzestrzenia.

„Niedobór mieszkań, który dojrzewał przez dekadę, zderzył się z intensywnym popytem i stopami kredytowymi na historycznie niskim poziomie, napędzając wzrost wartości nieruchomości w rekordowym tempie” — napisała starsza ekonomistka Zillow Kara Ng. Dla nabywców na północnym wschodzie te siły się kumulują.

Typowy nabywca pierwszego mieszkania ma dziś 40 lat

Nabywcy pierwszego mieszkania byli historycznie młodsi, ale typowy wiek pierwszego nabywcy osiągnął rekordowe 40 lat, według raportu National Association of Realtors opublikowanego w listopadzie 2025 roku. Rynek stał się tak niedostępny, że liczba nabywców pierwszego mieszkania spadła w ubiegłym lipcu do połowy normy historycznej.

Rosnący cenowy próg dla domów na start tylko odsuwa pierwszą decyzję o zakupie — problem, który w ciągu ostatnich dwóch lat znacznie się pogorszył.

„Dla nabywców mieszkań powszechność miast z milionowymi cenami znacząco — ogromnie — obciąża już najgorszą od co najmniej lat 80. dostępność mieszkań” — powiedział Fortune'owi w 2024 roku, gdy Zillow opublikował raport o liczbie miast w USA z medianą cen domów wynoszącą milion dolarów, Christopher M. Naghibi, wiceprezes wykonawczy i dyrektor operacyjny First Foundation Bank. „Potencjalni nabywcy na tych rynkach stają przed wyższymi barierami wejścia, potrzebując absurdalnie dużych wkładów własnych i wyższych dochodów, by pozwolić sobie na dom.”

Ta ocena pozostaje aktualna. Zillow definiuje dom na start jako nieruchomość w najniższej trzeciej części wartości domów w danym regionie. Na czerwiec typowy dom na start w skali kraju był wart 198 649 dolarów, o 1,7% więcej niż rok wcześniej. Ale w ponad 200 miastach USA ceny domów na start są mniej więcej pięciokrotnie wyższe. Zjawisko nieustannie się rozprzestrzenia — na miejsca, których nigdy nie dotykało — a Zillow przypisuje je w dużej mierze skutkom pandemijnego boomu mieszkaniowego.

To już nie tylko problem Kalifornii

Przed 2020 rokiem lista miast z milionowymi domami na start była niemal całkowicie nadmorska; Kolorado było jedynym śródlądowym stanem z takim miastem. Teraz 26 stanów ma co najmniej jedno, wobec dziewięciu przed pandemią. Teksas, Wyoming i Illinois mają po kilka przykładów.

Kalifornia wciąż prowadzi z 105 miastami, ale najszybszy wzrost występuje na północnym wschodzie. Nowy Jork i New Jersey dodały razem 15 miast w ostatnim roku: Nowy Jork wzrósł do 41 z zaledwie 12 przed pandemią, a New Jersey do 26 z jednego.

Po wiodącej aglomeracji Nowego Jorku z liczbą 63, San Francisco plasuje się z 37 miastami, Los Angeles z 33, San Jose z 13, a Miami i Seattle po osiem. Ten schemat pokrywa się z analizą najgorętszych rynków Zillow z 2026 roku, która wykazała, że sześć z 10 najbardziej konkurencyjnych rynków mieszkaniowych znajduje się na północnym wschodzie, gdzie nowe budownictwo pozostaje w tyle, a deficyty zasobów są głębokie.

Pandemia zresetowała koszt zakupu domu: dekadziedzinowy niedobór mieszkań zderzył się z rosnącym popytem i historycznie niskimi stopami kredytowymi, napędzając wzrost wartości w rekordowym tempie. Te skutki się utrwaliły.

Baby boomers wypierają młodszych nabywców z rynku mieszkaniowego

Presja na millenialsów i pokolenie Z narasta od lat. Baby boomers, siedzący na spłaconych domach lub tanich pandemijnych kredytach, w rekordowej liczbie wyparli młodszych nabywców z rynku. Koszty skłoniły części Amerykanów do przesuwania kamieni milowych, takich jak małżeństwo i dzieci, a innych — do wspólnego zakupu domu z przyjaciółmi lub partnerami, by podzielić rachunek. Inni poszli w przeciwnym kierunku — najpierw mieli dzieci, dłużej wynajmowali, a teraz szukają przestrzeni na rynku, który zwrócił się przeciwko nim.

„Obserwujemy przebudowę mieszkanowej drabiny” — powiedziała wcześniej Fortune'owi Alexandra Gupta, pośredniczka nieruchomości z Corcoran Group. „Niektórzy pierwsi nabywcy zwracają się ku długoterminowemu wynajmowi, a nawet modelom co-living, ponieważ idea posiadania domu stała się tak nieosiągalna.”

Skromne oznaki ulgi

Warunki powoli stają się przyjaźniejsze dla nabywców. Zillow ustalił, że typowy nabywca osiąga dziś równowagę względem wynajmu po około sześciu latach — w porównaniu z ponad ośmioma pod koniec 2023 roku. Przy większej podaży i wolniejszym wzroście cen nabywcy przygotowani finansowo są w lepszej sytuacji niż wcześniej.

Ale „przygotowani finansowo” to określenie, które wiele znaczy w 242 miastach z milionowymi domami na start. Dla młodego nabywcy koszty szybko się kumulują: większy wkład własny, wyższa miesięczna rata i bardziej strome podejście do amerykańskiego snu. Dla porównania: 20% wkładu własnego przy milionowym domu to 200 000 dolarów — więcej niż warta jest typowy dom na start w skali kraju. Nie dziwi więc, że ten sen spełnia się w dużej mierze w Teksasie.

To, czy mapa milionowych miast będzie się dalej rozszerzać — zwłaszcza na północnym wschodzie, gdzie deficyty zasobów są najgłębsze — będzie jednym z wskaźników do obserwacji przy następnej aktualizacji danych przez Zillow.

Wersja tej historii została opublikowana na Fortune.com 17 czerwca 2026 roku.

Źródło: Fortune