Kelley Blue Book zbudowała swoją markę na prostej obietnicy: na zaufanej wycenie od podmiotu, który nie ma interesu w tym, czy kupujesz, czy sprzedajesz. John Liss stawia dziś na to, że ta sama obietnica może przejść z motoryzacji do nieruchomości mieszkaniowych.

Liss, 33-letni CEO zarówno True Footage — firmy technologicznej zajmującej się wyceną, którą założył w wieku 26 lat — jak i nowo utworzonego joint venture z Cox Enterprises: Kelley Blue Book Homes. Platforma została uruchomiona w całym kraju w 11 stanach 3 sierpnia.

Licencjonowany pośrednik nieruchomości od czasów szkoły średniej, Liss spędził kolejne 15 lat — i zdobył kilka dyplomów Harvardu — pracując na ten moment. Jego celem jest przekonanie jednej z najbardziej zaufanych marek konsumenckich w Ameryce, by użyczyła swojego nazewnictwa rynkowi mieszkaniowemu, w którym — według jego oceny — zaufanie do danych cenowych w dużej mierze zanikło. Konsumenci mają dostęp do automatycznych modeli wyceny od prawie dwóch dekad — najbardziej znanym przykładem jest Zestimate Zillow, uruchomiony w 2006 roku — ale obawy o dokładność utrzymują się mimo tego, że narzędzia te stały się powszechnie rozpoznawalne.

„Dostępne opcje nie są dokładne. Nie da się ich interpretować. Nie są wiarygodne” — powiedział Liss Fortune. „Konsumenci desperacko potrzebują lepszych narzędzi, które pomogą podjąć jedną z największych decyzji finansowych w ich życiu”.

Dwie grupy demograficzne, jedna platforma

Kelley Blue Book Homes jest zaprojektowane dla dwóch odmiennych grup, które w tym samym czasie wchodzą na rynek mieszkaniowy. Pierwszą są to, co badacze rynku nieruchomości nazywają „baby chasers” — emeryci przeprowadzający się bliżej wnuków. Według danych National Association of Realtors baby boomers stanowią obecnie największą grupę zarówno kupujących, jak i sprzedających w skali kraju, odpowiadając za około 42% zakupów i 55% sprzedaży.

„Mamy taką grupę »baby chaser«” — powiedział Liss. „Od dawna mieszkają w jednym domu i muszą ustalić najlepszą strategię sprzedaży, by zmaksymalizować kapitał własny i przeprowadzić się tam, gdzie muszą, bliżej swoich dzieci”.

Druga grupa nie ma jeszcze ustalonej branżowej nazwy. Liss zaproponował określenie „sprzedający po raz pierwszy” — millenialsów, którzy kupili domy startowe w okresie wysokich stóp kredytów hipotecznych i dziś okazuje się, że wyrastają z tych nieruchomości.

„Może urodziło im się trzecie dziecko i muszą się wyprowadzić z domu” — powiedział. „Nigdy wcześniej nie sprzedawali domu. To skomplikowany proces. Jest w nim mnóstwo pułapek”.

NAR podaje, że mediana wieku kupującego po raz pierwszy osiągnęła rekordowe 40 lat. Analiza Fortune z kwietnia 2026 roku wykazała, że starsi millenialsi coraz częściej zachowują się na rynku jak boomers — dysponują gotówką i są bardzo konkurencyjni jako kupujący — mimo że sami boomers nadal dominują w transakcjach dzięki dekadom zgromadzonego kapitału własnego w nieruchomościach.

True Footage twierdzi, że jego silnik wyceny TrueTracts może określić wartość nieruchomości z dokładnością do 3% względem ostatecznej ceny sprzedaży — jest to deklaracja oparta na własnych wczesnych rynkach testowych KBB i jak dotąd niezweryfikowana niezależnie. Na tych rynkach ponad 17% właścicieli, którzy otrzymali wycenę, wystawiło nieruchomość na MLS w ciągu 90 dni, choć firma nie ujawniła punktu odniesienia do porównania.

Liss, który prowadzi firmę z Austin, wskazuje swoje rodzinne miasto jako praktyczny przykład głównej tezy platformy. Choć nagłówki w skali całego miasta opisują rynek Austin jako „doom and gloom”, powiedział, dane z poziomu poszczególnych ulic pokazują bardziej złożony obraz: odnowione domy w dzielnicach o ograniczonej podaży utrzymują wartość nawet wtedy, gdy szersze średnie spadają. Austin jest też — jak zauważa — jednym z najważniejszych rynków docelowych dla baby chasers w kraju, co czyni je niemal naturalnym rynkiem testowym.

Pytanie o niezależność

W sporze branżowym, który pochłania rynek mieszkaniowy, Liss przedstawia KBB jako stronę neutralną. „W tej sprawie jesteśmy Szwajcarią”.

Spór, do którego się odnosi, przeszedł przez kilka etapów: w czerwcu 2025 roku Compass pozwał Zillow w związku z zasadami ograniczającymi dostęp do prywatnie promowanych ofert; w lutym 2026 roku sędzia odrzucił wniosek Compass o nakaz sądowy; a w marcu Compass dobrowolnie wycofał pozew po tym, jak Zillow zgodził się złagodzić ograniczenia.

Obecnie toczy się kolejna batalia — w maju Zillow pozwał Compass i chicagowską usługę ofert MRED, zarzucając spisek mający ukrywać oferty przed konkurencyjnymi pośrednikami i konsumentami. Liss zwrócił też uwagę na ostrzeżenia senator Elizabeth Warren dotyczące konsolidacji branży — najpierw przy okazji fuzji Compass-Anywhere w grudniu, a następnie w tym tygodniu, gdy ostrzegła, że sieć prywatnych ofert Compass grozi stworzeniem „dwutorowego rynku mieszkaniowego”.

Deklaracja niezależności jest zarazem najmocniejszym atutem KBB Homes i jego najbardziej złożonym wyzwaniem. Firma sprzedaje agentom nieruchomości subskrypcje pozwalające „posiadać” część kodu ZIP — 25%, 50% albo wyłączne prawa do całego obszaru — dając im pierwszy dostęp do leadów generowanych przez wyceny KBB.

Agent, który zapłacił za wyłączne prawa do kodu ZIP, ma bezpośredni interes finansowy w tym, by właściciele nieruchomości na tym obszarze finalizowali transakcje. Liss powiedział, że po około miesiącu sprzedaży subskrypcji model ten wygenerował „miliony dolarów miesięcznych przychodów” — liczba ta nie została jeszcze niezależnie zweryfikowana.

Jest też techniczne rozróżnienie, którego marketing firmy nie podkreśla. Wyceny KBB Homes są prawnie klasyfikowane jako broker price opinions zgodnie ze standardami licencyjnymi branży — a nie jako certyfikowane appraisal — co stanowi istotną różnicę dla produktu, którego przekaz mocno opiera się na wiarygodności zbliżonej do wyceny rzeczoznawczej.

„Myślę, że takie narzędzia to przyszłość, w której oprogramowanie może pomagać rozwiązywać trudne problemy” — powiedział Liss. „Zapewnienie, że sprzedający trafiają do właściwych agentów, jest w pewnym sensie fundamentem tego, co robimy, obok samych wartości”. To, czy obietnica niezależności marki przetrwa w modelu biznesowym opartym na sprzedaży terytoriów agentom, pozostaje jedną z kolejnych zagadek rynku mieszkaniowego.

Ten materiał pierwotnie ukazał się na Fortune.com