Salda kredytów hipotecznych spadły z powodu technicznej luki w raportowaniu

Salda kredytów hipotecznych spadły w II kw. 2026 r. o 74 mld USD (-0,6%), do 13,12 bln USD, według Household Debt and Credit Report nowojorskiego Fed, który korzysta z danych Equifax. Fed wyjaśnił, że nietypowy spadek wynikał z „tymczasowej luki w raportowaniu kredytów hipotecznych w raportach kredytowych z powodu transferu obsługi”.

Ten problem techniczny zbiegł się z zastojem w udzielaniu nowych hipotek, ponieważ sprzedaż istniejących domów nadal malała — częściowo odzwierciedlając szeroko opisywany „lock-in effect”, w którym właściciele kredytów na 3% niechętnie sprzedają i zaciągają nowe finansowanie po 6% lub wyżej — a sprzedaż nowych domów osłabła mimo agresywnych zachęt i obniżek cen ze strony deweloperów.

W ujęciu rok do roku salda hipotek wzrosły o 187 mld USD, czyli 1,4% — był to najmniejszy roczny wzrost procentowy od 2016 r.

Salda HELOC rosną gwałtownie

Salda Home Equity Line of Credit (HELOC) wzrosły w II kw. o 2,8% i o 11,6% rok do roku, do 459 mld USD. Od dołka w I kw. 2021 r. salda HELOC wzrosły o 45%. Dane te odnoszą się do rzeczywiście wykorzystanych kwot i nie obejmują niewykorzystanej części tych linii kredytowych. Wzrost cen domów w tym okresie zwiększył kapitał własny właścicieli, tworząc bazę zabezpieczenia, która umożliwiła takie wykorzystanie kredytu.

Przesunięcie w stronę HELOC odzwierciedla prostą kalkulację właścicieli domów chcących uwolnić kapitał. Zamiast refinansować istniejący kredyt hipoteczny na 3% w większy kredyt na 6%, wielu decyduje się zachować tani pierwszy kredyt i dodać mniejszy HELOC oprocentowany na 8% lub 9%. Dla rosnącej liczby gospodarstw domowych taka ekonomika okazała się korzystniejsza.

HELOC to kredyt zabezpieczony drugim zastawem na nieruchomości, zwykle o zmiennym oprocentowaniu powiązanym ze stopą prime, co oznacza, że raty mogą wzrosnąć, jeśli wzrosną stopy referencyjne. Niespłacenie HELOC może uruchomić egzekucję i utratę nieruchomości nawet wtedy, gdy pierwszy kredyt hipoteczny jest obsługiwany terminowo, dlatego instrumenty te dodają dodatkową warstwę ryzyka dla właścicieli domów, kredytodawców i całego rynku hipotecznego. HELOC przyczyniły się do strat podczas załamania rynku mieszkaniowego i kryzysu hipotecznego.

Wskaźnik zadłużenia mieszkaniowego do dochodu pozostaje blisko historycznych minimów

Wskaźnik zadłużenia mieszkaniowego do dochodu rozporządzalnego — obejmujący wszystkie kredyty hipoteczne i HELOC w relacji do dochodu rozporządzalnego mierzonego przez Bureau of Economic Analysis — spadł w II kw. do 57,4%. To trzeci najniższy odczyt w historii, ustępujący jedynie II kw. 2020 r. i I kw. 2021 r., gdy transfery rządowe tymczasowo zawyżyły dochód rozporządzalny.

Dla kontekstu, wskaźnik przekraczał 90% w 2007 r., na początku kryzysu hipotecznego.

Dochód rozporządzalny obejmuje wynagrodzenia po opodatkowaniu oraz dochody z odsetek, dywidend, najmu, rolnictwa, małej działalności gospodarczej i transferów rządowych. Nie obejmuje zysków kapitałowych, wynagrodzeń w akcjach ani aprecjacji kapitału.

Z biegiem lat łączny dochód gospodarstw domowych rósł szybciej niż zadłużenie mieszkaniowe, ponieważ zwiększała się zarówno liczba gospodarstw domowych, jak i dochód na gospodarstwo. W rezultacie obciążenie zadłużeniem mieszkaniowym w relacji do dochodu spadło.

Rosnący wskaźnik zadłużenia do dochodu był jednym z kilku sygnałów ostrzegawczych od 2004 r., poprzedzających kryzys hipoteczny. Konsumenci nagromadzili zadłużenie mieszkaniowe w warunkach gwałtownie rosnących cen domów, wykorzystując nieruchomości jako źródło gotówki poprzez refinansowanie i HELOC. Zadłużenie mieszkaniowe rosło znacznie szybciej niż dochód rozporządzalny, a wskaźnik wzrósł powyżej 90% do 2007 r.

Choć niespłacanie zobowiązań i egzekucje będą zawsze zmieniać się wraz z warunkami gospodarczymi, takimi jak bezrobocie, szeroki kryzys hipoteczny nie pojawia się nagle — buduje się poprzez nadmierne zadłużenie. A obecnie tak nie jest.

Opóźnienia w spłatach i egzekucje pozostają umiarkowane

Odsetek kredytów hipotecznych z opóźnieniem 90 dni i więcej spadł do 0,99% całkowitych sald kredytów hipotecznych na koniec II kw. Porównywalny wskaźnik dla HELOC wzrósł nieznacznie do 0,99% całkowitych sald HELOC. Oba odczyty są z grubsza zgodne z poziomami obserwowanymi w latach 2018 i 2019.

Wskaźniki te wzrosły z niemal zerowych poziomów widocznych w czasie pandemicznych programów forbearance, które skutecznie usuwały status opóźnienia z problematycznych kredytów hipotecznych.

Nowe egzekucje spadły w II kw. do 55 160. Choć liczba egzekucji wzrosła z niemal zerowych minimów okresu forbearance, pozostaje poniżej dolnego zakresu z lat 2018–2019 i znacznie poniżej poziomów historycznych.

Trzy czynniki zwykle napędzają szerokie fale opóźnień i egzekucji, a wszystkie były obecne podczas załamania rynku mieszkaniowego:

1. Nadmierne zadłużenie — Kredytobiorcy, którzy nie są nadmiernie zadłużeni, rzadko przestają spłacać zobowiązania. Obecny wskaźnik zadłużenia mieszkaniowego do dochodu rozporządzalnego nie wskazuje na systemowe nadmierne zadłużenie.
2. Gwałtowny spadek cen domów — Głęboko ujemny kapitał własny w kredytach hipotecznych jest warunkiem dużych fal egzekucji. Bez ostrego spadku cen trudniący się z długiem kredytobiorcy mogą zazwyczaj sprzedać nieruchomość, spłacić kredyt i potencjalnie zachować część kapitału.
3. Kryzys bezrobocia — Podczas załamania rynku mieszkaniowego masowe bezrobocie pojawiło się kilka lat po rozpoczęciu kryzysu i było częściowo konsekwencją szerszego kryzysu finansowego.

Pojedyncze przypadki niewypłacalności zdarzają się regularnie i są obsługiwane przez system bankowy oraz prawny. Powiązane koszty są uwzględniane w oprocentowaniu kredytów i opłatach. Problem staje się systemowo istotny dopiero na bardzo dużą skalę.

Kto ponosi ryzyko? Głównie podatnicy

Około 65% wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych — w tym niemal wszystkie kredyty subprime — jest w jakiejś formie gwarantowanych przez rząd USA. To jedna z najbardziej fundamentalnych zmian strukturalnych, jakie wynikły z kryzysu finansowego, przenosząca znaczną część ryzyka hipotecznego z banków na podatników.

Podmioty sponsorowane przez rząd (Fannie Mae i Freddie Mac) oraz agencje rządowe (Ginnie Mae, FHA, która ubezpiecza kredyty subprime z niskim wkładem własnym, oraz VA) kupują kredyty od kredytodawców, pakują je w Mortgage-Backed Securities (MBS) i sprzedają te papiery inwestorom. Jeśli kredyt przynosi stratę, emitent MBS pokrywa stratę i rekompensuje ją posiadaczom. Te „agency” MBS mają niemal zerowe ryzyko kredytowe, zbliżone do papierów skarbowych.

Inwestorzy odpowiadają za około 15% kredytów hipotecznych — są to kredyty, które nie kwalifikowały się do gwarancji rządowej i zostały sekurytyzowane jako „private-label” MBS, sprzedawane funduszom obligacji i funduszom emerytalnym na całym świecie.

Według danych Rezerwy Federalnej około 4 000 banków i ponad 4 000 unii kredytowych odpowiada za mniej niż 20% całkowitego zadłużenia mieszkaniowego. Duże załamanie rynku kredytów hipotecznych spowodowałoby dla tych instytucji straty, ale nie zagroziłoby upadkiem systemu finansowego w taki sposób, jak podczas poprzedniego kryzysu.