Gubernator Rezerwy Federalnej Michael S. Barr stwierdził, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne dla wielu Amerykanów, ponieważ ceny domów i czynsze rosły szybciej niż dochody i oszczędności gospodarstw domowych, a budownictwo mieszkaniowe pozostawało poniżej poziomów historycznych.

Barr wyraził te uwagi w wystąpieniu z 23 września 2026 r. zatytułowanym „A Long-Term View on the Costs of Shelter” na szczycie „Housing Affordability 2026: A Community Development Summit”, zorganizowanym przez Federal Reserve Bank of Chicago w Chicago w stanie Illinois. Barr powiedział, że wyrażone poglądy są jego własne i niekoniecznie odzwierciedlają stanowisko jego kolegów z Federalnego Komitetu ds. Operacji Otwartego Rynku (FOMC) ani Zarządu Rezerwy Federalnej.

Perspektywa gospodarcza i polityka pieniężna

Barr powiedział, że jego zainteresowanie dostępnością mieszkań trwa od kilkudziesięciu lat. Pracował nad reformami rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych oraz promował dostęp do kredytu dla gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach (LMI). Jako przykłady działań na rzecz poprawy dostępności mieszkań wskazał partnerstwa publiczno-prywatne w południowym Bronksie, na południowej stronie Chicago, w delcie Missisipi, w południowo-środkowym Los Angeles i innych społecznościach o niskich dochodach.

W Zarządzie Rezerwy Federalnej Barr nadzoruje Wydział Spraw Konsumenckich i Społecznych oraz uczestniczy w decyzjach dotyczących stóp procentowych wpływających na gospodarkę. Powiedział, że dążenie Rezerwy Federalnej do maksymalnego zatrudnienia i stabilnych cen ma na celu stworzenie stabilnego otoczenia makroekonomicznego, w którym gospodarstwa domowe mogą utrzymać siłę nabywczą, osiągać pewne dochody, uzyskiwać dostęp do mieszkań budować kapitał poprzez własność mieszkaniową i inne formy inwestycji.

Podwójny mandat Rezerwy Federalnej to osiągnięcie maksymalnego zatrudnienia i stabilnych cen, powiedział Barr. Gospodarka doświadczyła w ciągu ostatniego półtora roku szeregu szoków, w tym nałożenia ceł, konfliktu na Bliskim Wschodzie, utrzymujących się zakłóceń związanych z wojną Rosji przeciwko Ukrainie, a ostatnio także gwałtownego wzrostu popytu inwestycyjnego wspierającego budowę infrastruktury sztucznej inteligencji (AI). Te szoki przyczyniły się do wzrostu presji na ceny.

Barr powiedział, że wzrost gospodarczy był silny, a rynek pracy solidny, ale inflacja pozostała powyżej celu Rezerwy Federalnej wynoszącego 2 procent i nie ewoluowała w sposób jednoznaczny w kierunku tego celu we właściwym tempie. Ryzyko związane z osiągnięciem celu inflacyjnego wzrosło, natomiast ryzyko na rynku pracy zmalało, powiedział.

FOMC musiał zatem przkalibrować politykę pieniężną, aby odzwierciedlić równowagę ryzyk względów celów mandatu, według Barra. Powiedział, że FOMC w poprzednim tygodniu podniósł stopę polityczną — decyzję, którą poparł. Jego zdaniem zmiany w gospodarce sprawiły, że polityka pieniężna znalazła się w niewłaściwej pozycji, a korekta skierowała ją we właściwą stronę.

„W moim scenariuszu bazowym dalsze korekty polityki prawdopodobnie będą potrzebne, aby zapewnić spadek inflacji do celu we właściwym tempie” — powiedział Barr. Dodał, że zrównoważony, trwały wzrost wspiera maksymalne zatrudnienie, a stabilność cen jest kluczowa dla osiągnięcia tego celu.

Dostępność własnego domu i mieszkań na wynajem

Barr powiedział, że wysokie czynsze i ceny domów w stosunku do dochodów i oszczędności czyniły od kilku lat mieszkania coraz mniej dostępnymi dla wielu Amerykanów.

Home Ownership Affordability Monitor prowadzony przez Federal Reserve Bank of Atlanta zawiera indeks dostępności, w którym wartość równa 100 lub wyższa wskazuje, że przeciętna rodzina może pozwolić sobie na dom o przeciętnej cenie, natomiast wartość poniżej 100 — że nie może pozwolić sobie na taki dom przy aktualnej stopie hipotecznej.

Według tego monitoringu domy były średnio dostępne po załamaniu cen mieszkań w 2006 r. aż do pandemii COVID-19. Indeks dostępności następnie trwale spadł poniżej 100 i obniżył się do 68 w lipcu 2026 r., co stanowi najniższy poziom od 21 lat. Realne ceny domów przy stałej jakości osiągnęły rekordowe poziomy w wielu częściach kraju, powiedział Barr.

Stopy hipoteczne były również wysokie w porównaniu z poziomem sprzed pandemii. Barr powiedział, że połączenie wysokich cen i wysokich stóp uczyniło własność domu nieosiągalną dla wielu rodzin. Krótkoterminowe stopy polityczne Rezerwy Federalnej wpływają na długoterminowe stopy kredytowe, w tym hipoteczne, choć na hipot wpływa też wiele innych czynników. Stopy hipoteczne są zazwyczaj niższe, gdy inflacja jest niższa, powiedział, dodając, że Rezerwa Federalna dąży do tego celu w ramach mandatu wspierania maksymalnego zatrudnienia i stabilnych cen.

Dostępność mieszkań na wynajem również stała się problemem. W 2024 r. około 20 procent lokali na wynajem wynajmowanych było za 1000 dolarów lub mniej miesięcznie. W 1980 r., po skorygowaniu o inflację, 55 procent lokali wynajmowanych było za równowartość tej kwoty. Dane obejmują zasób mieszkań na wynajem wg amerykańskiego Biura Spisu Ludności, czyli lokale zajmowane przez najemców lub przeznaczone do wynajęcia.

Około połowa wszystkich najemców jest obecnie obciążona kosztami, co oznacza, że wydają co najmniej 30 procent dochodu na czynsz, a około jedna czwarta najemców przeznacza na czynsz co najmniej połowę dochodu. Barr przyznał, że w ujęciu skorygowanym o jakość wzrosty czynszów odpowiadają poprawie jakości mieszkań i udogodnień, ale powiedział, że niewiele to pociesza osoby, które nie mogą udźwignąć wynikającego z tego ciężaru czynszowego.

W ciągu ostatnich dwóch dekad dochody gospodarstw domowych w ujęciu realnym rosły znacznie wolniej niż ceny domów. W latach 2000–2024 realny dochód rozporządzalny przeciętnego gospodarstwa domowego wzrósł o około 17 procent, podczas gdy realne ceny domów w USA wzrosły o około 70 procent.

Wolniejszy wzrost dochodów utrudnił gospodarstwom domowym zgromadzenie gotówki potrzebnej na koszty początkowe związane z zakupem lub wynajmem mieszkania. Według raportu Rezerwy Federalnej o dobrobycie ekonomicznym gospodarstw domowych USA 68 procent potencjalnych pierwszych nabywców w 2024 r. powiedziało, że nie stać ich na wpłatę własną.

Najemcy napotykają podobne bariery płynności przy przeprowadzce do nowego mieszkania. Koszty początkowe mogą obejmować pierwszy czynsz, kaucję, opłaty za rozpatrzenie wniosku, a czasem ostatni miesiąc czynszu. Badania Fannie Mae wskazały te koszty początkowe jako jedną z głównych trudności finansowych dla osób wynajmujących lub wprowadzających się do nowego mieszkania.

Podaż mieszkań a ceny domów

Barr powiedział, że główną siłą napędzającą wysokie ceny domów był niedobór podaży mieszkaniowej w stosunku do popytu. Produkcja mieszkań pozostaje od wielu lat poniżej poziomów historycznych.

Szacunki deficytu mieszkaniowego w USA wahają się od około 2 mln do 5,5 mln jednostek, w zależności od metodologii i różnic regionalnych. Wobec zasobu mieszkaniowego USA wynoszącego około 150 mln jednostek szacunki te oznaczają niedobór około 1–4 procent całkowitego zasobu.

Chociaż deficyt jest stosunkowo niewielki w relacji do krajowego zasobu mieszkaniowego, Barr powiedział, że może mieć nieproporcjonalnie duży wpływ na dostępność, ponieważ rynki mieszkaniowe potrzebują określonego poziomu pustostanów i dostępnych zapasów, aby funkcjonować sprawnie. Freddie Mac szacował niedobór na 3,7 mln jednostek na trzeci kwartał 2024 r., podczas gdy National Association of REALTORS® szacowała go na 5,5 mln jednostek.

Barr wskazał cztery główne czynniki stojące za niedoborem mieszkań.

Regulacje lokalne i ograniczeniaospodarowania terenu

Ziemia jest zasobem ograniczonym, a jej zagospodarowanie jest w dużej mierze kształtowane przez politykę władz stanowych i lokalnych. Przez kilkadziesiąt lat kumulacja lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania terenu, planowania przestrzennego, wydawania pozwoleń i budownictwa wpływała na to, gdzie można budować, z jaką gęstością i jakie rodzaje zabudowy są dozwolone.

Przepisy wymagające niższej gęstości zabudowy, w tym budownictwa wyłącznie jednorodzinnego i minimalnych powierzchni działek, upowszechniły się, szczególnie na przedmieściach. Barr powiedział, że reguły te ograniczają podaż i wspierają wzrost cen domów, potencjalnie pogłębiając niedobory i podnosząc ceny wokół centrów miejskich.

Inne lokalne bariery regulacyjne, w tym procesy uzyskiwania pozwoleń budowlanych, stały się bardziej rygorystyczne, wydłużając czas budowy i zwiększając koszty, co na marginesie prawdopodobnie ogranicza podaż. Ponieważ wiele reguł stosowanych jest lokalnie, wzrosły również różnice między jurysdykcjami, ograniczając korzyści skali dla deweloperów.

Barr powiedział, że regulacja zagospodarowania terenu wiąże się z korzyściami, w tym dbałością o przepustowość szkół i inwestycje infrastrukturalne, ale także z kosztami. Jednym z prawdopodobnych kosztów są wyższe ceny domów, które ograniczają dostępność własnego domu dla nowych nabywców.

Niska aktywność budowlana stała się bardziej powszechna i nie ogranicza się już do historycznie trudnych do zabudowy miast, takich jak Nowy Jork, San Francisco, Boston i Waszyngton. Ograniczenia zagospodarowania terenu i inne przepisy przyczyniły się również do spowolnienia budownictwa na tradycyjnie szybko rosnących rynkach Sunbelt, takich jak Atlanta, Phoenix i Miami. Barr powiedział, że dziesięciolecia szybkiego wzrostu i zmian na tych rynkach skłoniły społeczności do próby spowolnienia rozwoju.

Produktywność budownictwa

Drugim czynnikiem jest niższe tempo wzrostu produktywności sektora budowlanego w porównaniu z innymi częściami gospodarki. Dane Biura Statystyk Pracy (BLS) pokazują, że produktywność budownictwa, w tym budownictwa mieszkaniowego, nie odnotowała długoterminowego wzrostu od 1987 r.

Słabszy wzrost produktywności przekłada się, ceteris paribus, na wyższe koszty. Wywiera presję na marże zysku i utrudnia budowę tańszych mieszkań. Barr powiedział, że niższe tempo wzrostu produktywności może być związane z pracochłonnym charakterem budownictwa.

Procesy fizyczne, takie jak wylewanie fundamentów, wznoszenie ścian, montaż konstrukcji i wykańczanie wnętrz, nie mogą na przykład zostać zastąpione maszynami ani AI — „przynajmniej na razie” — powiedział Barr. Budownictwo przyjęło technologie takie jak projektowanie wspomagane komputerowo, modelowanie informacji o budynku i cyfrowe zarządzanie projektami, ale narzędzia te często poprawiają koordynację i zardzanie informacją, nie zmieniając zasadniczo sposobu fizycznej budowy domów. Ewolucja technologii może stwarzać możliwości ulepszeń w budownictwie mieszkaniowym, które nie zostały jeszcze zrealizowane.

Załamanie rynku i wielka recesja

Trzecim czynnikiem były szkody wyrządzone branży budowlanej przez pęknięcie bańki mieszkaniowej i wielką recesję niemal dwie dekady temu. Budownictwo mieszkaniowe odradzało się bardzo powoli, szczególnie na rynkach, które doświadczyły ostrych załamań cen mieszkań.

W latach 2007–2012 liczba nowych firm budowlanych spadła o połowę, z 98 000 do 49 000. Po załamaniu rynku mieszkaniowego ponad 30 procent pracowników budowlanych opuściło branżę, a kolejne 25 procent albo przeszło poza siłę roboczą, albo zatrudniło się w nieformalnym sektorze. Barr określił wynikłą z tego utratę umiejętności i siły roboczej jako generacyjną i powiedział, że prawdopodobnie wpłynęła ona na budownictwo mieszkaniowe przez lata.

Popyt z czasów pandemii i wyższe koszty czynników produkcji

Czwartym czynnikiem był wzrost cen domów związany z kryzysem COVID-19 i inflacją. Zwiększony popyt na mieszkania wynikający z pracy zdalnej i dystansowania w pandemii, w połączeniu z ograniczeniami podaży materiałów budowlanych i pracy, doprowadził po pandemii do znacznego wzrostu kosztów czynników produkcji w budownictwie mieszkaniowym.

Koszt materiałów i innych dóbr wykorzystywanych do budowy domów gwałtownie wzrósł po 2020 r. Według Biura Spisu Ludności indeks cen nowych domów jednorodzinnych przy stałej jakości wzrósł o około 40 procent między 2020 a 2025 r. Indeks mierzy zmiany kosztów budowy nowego domu jednorodzinnego przy stałej powierzchni i wyposażeniu, tak że zmiana odzwierciedla koszty budowy, a nie zmiany typu lub jakości budowanych domów.

Praca stanowi główny składnik kosztów budowy mieszkań. Trwały niedobór wykwalifikowanych pracowników budowlanych zwiększa presję kosztową i ogranicza tempo, w jakim można budować nowe mieszkania.

Inne koszty związane z zakupem domu również wzrosły. Podatki od nieruchomości zwykle rosną wraz z cenami domów, natomiast koszty ubezpieczenia domu znacznie wzrosły w ostatnich latach, częściowo dlatego, że odbudowa stała się droższa.

Efekt zamrożenia hipotek i koszty najemców

Wysokie stopy procentowe hipotek pogłębiły wyzwanie dostępności. Wiele rodzin korzystało z bardzo niskich stóp hipotecznych przed 2022 r. i obecnie rzadziej się przeprowadza ze względu na wyższe stopy, z jakimi musiałyby się zmierzyć. Ten efekt zamrożenia zmniejsza zarówno popyt, jak i podaż mieszkań oraz ogranicza dynamikę rynku.

Około połowa wszystkich hipotek nadal ma oprocentowanie 4 procent lub niższe, a prawie 80 procent — poniżej 6 procent. Na ciasnych rynkach mieszkaniowych efekt zamrożenia może podnosić ceny domów, ponieważ zmniejszenie podaży wynikające z mniejszej liczby sprzedających właścicieli może przeważyć nad odpowiednim zmniejszeniem popytu.

W rezultacie potencjalni nabywcy domów stają w obliczu wyższych cen mieszkań, stóp hipotecznych, kosztów ubezpieczenia i podatków nieruchomości.

Koszty mieszkania dla najemców również wzrosły. W sierpniu 2026 r. wskaźnik cen czynszów za mieszkania zajmowane jako główne miejsce zamieszkania był o 34 procent wyższy niż w grudniu 2019 r. Inflacja kosztów mieszkania znacznie osłabła w porównaniu z tempem z lat 2022–23, ale ceny mieszkania nadal rosły w tempie około 2¾ procent rocznie.

Wolniejsza inflacja czynszów może z czasem przynieść pewną ulgę, powiedział Barr, ale wyższy poziom czynszów pozostaje znacznym obciążeniem, szczególnie dla najemców o niższych dochodach. Wskaźniki czynszu do dochodu znacznie wzrosły, a gospodarstwa domowe pod presją dochodową wydają coraz większą część zarobków na koszty mieszkania, mimo poprawy jakości lokali.

Barr powiedział, że rodziny LMI stają przed większymi wyzwaniami zarówno w zakresie własności domu, jak i dostępnych mieszkań na wynajem. Zwiększenie podaży powinno pomóc gospodarstwom domowym ogółem, ale politycy muszą również w sposób zamierzony koncentrować się na potrzebach gospodarstw o niskich i umiarkowanych dochodach, które z trudem znajdują dostępne mieszkania na wynajem i napotykają jeszcze większe przeszkody w drodze do własności.

Community Reinvestment Act i programy mieszkaniowe

Ustawa Community Reinvestment Act (CRA), uchwalona w 1977 r., wspierała dostępność mieszkań, zachęcając banki do obsługi społeczności LMI, poszerzania dostępu do własności domu oraz wspierania inwestycji w mieszkalnictwo i rozwój społeczności. Barr nazwał CRA kamieniem węgielnym amerykańskiej polityki dostępności mieszkań. Rezerwa Federalna administruje ustawą wobec nadzorowanych przez siebie banków.

Sam w 2024 r. zachęty związane z CRA wsparły ponad 430 miliardów dolarów kredytów i inwestycji na rzecz własności domu, małych firm i dostępnego mieszkaninictwa na tych obszarach. Barr powiedział, że ta dźwignia kapitału prywatnego pomaga zwiększyć podaż dostępnych mieszkań na wynajem, często we współpracy z lokalnymi organizacjami społecznymi i sektorem publicznym.

CRA poszerzyła możliwości uzyskania własności domu dla rodzin LMI dzięki środkom takim jak wsparcie wpłaty własnej i współpraca ze wspólnotowymi instytucjami finansowymi (CDFI). Ostatnio wiele banków i niebankowych dostawców hipotek stosuje alternatywne badanie zdolności kredytowej oparte na przepływach pieniężnych, aby poszerzyć dostęp do kredytu dla potencjalnych nabywców.

CRA wspiera również skuteczność ulgi podatkowej na mieszkania dla osób o niskich dochodach (LIHTC), która od 40 lat stanowi podstawowe źródło finansowania dostępnego mieszkaninictwa. Banki inwestujące w przedsięwzięcia LIHTC otrzymują ulgi podatkowe oraz uwzględnienie w ramach CRA za wspieranie mieszkalnictwa na niedostatecznie obsługiwanych obszarach.

Barr powiedział, że CRA tworzy oczekiwanie inwestowania, a LIHTC dostarcza narzędzie do tego celu, wykorzystując kapitał prywatny do budowy bezpiecznych, stabilnych i dostępnych cenowo mieszkań, które wzmacniają rodziny i społecz. LIHTC tworzy średnio 110 000 jednostek dostępnego mieszkaniectwa rocznie, czyli około 4 mln mieszkań od czasu jej uchwalenia.

Budownictwo wielorodzinne jest kluczowym elementem każdej strategii poprawy dostępu do mieszkań dla rodzin o niskich i umiarkowanych dochodach. Po stronie popytu bony mieszkaniowe służą do uzupełnienia dochodów najemców LMI, choć popyt na bony znacznie przewyższa podaż. Bony mogą też wspierać podaż, zapewniając budowniczym mieszkań dostępnych, że najemcy będą mieli wystarczające dochody na płatności.

Ostatnie dwupartyjne ustawodawstwo uchwalone przez Kongres może również wspierać dostępność mieszkań. Ustawodawstwo zawiera przepisy o rozszerzeniu pomocy czynszowej, wytyczne dotyczące usuwania barier planistycznych dla budownictwa, doradztwo w zakresie własności domu i edukacji finansowej, konwersję budynków komercyjnych na mieszkania oraz wsparcie dla budownictwa prefabrykowanego.

Przemysł, rząd i grupy zajmujące się rozwojem społeczności badają również innowacyjne praktyki budowlane, w tym budownictwo modułowe, jako sposoby na obniżenie kosztów i przyspieszenie budowy.

Współpraca publiczno-prywatna

Barr powiedział, że osoby pracujące bezpośrednio w społecznościach — w tym ci, którzy rozwijają mieszkalnictwo dostępne, doradzają potencjalnym nabywców, zarządzają programami pomocy doraźnej i pracują z beneficjentami bonów mieszkaniowych — codziennie obserwują skutki problemu dostępności. Rodziny mogą zostać wyparte z dzielnic przez ceny, a pracownicy niezbędni mogą nie być w stanie znaleźć dostępnego mieszkania blisko pracy.

Powiedział, że współpraca między sektorem publicznym i prywatnym pozostanie istotna. Innowacje sektora prywatnego w metodach budowy, materiałach i formach finansowania mogą obniżyć koszty rozwoju i poszerzyć zakres możliwości. Instytucje finansowe, w tym CDFI, wspierają rozwój dostępnego mieszkaniectwa poprzez kredyty i inwestycje. Organizacje rozwoju społeczności wnoszą bezcenną wiedzę o lokalnych potrzebach, relacje z mieszkańcami i praktyczne doświadczenie, co działa w różnych kontekstach.

Postęp w zakresie dostępności mieszkań będzie wymagał działań na wszystkich tych frontach, z każdym podmiotem i sektorem wnoszącym swój wkład i współpracującym, powiedział Barr.

Na początku 2026 r. Barr uczestniczył w konferencji Rezerwy Federalnej, podczas której panel burmistrzów z miast w Arizonie, Utah i Tennessee omawiał, ponad podziałami politycznymi, praktyczne sposoby inwestowania w dostępne mieszkania i poprawy swoich społeczności. Burmistrzowie rozmawiali z sąsiadami, cięli biurokrację i inwestowali w partnerstwa publiczno-prywatne, powiedział.

Barr powiedział, że to zaangażowanie lokalnych przywódców dodaje mu otuchy. Podsumował, że takie praktyczne podejście może pomóc w rozwijaniu dostępnego mieszkaniectwa w całych Stanach Zjednoczonych.

Źródła i przypisy

1. Barr powiedział, że wyrażone poglądy są jego własne i niekoniecznie odzwierciedlają stanowisko jego kolegów z FOMC ani Zarządu Rezerwy Federalnej.

2. Monitoring Federal Reserve Bank of Atlanta uznaje własność domu za niedostępną, gdy roczne koszty posiadania domu przekraczają 30 procent rocznego medianowegoodu gospodarstwa domowego, a za dostępną, gdy koszty te są poniżej 30 procent. Jego indeks dostępności przyjmuje wartość 100 lub wyższą, by wskazać, że przeciętna rodzina może pozwolić sobie na dom o przeciętnej cenie, a wartość poniżej 100 — że nie może ona pozwolić sobie na taki dom przy aktualnej stopie procentowej. Zob. Federal Reserve Bank of Atlanta (2026), „Home Ownership Affordability Monitor”.

3. Zob. Benjamin J. Keys i Vincent Reina (2025), „Improving Housing Affordability”, w: Melissa S. Kearney i Luke Pardue, red., Advancing America’s Prosperity (Waszyngton: Aspen Institute), s. 130–66:

4. Keys i Reina, „Improving Housing Affordability”. Dane o czynszach obejmują zasób mieszkań na wynajem wg amerykańskiego Biura Spisu Ludności, w tym lokale zajmowane przez najemców i lokale dostępne do wynajęcia.

5. Zob. Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2026), America’s Rental Housing 2026:

6. Zob. Melissa Kollar i Zach Scherer (2025), Income in the United States: 2024, tabela A-1, oraz Federal Housing Finance Agency, „Purchase-Only House Price Index®”. Seria dochodów jest korygowana Chained Consumer Price Index for All Urban Consumers Biura Spisu Ludności. Realną zmianę cen domów oblicza się przez korektę krajowego indeksu cen domów FHFA o inflację cen konsumpcyjnych. Indeks FHFA mierzy zmiany cen domów jednorodzinnych i nie jest miarą cen medianowych. Porównanie ilustruje względną zmianę siły nabywczej gospodarstw domowych i cen domów.

7. Zob. Board of Governors of the Federal Reserve System (2025), „Housing”, w: Report on the Economic Well-Being of U.S. Households in 2024, oraz National Association of REALTORS® (2024), „First-Time Home Buyers Shrink to Historic Low of 24% as Buyer Age Hits Record High”, komunikat prasowy, 4 listopada.

8. Zob. Jonathan Gross (2024), „Fannie Mae Research Identifies Challenges Faced by Today’s Renters”, 1 lutego:

9. Freddie Mac szacował niedobór na 3,7 mln jednostek na trzeci kwartał 2024 r., podczas gdy National Association of REALTORS® szacowała go na 5,5 mln jednostek.

10. Zob. U.S. Census Bureau (2026), „Housing Inventory Estimate: Total Housing Units in the United States”, Federal Reserve Economic Data, Federal Reserve Bank of St. Louis, dostęp 21 września 2026:

11. Zob. Nathaniel Baum-Snow i Gilles Duranton (2025), „Housing Supply and Housing Affordability”, NBER Working Paper Series 33694:

12. Keys i Reina, „Improving Housing Affordability”.

13. Zob. Edward Glaeser i Joseph Gyourko (2025), „America’s Housing Supply Problem: The Closing of the Suburban Frontier?”, Brookings Papers on Economic Activity, wiosna, s. 375–425:

14. Zob. Bureau of Labor Statistics (2025), „Construction Labor Productivity”: oraz Leo Sveikauskas, Samuel Rowe, James Mildenberger, Jennifer Price i Arthur Young (2014), „Productivity Growth in Construction”, BLS Working Paper 478:

15. Zob. Thao Le (2025), „The Scarring of the Great Recession on Construction Labor and Housing Supply”, Real Estate Economics, vol. 25, maj, s. 543–73.

16. Zob. Rose Quint (2015), „US Government: Number of Builders Declined 50% between 2007 and 2012”, National Association of Home Builders Economic Research Blog:

17. Zob. Hubert Janicki i Erika McEntarfer (2015), „Where Did All the Construction Workers Go?”, Research Matters:

18. Indeks cen przy stałej jakości mierzy zmianę kosztów budowy nowego domu jednorodzinnego przy niezmiennej powierzchni i wyposażeniu. Zob. U.S. Census Bureau i U.S. Department of Housing and Urban Development, „Survey of Construction”:

19. Zob. Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2023), The State of the Nation’s Housing 2023:

20. Zob. Joshua Blonz, Mallick Hossain, Benjamin J. Keys, Philip Mulder i Joakim A. Weill (2026), „Pricing Protection: Credit Scores, Disaster Risk, and Home Insurance Affordability”, NBER Working Paper Series 34848:

21 Obliczenia personelu Zarządu Rezerwy Federalnej oparte na National Mortgage Database, dane obejmują okres do 2026:Q2. Zob. także Hannah Jones (2026), „The Slow Unlock Continues in Q1: 22.1% of Outstanding Mortgages Have a Rate of 6% or Higher”, 24 lipca:

1. Zob. Aditya Aladangady, Jacob Krimmel i Tess Scharlemann (2024), „Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices”, Finance and Economics Discussion Series 2024-088, poprawiona wersja z maja 2025:

2. Dane BLS dotyczące kosztów mieszkania pobrane przez FRED; Joint Center for Housing Studies of Harvard University, America’s Rental Housing 2026.

3. Zob. National Association of Affordable Housing Lenders, „Community Reinvestment Act”:

4. Zob. Michael S. Barr (2026), „Developing Communities through Public–Private Partnerships”, wystąpienie wygłoszone na 2026 National Community Investment Conference w Phoenix w Arizonie, 24 marca: https://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/barr20260324a.htm

5. Keys i Reina, „Improving Housing Affordability”.

6. Zob. U.S. Congress (2026), „21st Century ROAD to Housing Act”, H.R. 6644, 119. Kongres, 11 lipca.

Pierwotnie opublikowana wersja wystąpienia Barra zawierała na stronie 3 dwa zdania, które błędnie porównywały czynsze z 1980 r. z bardziej aktualnymi. 28 września 2026 r. wystąpienie poprawiono, aby brzmiało: „Około 20 procent lokali na wynajem wynajmowanych było w 2024 r. za 1000 dolarów lub mniej miesięcznie, ale w 1980 r., po skorygowaniu o inflację, 55 procent wynajmowanych było za równowartość tej kwoty.”