Industriële vastgoedontwikkelaars in de Filipijnen slaan steeds vaker speculatieve bouw — projecten die zonder bevestigde huurders worden gestart — over ten gunste van build-to-suit- en pre-committed faciliteiten, nu hoge financierings- en ontwikkelkosten de sector richting gedisciplineerdere kapitaalinzet duwen, aldus vastgoedadviseurs.

"Build-to-suit- en pre-committed faciliteiten verdringen in toenemende mate speculatieve bouw, nu gebruikers in e-commerce, distributie en cold chain kiezen voor doelgebouwde ruimtes die aan hun specificaties voldoen. Naarmate de vraag toeneemt, ontstaat er een noordelijke groeicorridor die de gevestigde zuidelijke gordel aanvult," aldus Cushman & Wakefield in zijn in augustus gepubliceerde MarketBeat Industrial-rapport over het tweede kwartaal. De zuidelijke gordel verwijst naar de Calaba-corridor ten zuiden van Manilla, die historisch dominant was in industriële ontwikkeling; de opkomende noordelijke corridor is geconcentreerd op Central Luzon, nabij de Subic-Clark-logistiekas en de havens die Noord-Luzon bedienen.

Door huurdersverplichtingen vast te leggen voordat de bouw begint, vermindert deze verschuiving de blootstelling van ontwikkelaars aan verhuur- en financieringsrisico's, terwijl nieuwe voorraad beter aansluit bij gebruikers die faciliteiten zoeken die zijn afgestemd op hun operationele behoeften. Het vormt ook een contrast met de warehouse-hausse uit de pandemiejaren, toen ontwikkelaars in hoog tempo speculatief ruimte toevoegden om te profiteren van de explodeerende e-commerce- en logistiekvraag.

Joy Rosario-Bautista, hoofd industriële markten bij vastgoedadviesbureau PRIME Philippines, zei dat industriële vastgoederen veerkrachtig zijn gebleven ondanks tragere economische groei, hogere inflatie, verhoogde financieringskosten en stijgende brandstofprijzen.

"U heeft gehoord van de tragere GDP, hogere inflatie, verhoogde financiële kosten en stijgende brandstofprijzen. Dit zijn van nature de factoren die operationele kosten creëren voor de industrie, logistiek en e-commerce. Maar de industriële sector gedroeg zich anders. Warehouses, productiefaciliteiten en distributiecentra zijn operationele activa," aldus mevrouw Rosario-Bautista tijdens de marktbriefing over het tweede kwartaal van PRIME Philippines eind juli.

Zij merkte op dat ontwikkelaars steeds vaker kiezen voor strategieën met een lager risico, zoals pre-leased ontwikkelingen, nu bedrijven op zoek zijn naar faciliteiten die de bedrijfsvoering verbeteren.

"Bedrijven willen een pre-leased locatie die daadwerkelijk zinvol is in de markt, omdat de markt nu op zoek is naar efficiëntie. Ze wilden iets dat meer op maat en beter afgestemd op hun operatie, want uiteindelijk willen ze kostenefficiënte faciliteiten die de operatie ondersteunen," aldus mevrouw Rosario-Bautista.

Volgens Cushman & Wakefield heeft de Filipijnse markt voor industrieel vastgoed een totale voorraad van 9.400 hectare (ha), met nog eens 400 ha gepland voor ontwikkeling van 2026 tot 2028. Landelijk zijn circa 860 ha aan industrieterreinen gepland of in aanbouw.

Central Luzon heeft met 560 ha het grootste aandeel in de ontwikkelpijplijn, gevolgd door de regio Cavite-Laguna-Batangas (Calaba) met 190 ha en Metro Davao met 110 ha.

Cushman & Wakefield zei verder dat investeringsverplichtingen wijzen op aanhoudende vraag naar industrieel vastgoed ondanks hogere ontwikkelkosten. De Philippine Economic Zone Authority keurde in de eerste helft van het jaar investeringen goed ter waarde van P140,7 miljard, een stijging van 94,42% ten opzichte van een jaar eerder, aldus het adviesbureau.

"De goedgekeurde toezeggingen werden aangevoerd door de industrie (45%), gevolgd door logistiek (15%) en ecozone-ontwikkelingen (9%), wat het sterke investeerdersvertrouwen in de productiecapaciteit van de sector weerspiegelt en wijst op een robuuste pijplijn van projecten die naar verwachting tot eind dit jaar de werkgelegenheidsgroei zal aanjagen," aldus Cushman & Wakefield.

Het adviesbureau voegde eraan toe dat deze investeringspijplijn, samen met de vraag van industrie, logistiek, e-commerce en cold chain-ondernemers, de uitbreiding van pre-committed en build-to-suit faciliteiten ondersteunt, zelfs nu ontwikkelaars selectiever worden met speculatieve projecten. — Juliana Chloe A. Gonzales