Fix-and-flip investeringen vormen al lang de basis van private kredietverstrekking in New York, maar dat model is aan het verschuiven nu stijgende kosten en smallere marges investeerders richting ambitieuzere projecten dwingen. Ruben Izgelov, CEO en oprichter van We Lend, een in New York gevestigde directe private lener, meldt dat een groeiend deel van de leningportefeuille van de onderneming nu bouwwerkzaamheden financiert die ver uitgaan boven standaardrenovaties — een trend die hij verwacht door te zetten gedurende de rest van het jaar.

Historisch bekend om het financieren van fix-and-flip leningen met snelle doorlooptijden in New York en New Jersey, originert We Lend in toenemende mate leningen voor grondoppervlakte-bouw, condo-omzettingen en zowel verticale als horizontale gebouwuitbreidingen. De conventionele fix-and-flip aanpak — een onroerend goed aanschaffen, $50.000 tot $100.000 uitgeven aan cosmetische verbeteringen en doorverkopen — levert niet meer het rendement op van vroeger, aldus Izgelov.

"Het rendement van onze leners is onder druk komen te staan," zei Izgelov. "Het algemene fix-and-flip model werkt niet meer zo goed als vroeger, dus investeerders moesten creatiever worden, en dat vereist zwaardere, substantiëlere bouw- en renovatiewerkzaamheden."

De transformatie is zichtbaar in de omvang van de transacties. Izgelov merkte op dat bouwbudgetten op leningen die via We Lend lopen, zijn gestegen van het bereik van $100.000–$200.000 naar het bereik van $1 miljoen–$2 miljoen. In sommige gevallen overtreft het bouwbudget nu de aanschafprijs van het onroerend goed. Deze verschuiving verandert de aard van het kredietrisico: grotere bouwplannen kunnen in sterkere mate afhankelijk zijn van vergunningverlening, prestaties van aannemers, draw-management, rentedrag en uiteindelijke herfinanciering of verkoopuitvoering dan een cosmetische renovatie.

Om het verhoogde risico van grotere projecten te beheersen, hanteert We Lend een gedisciplineerd underwriting-proces. De onderneming concentreert zich op bekende markten en vereist documentatie die veel kredietverstrekkers achterwege laten. Voordat een omzetting of uitbreiding wordt gefinancierd, eist de onderneming een architectenverklaring waarin wordt bevestigd dat de geplande werkzaamheden as-of-right kunnen worden uitgevoerd — zonder dat herzonering of een afwijking vereist is. In vastgoedontwikkeling is dat onderscheid belangrijk, omdat projecten die discretionaire goedkeuring vereisen te maken kunnen krijgen met aanvullende toetsing, vertraging of onzekerheid voordat met de bouw kan worden begonnen. Bij grotere projecten moeten algemene aannemers voltooiingsgaranties ondertekenen.

"We willen dat GC's net zo betrokken zijn bij het project als de lener, zonder dat ze de lening persoonlijk moeten garanten. Zij garanderen dat het project wordt voltooid," legde Izgelov uit. "Dat houdt het speelveld gelijk tussen de lener en de GC, vooral wanneer de lener nog niet op deze schaal heeft gewerkt."

Twee recente transacties illustreren de reikwijdte van de projecten die We Lend momenteel financiert. In de eerste verwierf een lener een bankbezette achteenheid-gebouw nadat de eerdere kredietverstrekker weigerde verbeteringen te financieren. We Lend financierde de omzetting van het gebouw naar 16 volledig verhuurde eenheden. De lener is nu in gesprek met verschillende banken over een herfinanciering die oorspronkelijk eigen vermogen vrij zou maken voor een volgend project.

In een afzonderlijke transactie in een welvarende buitenwijk van New Jersey was een lener ongeveer 85 procent klaar met de bouw van een speculatief huis van 22.000 vierkante voet, toen een perceelgrensverkoop aan een buurman vereiste dat een bestaande private lening werd afgelost. We Lend herstructureerde en herfinancierde die lening, voorzag in de aflossing en leverde een bescheiden extra geldinjectie om de resterende bouw te voltooien.

Izgelov waarschuwde dat de meest voorkomende misrekening onder fix-and-flip investeerders die overstappen naar grotere projecten betrekking heeft op de tijdlijnverwachtingen. Terwijl een typische fix-and-flip lening zes tot acht maanden loopt, vereisen grondoppervlakte-bouw, grote omzettingen en uitbreidingen vaak aanzienlijk meer tijd. Hij adviseerde leners om "zorgvuldig te budgetteren voor de rente die gedurende die looptijd moet worden betaald. Ingebouwde verlengingsopties bij uw kredietverstrekker helpen, of beter nog, begin met een looptijd langer dan 12 maanden. Wij bieden looptijden van 18 maanden en hebben minstens één lening gedaan met een looptijd van 24 maanden."

Hij waarschuwde ook tegen het najagen van trends in plaats van de daadwerkelijke marktvraag. "Als er vraag is naar een project van die omvang of dat kaliber, geweldig. Maar bouw geen mega-mansion in een buurt die dat niet kan ondersteunen, alleen maar omdat dat de trend is," zei hij.

Aanvullende details over hoe We Lend haar leningen structureert zijn beschikbaar op de How It Works-pagina van de onderneming. Bron: Citybuzz.