De luxehuurmarkt in Manhattan vestigt records, waarbij sommige appartementen nu meer dan $100.000 per maand kosten, nu de nieuwe pied-à-terre-belasting van New York rijke kopers nóg een reden geeft om te huren in plaats van te kopen.

Eddie Shapiro, CEO van Nest Seekers International, heeft een botte boodschap voor iedereen die van de opvallende prijzen schrikt.

"Wees niet van streek als iemand anders zich dat kan veroorloven en dat kiest te doen," zei Shapiro tegen Fox News Digital. "Ze hebben het recht om dat te doen in deze vrije wereld, deze vrije economie. Het heet kapitalisme. Dat is het gewoon."

Recordbrekende huurcijfers

Zeven keer zoveel appartementen in Manhattan worden verhuurd voor meer dan $100.000 per maand vergeleken met vorig jaar, terwijl het aantal verhuringen boven $50.000 meer dan is verdubbeld, volgens marktcijfers geciteerd door CNBC.

De gemiddelde huurprijs voor de bovenste 10% van de markt steeg het afgelopen jaar met 35% naar $17.464 per maand, oftewel ongeveer $121 per vierkante voet per jaar. De mediane huurprijs in Manhattan bereikte in juli bovendien een record van $5.295, een stijging van 6% ten opzichte van een jaar eerder, volgens een marktrapport van Corcoran Group. Het record van juli zet een bredere reeks van verhoogde huurprijzen in Manhattan voort, die de afgelopen jaren herhaaldelijk nieuwe hoogtepunten vestigden terwijl het huuraanbod in de borough krap bleef.

De opleving komt terwijl de stad haar nieuwe pied-à-terre-belasting invoert op luxe woningen die niet het hoofdverblijf van de eigenaar zijn. Het beleid geldt voor een- tot driegezinswoningen met een marktwaarde boven $5 miljoen, evenals bepaalde appartementen en co-ops met een getaxeerde waarde boven $1 miljoen.

Rechtszaak over de invoering van de belasting

De invoering heeft al geleid tot een juridisch gevecht. Drie huiseigenaren daagden het bestuur van Mamdani voor de rechter, met het argument dat de stad New Yorkers ten onrechte dwong te bewijzen dat ze in hun woningen leven, in plaats van eerst te bepalen welke panden aan de belasting onderhevig zouden zijn.

De stad stuurde initiële kennisgevingen naar circa 17.000 vastgoedeigenaren. Een rechter in eerste aanleg blokkeerde tijdelijk dat ambtenaren verder gingen op basis van de betwiste kennisgevingen en een veel grotere vastgoedlijst, maar een hogere beroepsrechter stond het proces later toe te worden hervat terwijl de juridische strijd voortduurt.

"Ik blijf erin geloven dat de pied-à-terre-toeslag jaarlijks $500 miljoen zal opleveren," zei Mamdani in augustus. "En het belang van deze belasting is dat het er een is die ervoor zal zorgen dat onze straten schoner zijn, dat onze stad veiliger is, dat onze scholen beter worden ondersteund."

Waarom rijken ervoor kiezen te huren

Voor sommige rijke kopers verandert de naderende belastingrekening de afweging. Huren stelt hen in staat hun hoofdverblijf elders te houden en tegelijk de nieuwe toeslag en de andere kosten van het bezit van een multimiljoen-appartement in Manhattan te vermijden.

Shapiro beaamde dat de belasting "zeker een factor" is, maar zei dat deze een verschuiving versterkt die al aan de gang was in plaats van de zescijferige huurmarkt op zichzelf te creëren.

"Dit is een natuurlijke ontwikkeling van huur, inflatie, de staat van de economie, New York en vraag," zei Shapiro. "De belasting speelt zeker een zekere rol, maar we zagen huurprijzen in New York van boven de zes cijfers al in 2019, 2020 aan de top van de markt."

Hij benadrukte dat dergelijke prijzen slechts op een heel klein deel van de markt van toepassing zijn.

"Het gaat om torens. Het gaat om appartementen van 5.000 tot 10.000 vierkante voet die uniek zijn in hun specifieke micromarkten en specifieke gebouwen die die huren rechtvaardigen," zei hij. "Het is niet elk gebouw."

Goedkopere opties bestaan wel voor huurders die bereid zijn een toplocatie op te geven.

"Je hoeft niet $120.000 per maand uit te geven, maar je staat dan ook niet 15 stappen van Central Park," zei Shapiro. "Misschien moet je de metro nemen."

Shapiro merkte op dat rijke klanten de belasting verschillend ervaren, afhankelijk van hun prijscategorie. Kopers aan de absolute top hebben vaak genoeg contant geld om de belasting te absorberen, terwijl wie in de categorie van $5 miljoen tot $10 miljoen winkelt mogelijk kritischer kijken naar rentestanden, onroerendgoedbelasting en maandelijkle gebouwkosten.

Een florerende aandelenmarkt en kunstmatige intelligentie hebben ook een nieuwe golf van miljoenairs gecreëerd die naar woningen in New York zoeken, aldus Shapiro. Sommigen willen hun geld liever belegd houden en huren voor meer flexibiliteit.

Het is nog te vroeg om te zeggen, voegde hij eraan toe, of de pied-à-terre-belasting de markt permanent zal veranderen. Eigenaren wegen af of ze de huur verhogen, New York tot hun hoofdverblijf verklaren, of tienduizenden dollars aan extra belastingen opnemen — beslissingen die ook zullen bepalen hoe de nieuwe belastinginkomsten en de lopende rechtszaak de komende maanden uitpakken.

"In sommige gevallen is het zeker een gesprek als je bij eigenaren zit en ze zitten te wikken: 'Wauw, ik kreeg net weer een belastingrekening van $40.000, $50.000 per jaar. Wat moet ik doen? Kan ik de huur verhogen? Blijf ik hier? Verklaar ik nu dat New York mijn hoofdverblijf is?'" zei hij.

Huren versus kopen

Ondanks de rush naar huurwoningen blijft Shapiro een sterk voorstander van kopen. Huurders geven op korte termijn misschien minder uit, zei hij, maar eigenaren hebben de mogelijkheid om hun hypotheek af te lossen en vermogen op te bouwen.

"Op een gegeven moment zullen mensen daar zitten en zichzelf vragen stellen: 'Waarom betaal ik al dit geld elke maand ten gunste van iemand anders? Waarom doe ik dat zelf niet en win ik in elk geval een deel van die eigenwaarde terug?'" zei hij.

Shapiro ging ook in tegen voorspellingen dat belastingen, criminaliteit of politieke onzekerheid rijke bewoners voorgoed uit New York zullen verdrijven. Mensen vertrekken in moeilijke periodes, zei hij, maar anderen staan altijd klaar om hun plaats in te nemen.

Hij herinnerde zich een kop die na de terreuraanslagen van 11 september verscheen en voorspelde dat New York nooit meer een wolkenkrabber zou bouwen.

"Sindsdien hebben we er ontelbare gebouwd, en we zijn hersteld," zei Shapiro. "We hebben de neiging om ons, zoals altijd, sneller dan voorheen te herstellen. Het is gewoon de grootste stad ter wereld."

Shapiro gelooft dat rijke huurders uiteindelijk zullen terugkeren naar de verkoopmarkt naarmate rentestanden dalen en geld verdiend met technologie, AI en toekomstige beursgangen in vastgoed stroomt.

Gevraagd welke kop hij over een jaar verwacht, aarzelde Shapiro niet.

"De markt staat in brand," zei hij. "De verkoopmarkt bereikt nieuwe records en nieuwe hoogtepunten."

Zijn advies aan kopers: niet wachten tot de markt weer aantrekt.

"Als je denkt dat het een beetje ruw is, is dit het moment om in te stappen," zei Shapiro. "Je wilt niet wachten tot het weer heet wordt, en dan zit je in biedoorlogen."

"New York leeft en is gezond," voegde hij eraan toe, "en het gaat nergens heen."