Hypotheeksaldi dalen door technisch rapportagegat

De hypotheeksaldi daalden in Q2 2026 met $74 miljard (-0,6%) tot $13,12 biljoen, volgens het Household Debt and Credit Report van de New York Federal Reserve, dat zijn gegevens uit Equifax haalt. De Fed schreef de ongebruikelijke daling toe aan "een tijdelijk gat in de rapportage van hypotheken op kredietrapporten als gevolg van een overdracht van servicing."

Dit technische rapportageprobleem viel samen met stagnatie in de hypotheekverstrekking, doordat de verkoop van bestaande woningen verder terugliep — deels een gevolg van het veelbesproken "lock-in effect", waarbij huiseigenaren met hypotheken van 3% terughoudend zijn om te verkopen en vervangende leningen tegen 6% of hoger af te sluiten — en de verkoop van nieuwbouwwoningen afnam ondanks stevige incentives en prijsverlagingen door bouwers.

Op jaarbasis stegen de hypotheeksaldi met $187 miljard, of 1,4% — de kleinste jaarlijkse procentuele stijging sinds 2016.

HELOC-saldi stijgen sterk

De saldi van Home Equity Line of Credit (HELOC)-leningen stegen in Q2 met 2,8% en op jaarbasis met 11,6% tot $459 miljard. Sinds het dieptepunt in Q1 2021 zijn de HELOC-saldi met 45% gestegen. Deze cijfers betreffen daadwerkelijk opgenomen bedragen en sluiten het ongebruikte deel van de kredietlijnen uit. De stijgende huizenprijzen in deze periode hebben het eigen vermogen van huiseigenaren vergroot en daarmee de onderliggende zekerheid versterkt die deze opnames mogelijk maakte.

De verschuiving naar HELOCs weerspiegelt een eenvoudige afweging voor huiseigenaren die vermogen uit hun woning willen opnemen. In plaats van een bestaande hypotheek van 3% te herfinancieren naar een grotere lening van 6%, kiezen velen ervoor hun goedkope eerste hypotheek te behouden en daarbovenop een kleinere HELOC van 8% of 9% af te sluiten. Voor een groeiend aantal huishoudens is die rekensom gunstiger uitgepakt.

Een HELOC is een tweede pandrecht op de woning dat de leverage verhoogt en dat bij wanbetaling kan leiden tot executie en verlies van de woning, zelfs als de eerste hypotheek nog courant is. Daarom voegen HELOCs een extra risicolaag toe voor huiseigenaren, kredietverstrekkers en de bredere hypotheekmarkt. Ze veroorzaakten ook extra schade tijdens de huizencrisis en de hypotheekcrisis.

Woning-schuld-tot-inkomenratio dicht bij historische dieptepunten

De woning-schuld-tot-beschikbaar-inkomenratio — waarbij alle hypotheken en HELOCs worden afgezet tegen het beschikbare inkomen, gemeten door het Bureau of Economic Analysis — daalde in Q2 naar 57,4%. Dat is de op twee na laagste stand ooit, alleen lager in Q2 2020 en Q1 2021, toen overheidsbetalingen de beschikbaar-inkomenscijfers tijdelijk vertekenden.

Ter vergelijking: de ratio lag in 2007 boven 90% aan het begin van de hypotheekcrisis.

Beschikbaar inkomen omvat lonen na belasting plus inkomsten uit rente, dividenden, verhuur, landbouwinkomen, inkomen uit kleine bedrijven en overheids­overdrachten. Het sluit vermogenswinsten, aandelengerelateerde beloningsprogramma’s en vermogensgroei uit.

In de loop der jaren is het totale huishoudinkomen sneller gegroeid dan de woningschuld, omdat zowel het aantal huishoudens als het inkomen per huishouden is toegenomen. Daardoor is de last van woningschuld ten opzichte van het inkomen gedaald.

De snel stijgende schuld-tot-inkomenratio was vanaf 2004 een van meerdere waarschuwingssignalen voor de naderende hypotheekcrisis. Consumenten stapelden woningschuld op terwijl de huizenprijzen exploderen, en gebruikten hun woning als bron van contant geld via herfinanciering en HELOCs. De woningschuld groeide veel sneller dan het beschikbare inkomen en de ratio liep in 2007 op tot boven 90%.

Hoewel achterstanden en executies altijd zullen schommelen met economische omstandigheden zoals werkloosheid, ontstaat een brede hypotheekcrisis niet uit het niets; die bouwt zich op door overmatige leverage. En dat is nu niet aan de hand.

Achterstanden en executies blijven gematigd

De 90-plus dagen achterstand voor hypotheken daalde aan het einde van Q2 naar 0,99% van de totale uitstaande hypotheeksaldi. De vergelijkbare HELOC-achterstandsratio liep op tot 0,99% van de totale HELOC-saldi. Beide cijfers liggen ruwweg op het niveau van 2018 en 2019.

Deze percentages zijn gestegen vanaf de bijna-nulniveaus tijdens de pandemische forbearanceprogramma’s, die de achterstandsstatus van problematische hypotheken feitelijk wegnamen.

Nieuwe executies daalden in Q2 tot 55.160. Hoewel executies zijn opgelopen vanaf de bijna-nulstanden in de forbearanceperiode, blijven ze onder de onderkant van de bandbreedte van 2018-2019 en ruim onder de historische niveaus.

Drie factoren drijven doorgaans grootschalige stijgingen in achterstanden en executies, en die speelden allemaal een rol tijdens de huizencrisis:

1. Overmatige leverage — Leners die niet overge-leveraged zijn, raken zelden in wanbetaling. De huidige woning-schuld-tot-beschikbaar-inkomenratio wijst niet op systemische overleverage.
2. Sterk dalende huizenprijzen — Hypotheken die diep onder water staan, zijn een voorwaarde voor grote golven van executies. Zonder een forse prijsdaling kunnen noodlijdende leners de woning doorgaans verkopen, de hypotheek aflossen en mogelijk nog enig eigen vermogen behouden.
3. Een werkloosheidscrisis — Tijdens de huizencrisis volgde massale werkloosheid pas enkele jaren na de eerste crisis, deels als gevolg van de bredere financiële crisis.

Individuele wanbetalingen komen routinematig voor en worden afgehandeld door het bankwezen en het juridische systeem. De bijbehorende kosten zijn verdisconteerd in hypotheekrentes en -vergoedingen. Pas op zeer grote schaal wordt het een systeemrisico.

Wie draagt het risico? Voornamelijk belastingbetalers

Ongeveer 65% van alle uitstaande hypotheken — inclusief vrijwel alle subprime-hypotheken — wordt in een of andere vorm gegarandeerd door de Amerikaanse overheid. Dit is een van de meest fundamentele structurele veranderingen die uit de financiële crisis zijn voortgekomen en heeft een aanzienlijk deel van het hypotheekrisico verschoven van banken naar belastingbetalers.

Door de overheid gesteunde entiteiten (Fannie Mae en Freddie Mac) en overheidsinstellingen (Ginnie Mae, de FHA, die subprime-hypotheken met lage aanbetaling verzekert, en de VA) kopen hypotheken van kredietverstrekkers, verpakken ze in Mortgage-Backed Securities (MBS) en verkopen die effecten aan beleggers. Als een hypotheek verlies oplevert, absorbeert de uitgever van de MBS het verlies en wordt de belegger gecompenseerd. Deze "agency" MBS hebben een vrijwel nihil kredietrisico, vergelijkbaar met dat van Amerikaanse staatsobligaties.

Beleggers dragen het risico op ongeveer 15% van de uitstaande hypotheken — leningen die niet in aanmerking kwamen voor overheidssteun en die als "private-label" MBS zijn gesecuritiseerd en wereldwijd zijn verkocht aan obligatiefondsen en pensioenfondsen.

Volgens gegevens van de Federal Reserve dragen ongeveer 4.000 banken en meer dan 4.000 kredietunies minder dan 20% van de totale woningschuld. Een grote hypotheekimplosie zou deze instellingen wel schade toebrengen, maar het financiële stelsel niet op dezelfde manier bedreigen als tijdens de vorige crisis.