Het groeiverhaal van de Filipijnen over de afgelopen 25 jaar behoort tot de langstlopende ter wereld. Belangrijke aanjagers, waaronder de sector voor informatietechnologie en business process management (IT-BPM), overmakingen van Filipijnse arbeidsmigranten en een jonge, Engelstalige beroepsbevolking, hebben die groei ondersteund.

De IT-BPM-sector heeft met name de werkgelegenheid buiten Metro Manila uitgebreid. De sector hielp geïntegreerde townships in het hele land te creëren en dreef de vraag naar kantoor-, woon- en winkelruimte in opkomende districten. Kunstmatige intelligentie (AI) verandert die dynamiek nu en dwingt de markt zich te herconfigureren om de voordelen die AI kan opleveren maximaal te benutten.

AI wordt vaak omschreven als een motor van economische groei of juist als een kracht die banen kan laten verdwijnen en bedrijfstakken overbodig kan maken. De IT-BPM-sector staat centraal in dat debat. De sector droeg in 2025 ongeveer 8% bij aan het bruto binnenlands product en ondersteunde 1,89 miljoen banen, terwijl hij ook multiplicatoreffecten in andere bedrijfstakken genereerde.

De gevolgen voor Filipijns vastgoed zijn aanzienlijk voor gebruikers, ontwikkelaars, investeerders en verhuurders, wier beslissingen uiteindelijk afhangen van de herkomst van de vraag. AI verandert de onderliggende structuur waarlangs de vraag naar vastgoed wordt gecreëerd. In plaats van een directe marktkrimp ligt een herconfiguratie in meerdere fasen meer voor de hand.

De 2025 Work Trend Index van Microsoft Corp. beschrijft een vergelijkbare ontwikkeling. Het rapport schetst een verschuiving van AI als assistent voor bestaand werk, via mensen die teams van agents aansturen, naar werkprocessen en volledige organisaties die rond mens-agentteams worden herontworpen. Hoewel het kader zich op teams richt, heeft het ook gevolgen voor vastgoedmarkten: eerst worden systemen opgezet, daarna verbetert de productiviteit en vervolgens vindt een bredere economische transformatie plaats.

Expansie door digitalisering

In alle bedrijfstakken leggen ondernemingen nog steeds de basis voor AI-adoptie door gegevens te digitaliseren, werkprocessen te standaardiseren en systemen te bouwen die gegevens effectief kunnen vastleggen, opslaan en gebruiken. In deze fase versnelt AI de digitale transformatie, maar vervangt het menselijk inzicht niet.

De meeste organisaties bevinden zich nog in de beginfase van de adoptie, met initiatieven die bestaan uit proefprogramma’s en gedeeltelijke implementatie. Microsoft beschrijft deze periode als een fase waarin AI vooral als assistent functioneert en mensen helpt hun werk efficiënter uit te voeren zonder de manier waarop organisaties zijn ingericht fundamenteel te veranderen. Dit sluit aan bij de huidige adoptiepatronen, aangezien bedrijven nog steeds de digitale basis leggen die nodig is voor AI-integratie.

De door AI gegenereerde resultaten zijn afhankelijk van de manier waarop zoekopdrachten worden geformuleerd en resultaten worden geïnterpreteerd, vooral zolang gegevens onvolledig zijn of nog worden geordend. Mensen blijven daarom nodig om invoer te verduidelijken, resultaten te interpreteren en die met de werkelijkheid te verbinden. Menselijke werknemers blijven ook verantwoordelijk voor het organiseren van gegevens, het definiëren van processen en het beoordelen van resultaten.

Voor de vastgoedmarkt betekent dit dat werkgelegenheid in de beginfase van AI-adoptie een belangrijke aanjager van de ruimtebehoefte blijft. Voorlopig draait de overgang vooral om het verschuiven van de behoefte aan arbeidskrachten. Menselijk kapitaal is nodig om systemen te bouwen die een breder gebruik van AI kunnen ondersteunen, en die basis zal bepalen hoe effectief de technologie in de toekomst kan worden ingezet.

Krimp door systeemefficiëntie

Naarmate systemen volwassener en stabieler worden, zal de aard van het werk veranderen. Taken waarvoor aanvankelijk menselijke input nodig was, zullen steeds vaker door AI-tools met grotere zelfstandigheid worden uitgevoerd. Activiteiten die ooit afhankelijk waren van handmatige invoer, waaronder gegevensinvoer, gegevensverwerking en basale analyse, zullen efficiënter worden.

Na verloop van tijd zal de menselijke betrokkenheid bij routinematig werk naar verwachting afnemen, waarbij arbeidskrachten zich meer richten op toezicht en controle. Sectorprognoses weerspiegelen al enkele aspecten van deze trend: de omzet blijft groeien terwijl de uitbreiding van het personeelsbestand vertraagt, wat wijst op een hogere productiviteit per werknemer.

Dit sluit aan bij de constatering van Microsoft dat intelligentie steeds vaker op aanvraag beschikbaar is, waardoor organisaties hun productie kunnen uitbreiden zonder een evenredige toename van het aantal arbeidskrachten. In praktische zin wordt groei minder afhankelijk van het aantal werknemers en meer van de effectiviteit waarmee mensen en AI-systemen samenwerken.

Voor vastgoed verzwakt dit de langdurige relatie tussen werkgelegenheid en de vraag naar ruimte. De kantoorgevraag die wordt gegenereerd door werknemers in zeer dicht bezette, routinematige functies kan afnemen, terwijl de vraag die samenhangt met werk met een hogere toegevoegde waarde en specialisatie waarschijnlijk blijft bestaan. Dit zal leiden tot andere ruimtevereisten voor gebruikers en kantoorontwikkelaars.

Nieuwe vraag in de AI-economie

Hoewel AI de behoefte aan arbeidskrachten voor bepaalde functies kan verminderen, kan het ook nieuwe bronnen van vraag creëren. Naarmate de hoeveelheid gegevens toeneemt, zal de vraag naar data-infrastructuur groeien. Het gaat daarbij om fysieke faciliteiten zoals datacenters, serverinfrastructuur en ondersteunende netwerken die digitale activiteiten mogelijk maken.

Deze activa creëren nieuwe bronnen van vastgoedvraag naast traditionele gebruikers. Het gaat om vastgoedintensieve faciliteiten met specifieke eisen op het gebied van locatie, connectiviteit en regelgeving, die allemaal verder kunnen evolueren.

Een aanwijzing voor de manier waarop deze vraag zich kan ontwikkelen, is het Pax Silica-initiatief, waar de Filipijnen zich eerder dit jaar bij aansloten. In het kader van het initiatief is New Clark City aangewezen als locatie voor een voorgestelde AI-gerichte industriële hub van 4.000 acres. Het project wil technologiebedrijven, geavanceerde productie, onderzoeksinstellingen en AI-gerelateerde investeringen aantrekken.

De plannen bevinden zich nog in een vroeg stadium en de daadwerkelijke vraag zal afhangen van uitvoering en implementatie. Voor de vastgoedmarkt zal de ontwikkeling van de voorgestelde hub daarom een belangrijke aanwijzing zijn voor de vraag of geplande AI-gerelateerde activiteiten zich vertalen in vraag naar infrastructuur en ondersteunend vastgoed. Het project laat niettemin zien welke kansen kunnen ontstaan als AI-gerelateerde bedrijfstakken een grotere aanwezigheid in de Filipijnen opbouwen.

Dergelijke kansen kunnen verder reiken dan datacenters en ook industrieterreinen, onderzoeksfaciliteiten, woningen, logistiek, winkelvoorzieningen en andere ondersteunende ontwikkelingen omvatten die doorgaans rond belangrijke werkgelegenheids- en investeringscentra ontstaan.

Energie is een andere belangrijke factor. AI-systemen en -infrastructuur vereisen betrouwbare en schaalbare energie, waardoor de vraag naar energiegerelateerde infrastructuur, van opwekking tot opslag, zal toenemen.

Tegelijkertijd wordt de aard van het werk complexer. Hoewel voor traditionele functies mogelijk minder mensen nodig zijn, zal de vraag naar gespecialiseerde functies die waarde creëren naar verwachting toenemen. Satya Nadella, Chief Executive Officer van Microsoft, heeft gezegd dat AI het belang van menselijk kapitaal niet vermindert. In plaats daarvan worden beoordelingsvermogen, expertise, relaties, vindingrijkheid en patroonherkenning waardevoller naarmate de AI-capaciteiten groeien en organisaties menselijk kapitaal steeds meer combineren met wat hij “token capital” noemt.

Deze ontwikkelingen zullen de vraag in feite herverdelen. Aanhoudende economische groei hangt af van de mate waarin de voordelen ervan breed worden verdeeld. Als inkomen bij slechts enkelen geconcentreerd raakt, neemt de koopkracht af, wat de vraag naar kantoor-, woon-, winkel- en industrieel vastgoed beïnvloedt.

Vastgoed is hiervoor bijzonder gevoelig omdat het afhankelijk is van langetermijnverplichtingen die rechtstreeks verband houden met financiële draagkracht en het vertrouwen van investeerders. Een centrale uitdaging voor de markt is het identificeren van nieuwe functies die inkomens kunnen ondersteunen en de afname van het aantal arbeidskrachten in traditionele functies kunnen compenseren.

Naarmate AI in economische systemen wordt geïntegreerd, worden nieuwe bedrijfstakken, vaardigheden en functies cruciaal voor het in stand houden van de vraag die de vastgoedmarkt ondersteunt. Microsoft noemt deze ontwikkeling de opkomst van de “Frontier Firm”, waarin nieuwe vormen van economische waarde ontstaan door menselijke expertise met AI-capaciteiten te combineren.

AI vervangt economische activiteit dus niet simpelweg, maar verandert waar waarde wordt gecreëerd en hoe groei tot stand komt.

De markt herconfigureren

De AI-revolutie dwingt de vastgoedmarkt zichzelf te herstructureren. De eerste fase richt zich op het bouwen van systemen, gevolgd door efficiëntiewinsten die bepaalde vormen van vraag kunnen verzwakken. Na verloop van tijd kan nieuwe vraag ontstaan vanuit infrastructuur, technologie en veranderende economische activiteit.

Dit proces zal de vraag herverdelen over typen activa, locaties en functies. Het beïnvloedt niet alleen waar ruimte nodig is, maar ook welke soorten ontwikkelingen de markt nodig heeft. Kantoor-, woon-, winkel-, hotel- en industriële segmenten reageren op verschillende aanjagers naarmate behoeften veranderen. De markt zal zich daarom herconfigureren om zich aan veranderende omstandigheden aan te passen.

Sommigen zullen AI als een bedreiging voor bestaande functies beschouwen, maar AI luidt ook de volgende groeifase in. De aanjagers die de afgelopen 25 jaar van de Filipijnen bepaalden, veranderen en worden afhankelijker van waarde en specialisatie. Zoals uit het onderzoek van Microsoft blijkt, bewegen organisaties naar een operationeel model waarin groei steeds meer wordt aangedreven door de combinatie van menselijk inzicht en AI-capaciteit, in plaats van alleen door arbeidskrachten.

De markt zal verschillende fasen doorlopen: expansie naarmate systemen worden gebouwd, aanpassing naarmate efficiëntie ontstaat en uiteindelijk herverdeling naarmate nieuwe vormen van vraag zich ontwikkelen.

Voor marktpartijen in een sector die wordt gekenmerkt door langetermijnverplichtingen, ligt de uitdaging in het herkennen van opkomende functies, het voorzien van wat vraag zal creëren, waar die zal ontstaan en welke vorm die zal aannemen, en het tijdig positioneren om eraan deel te nemen. Voor ontwikkelaars, investeerders en gebruikers draait de vraag niet langer alleen om hoeveel ruimte nodig zal zijn. Het gaat erom welk type ruimte de volgende groeifase vereist en waar de vraag zal ontstaan.

David Leechiu is Chief Executive Officer en oprichter van Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC).