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売主負担の上限：住宅購入者はいくらまで求められる？

売主負担は、現在の買い手市場で過去最高水準に近づいているため、住宅を購入する人は、売主や貸し手からクレジットやその他の支援を交渉できる可能性が高くなっています。

ただし、主要なローンプログラムはいずれも、売主負担を購入価格のごく一部に制限しています。上限を理解しておくことは重要です。上限を超える金額を求めると、融資実行時に貸し手が売主負担を減額し、想定より少ない金額しか受け取れなくなるためです。

売主と話し始める前に、自分のローンプログラムにおける売主負担の上限を把握しておくことで、交渉を有利に進められます。

ローン種類

最大売主負担

主な条件

Conventional（頭金10%未満）

購入価格の3%

主たる住居またはセカンドホーム

Conventional（頭金10〜24.99%）

購入価格の6%

主たる住居またはセカンドホーム

Conventional（頭金25%以上）

購入価格の9%

主たる住居またはセカンドホーム

Conventional（投資用）

購入価格の2%

投資用不動産のみ

FHA

購入価格の6%

売買価格または査定額の低い方を基準

VA

4% + すべての諸費用

売主負担は4%上限、標準的な諸費用には上限なし

USDA

購入価格の6%

実際の諸費用を超えられない。修繕費の支払いには上限が適用されない

Conventionalローンの売主負担上限

Conventionalローンで主たる住居またはセカンドホームを購入する場合、売主負担の上限は頭金の大きさによって変わります。頭金が10%未満なら最大3%、10%〜24.99%なら最大6%、25%以上なら最大9%まで認められます。

金額は大きくなることがあります。たとえば、45万ドルの住宅を5%の頭金で購入する場合、最大売主負担は13,500ドルです。20%の頭金なら、最大27,000ドルまで受け取れます。

売主負担は、購入価格または査定額の低い方に対する割合として計算されます。これを使って諸費用、前払い費用、最大12か月分の住宅所有者協会（HOA）費をカバーできます。頭金への充当、現金準備金の増額、最低自己負担額への充当には使えません。

FHAローンの売主負担上限

Conventionalローンと異なり、FHAローンでは頭金の大きさによる売主負担の制限はありません。最大売主負担は、購入価格または査定額の低い方の6%です。最低頭金が3.5%の場合でも同じです。

「十分な貯蓄がなく、追加の支援が本当に必要であれば、FHAローンを選ぶ方が有利な場合があります」と、Neighbors Bankの住宅購入者教育ディレクターであるAshley Harris氏は述べています。

FHAローンでは、売主負担を使って諸費用、前払い費用、割引ポイントを支払えます。前払いのMortgage Insurance Premium（MIP）の支払いにも使えますが、その場合は全額を決済時に現金で支払う必要があり、前払い分とローン組み込み分に分けることはできません。

売主負担は頭金の一部には使えず、引っ越し費用、借金返済、またはFHAが義務づけていない修繕費にも使えません。

VAローンの売主負担上限

VAローンでは、売主が負担する諸費用に上限はありませんが、それ以外の売主負担は物件の査定額の4%に制限されます。

売主が上限なく支払える標準的な諸費用には、VA査定費用、割引ポイントとレート・バイダウン、融資手数料、税金、権原保険、登記費用があります。借金返済やVA funding feeの支払いは売主負担とみなされ、4%上限の対象です。

USDAローンの売主負担上限

USDAローンの売主負担は購入価格の6%を超えられず、借金返済のような追加インセンティブではなく、対象となる諸費用に使う必要があります。6%の上限は、修繕費を支払うために売主がエスクロー口座へ入金する資金には適用されません。

すべてのローンタイプに共通するルール

ローンプログラムに関係なく、売主負担は通常、ローンで認められる諸費用の範囲を超えられません。つまり、手厚い売主負担を交渉した後に実際の諸費用が想定より少ないと分かった場合、売主が合意した一部を放棄しなければならないことがあります。

「そのようなことはよくあります。通常は貸し手から諸費用の見積もりを受けますが、その多くは貸し手の管理外で、買い手自身が比較検討できる項目です。たとえば火災保険の見積もりは高めに出されることがありますが、実際にはもっと安く済むかもしれません。そうなると、当初は諸費用に5%必要と思っていても、実際には4%で足りるのに、5%を交渉していた、ということが起こります。その差額は、単に持ち帰れるお金ではありません」とHarris氏は述べています。

ただし、いくつか代替策があります。たとえば40万ドルの住宅を購入し、2万ドルの売主負担を交渉したものの、諸費用が1万6,000ドルしかかからないと分かった場合です。残りの4,000ドルをレート・バイダウンに使えば、諸費用を2万ドルまで引き上げられます。レート・バイダウンは一般に認められる決済費用だからです。あるいは、売主と交渉して売買価格を39万6,000ドルに下げ、購入時の4,000ドルを節約することもできます。

売主負担の上限を最大限に活用する方法

売主負担を最大限に活かすには、決済時の予算を把握し、売主負担のどこで最も恩恵を受けられるかを見極めましょう。

• 上限を確認する。 貸し手に相談して、自分のローン種類における売主負担上限を確認し、どの項目が売主負担の対象になるかを把握し、諸費用見積もりを見直してください。
• 手元資金を確認する。 火災保険、各種手数料などを決済時に支払うための現金が十分あるかを確認してください。足りない場合は、売主クレジットでこれらの初期費用を軽減するのが合理的です。
• 金利条件を検討する。 割引ポイントや一時的なレート・バイダウンの費用と、毎月の支払いへの影響を確認してください。交渉した売主負担の一部を使って、短期または長期で住宅ローン返済をより負担しやすくすることを検討できます。
• 他の用途も確認する。 ローンプログラムで修繕費や借金返済に売主負担を使える場合、新居への移行時に予算の余裕が生まれるかどうかを検討してください。

売主負担の上限：よくある質問

Conventionalローンで、どのくらいの売主負担を求められますか？

頭金が10%未満なら購入価格の3%、10%〜24.99%なら6%、25%以上なら9%を求められます。これは物件が主たる住居またはセカンドホームであり、投資用ではない場合です。

売主負担は諸費用を超えられますか？

一般に、売主負担はローンで認められる諸費用を超えられません。さらに、各ローンプログラムの上限内に収める必要があります。

売主負担の上限は購入価格によって変わりますか？

はい。ローンプログラムは売主負担の上限を購入価格に対する割合で定めているため、購入価格が変われば上限も変わります。たとえば、Conventionalローンで40万ドルの住宅を5%頭金で購入する場合、売主負担は購入価格の3%、つまり1万2,000ドルまでです。購入価格が30万ドルに変わり、頭金が同じ5%のままなら、売主負担は9,000ドルを超えられません。

投資用不動産でも売主負担を受けられますか？

はい。Conventionalローンで投資用不動産を購入する場合、購入価格または査定額の低い方の2%まで売主負担を受けられます。ポートフォリオ・レンダーは独自のルールを定めており、場合によっては投資用不動産で最大6%まで認めることもあります。

住宅の査定額が購入価格を下回った場合はどうなりますか？

住宅の査定額が購入価格を下回ると、最大の売主負担も通常は下がります。多くのローンプログラムでは、売主負担の上限を査定額と購入価格の低い方、または査定額に連動させています。USDAローンのように購入価格を基準とする場合でも、査定の差額が出ると購入価格の再交渉につながることが多く、その結果、最大売主負担も減少します。

Source: Yahoo Finance