米国経済学会（AEA）の政策ジャーナルに掲載された研究は、ブラジル・サンパウロにおけるゾーニング改革の経済的効果を検証している。同改革は指定された交通沿線における最大許容建築規模を引き上げたものである。Santosh Anagol、Fernando Ferreira、Jonah Rexerによって実施された本研究は、住宅市場の均衡モデルを用いて成果を定量的に評価している。サンパウロは世界最大規模の都市圏の一つであり、市域だけで1,200万人以上の住民を擁している。そのため、測定された効果の規模は、類似のアップゾーニング政策を検討している他の急成長都市にとっても特に参考になる。

研究結果によると、開発業者は規制緩和に対応し、改革の直接対象となった街区において多世帯住宅の建設申請を増加させた。この供給の増加により、より高い人口密集化が許可された地域の住宅価格が低下した。モデルによる推計では、市全体の住宅ストックが1.6%増加し、住宅価格は0.4%下落した。

研究者は、これらの変化が対象地域における物件価値の調整を通じて、現在の住宅所有者から将来の住宅所有者へ多大な住宅富の移転をもたらしたと指摘している。この分配的側面は都市経済学における繰り返し現れるテーマである。建築規制の緩和は、将来の居住者と開発業者に利益をもたらす傾向がある一方で、既存の不動産所有者の資産価値を低下させ、改革の取り組みをめぐる政治的緊張を生み出す。全体として、改革はサンパウロ市GDPの0.65%に相当する福利増大をもたらした。これらの利益は主に開発業者の利潤と、新たに建設された環境からの消費者便益に起因する。

本研究は、土地利用規制が都市の住宅市場にどのような影響を与えるかに関する経済学研究の蓄積に貢献するものである。交通インフラの近傍で高密度建築を許可するゾーニング改革は、トランジット・オリエンテッド開発と呼ばれる手法として、住宅の affordability（入手可能性）の拡大と都市の福利向上の観点から頻繁に研究されている。ただし、その成果は都市や政策設計によって大きく異なる。ニュージーランドのオークランドなどで実施された類似の改革は、多世帯住宅の許可が供給の増加と価格の安定にどの程度つながるかを検証する経済学者の関心を集めている。

出典：Marginal Revolution、AEA policy journal を参照。