米国は歴史上最大級の人口動態の変化を経験しており、毎日1万人以上の米国人が退職年齢に達しています。この変化は、退職後所得、住宅、経済的安心感、長期計画に関する新たな議論を生み出しており、住宅ローンおよび不動産の専門家は、ある融資選択肢がついに注目を集め始めていると述べています。それが、リバースモーゲージを利用した住宅購入です。

多くの消費者はリバースモーゲージが既存の物件を借り換える住宅所有者にのみ利用可能だと誤解していますが、連邦住宅局（FHA）のHome Equity Conversion Mortgage（HECM）for Purchaseプログラムおよび複数の専有リバースモーゲージプログラムは、条件を満たす高齢の住宅購入者がリバースモーゲージ融資を利用して新たな主居住用住宅を取得することを認めています。FHA保険付きHECMローンは通常62歳以上の借入手が利用でき、申請者はクロージング前にHUD承認カウンセラーによる必須のリバースモーゲージカウンセリングを完了する必要があります。

主要な違いがある馴染みのあるプロセス

従来の住宅ローンと同様に、購入者は購入契約を交渉し、エスクローを開設し、鑑定を取得し、融資の資格審査を受け、頭金を支払い、通常の決済費用を支払います。主な違いは、借入人が主居住用住宅として住宅に居住し、固定資産税、住宅所有者保険、住宅の維持管理などのローン義務を継続的に満たしている間、リバースモーゲージでは通常、毎月の元利均等返済が不要である点です。借入人は、繰上返済ペナルティなしで、いつでも任意で元本または利息の支払いを行うことができます。

「これは文字通り、そして比喩的に、成熟期を迎えているローンプログラムです」と、Loangevity Mortgageの社長であるPaul E. Scheper（CRMP、CSA、SRES）は述べています。「米国が高齢化するにつれ、より多くの退職者が伝統的な住宅ローン融資を超えて目を向け、リバースモーゲージ購入ローンが単に住宅を担保にお金を借りる手段ではなく、包括的な退職戦略の重要な一部になり得ることを発見しています。」

Scheperによると、リバースモーゲージに関する最大の誤解の一つは、住宅購入が従来型住宅ローンの取得とは異なる方法で行われるという考えです。

「リバースモーゲージを利用した住宅購入が、従来の購入ローンの取得と驚くほど似ていることを知ると、多くの人が驚きます」とScheperは説明しました。「購入者は引き続き住宅を選び、購入契約書に署名し、エスクローを開設し、鑑定を取得し、頭金を支払い、決済費用を支払います。不動産エージェント、エスクロー担当者、タイトルカンパニー、貸手はすべて使い慣れた購入プロセスに従います。最大の違いは、必須の毎月の住宅ローン返済が繰り延べられることで、多くの退職者に毎月のキャッシュフローの柔軟性を高めつつ、任意のタイミングで任意支払いを行うことができます。」

決済費用は大部分が従来型住宅ローンと同一

リバースモーゲージ購入に伴う決済費用の大部分は、従来型の住宅ローン取引と同じものが反映されています。具体的には以下のとおりです。

• エスクロー手数料
• タイトル保険
• 鑑定手数料
• 登記手数料
• 信用情報報告書
• 決済手数料
• その他通常の第三者決済費用

FHA保険付きHECMローンの主な違いは、通常、最大請求額（Maximum Claim Amount）の2%に等しい前払い住宅ローン保険プレミアム（MIP）です。これは、適用されるFHA融資限度額までの住宅価値に基づいて算出されます。

Scheperは、MIPを単なるもう一つの決済費用と見るのではなく、それが提供する保護を消費者が理解すべきだと考えています。

「私はしばしばクライアントに、MIPはMortgage Insurance Protection（住宅ローン保険保護）の略だと伝えています。それがまさに提供するものだからです」とScheperは述べました。「これは単なる費用ではありません。今日の住宅所有者と明日の相続人への保護への投資です。」

FHA住宅ローン保険が提供するもの

FHA住宅ローン保険プレミアムは、主なメリットとして以下を提供しています。

• 連邦住宅局の支援。
• 貸手がプログラムから撤退した場合でも、条件を満たす借入人が引き続きローンの受け取りを継続できる保護。
• FHAの連邦保険付きリバースモーゲージプログラムの安全性。
• ノンリコース保護。つまり、ローンが返済期を迎えた際、ローン義務が満たされていることを条件として、借入人も相続人も通常、住宅価値を超える金額を負担しません。
• 貸手が標準化されたFHAガイドラインに基づいて融資を提供できる信頼性。

一方、専有リバースモーゲージプログラムは通常、FHA住宅ローン保険プレミアムを課しません。ただし、参加要件、ローンの特徴、消費者保護は貸手や商品によって異なります。

リバースモーゲージの借入人は、返済がどのような条件で発生するかも理解する必要があります。ローンは通常、最後に残った借入人が住宅を売却した場合、恒久的に転居した場合、死亡した場合、または税金、保険、居住、維持管理などの必須義務を満たさなかった場合に返済期を迎えます。

単なる住宅ローンではなく、退職計画ツール

金融の専門家は、住宅資産が退職者の最大の資産の一つであることが多いとますます認識しています。退職計画のあり方が進化するにつれ、より多くのアドバイザーが、クライアントの長期的退職戦略の策定を支援する際、投資ポートフォリオ、社会保障、年金、その他の所得源と並んで住宅エクイティを評価しています。

代替住宅の購入に現金で支払う代わりに、一部の退職者は必須の頭金を支払いながら、退職用投資のより多くの部分を保全することを選択しています。この戦略は以下に役立つ可能性があります。

• 長期的な成長に利用可能な投資資産を保全する。
• 住宅エクイティと投資持分のバランスをとることで分散投資を拡大する。
• すべての利用可能な現金を購入に充当する必要性を回避し、流動性を向上させる。
• 必須の住宅ローン返済を排除しながらローン義務を継続的に満たすことで、毎月のキャッシュフロー負担を軽減する。

「ほとんどの退職者は数十年かけて住宅エクイティを築きますが、それを退職戦略の一部と考えることはほとんどありません」とScheperは述べました。「リバースモーゲージ購入融資の仕組みを理解すると、多くの人が住宅を全く違った視点で見始めます。」

シニアの次の住宅購入を支援

不動産の専門家は、リバースモーゲージ購入融資が、ダウンサイジング、移住、家族の近くへの転居、または退職後のライフスタイルに合った住宅を求める購入者にとって、ますます価値のある選択肢になっていると述べています。

「私はこれまでに、シニアのクライアント数名をリバースモーゲージ融資を利用した住宅購入にご紹介する栄誉に恵まれました。多くの方は、前の住宅の売却代金をすべて使うのではなく、退職用投資のより多くを保全することを希望されていました」と、2002年から不動産ブローカーおよび週刊不動産コラムニストを務めるDan Dobbsは述べました。「リバースモーゲージにより、より大きな財務的柔軟性を維持しながら投資ポートフォリオのより多くを残した状態で、希望の住宅を購入することができました。」

時が到来したプログラム

米国の退職人口が引き続き増加する中、住宅の専門家はリバースモーゲージ購入融資がより広く認知された計画ツールとして位置づけられると考えています。消費者とそのアドバイザーにとって、実務的な問いは、参加資格、総コスト、長期的な居住計画、必須の資産義務、およびローンがより広範な退職所得や遺産計画の目標にどう適合するかです。

「米国の退職環境は変化しています」とScheperは総括しました。「もはや会話は退職者がどこに住みたいかだけではありません。自分の資産をどう働かせたいかについてもです。リバースモーゲージは単なるローンとして見られるべきではありません。多くの退職者にとって、それは金融計画ツールです。適切に使用されれば、住宅資産を包括的な退職戦略に組み込み、投資資産を保全し、分散投資を改善し、退職期間を通じてより大きな財務的柔軟性を提供するのに役立ちます。だからこそ、このプログラムは文字通り、そして比喩的に、ついに成熟期を迎えていると私は信じています。」