米既存住宅の販売保留契約数、統計史上2番目に低い水準に低下 西部は過去最低を更新
重要ポイント
- •全米不動産協会（NAR）のデータによると、米既存住宅の販売保留契約数は7月に前月比2.3%減となり、2024年7月と並ぶ統計史上2番目に低い水準となり、前年比でも2.2%減となった。
- •国勢調査局の4地域すべてで前月比減少を記録し、西部は7.7%の急減で統計上の新たな過去最低となり、南部と北東部も大幅に下落した。
- •販売保留契約数は2021年7月比で36%減、2018年と2019年の7月比で33%減、住宅バスト期の2010年7月比でも9%低く、販売が住宅バスト時の最低水準を概ね下回る状態で4年目となっている。
- •市場は10年ぶりの高水準となる既存一戸建て住宅の供給に直面しており、高い契約取消率が販売保留契約指標の不確実性を高めている。
- •フレディマックのデータでは7月の住宅ローン金利は6.4%～6.7%の範囲で、2022年9月以降この水準が続いており、引用した分析は、金利は歴史的には通常水準である一方、住宅価格と保有コストは市場が耐えうる水準を超えていると論じた。
全米不動産協会（NAR）が発表したデータによると、季節調整後の米既存住宅の販売保留契約数（ペンディング・ホームセールス）は7月、前月比2.3%減となり、2024年7月と並ぶ統計史上2番目に低い水準となった。この統計の過去最低は2026年1月に記録された。
すでに低迷していた2025年7月の水準と比較すると、販売保留契約数は前年比2.2%減となった。NARの販売保留契約統計は2010年7月までしか遡らないが、成約済み販売データは1980年代まで遡る。指数は2001年の平均的な契約活動を100とする基準で算出されている。
7月には国勢調査局の4地域すべてで販売が減少し、西部では統計史上最低水準に急落し、南部と北東部でも大幅に下落した。
長期的な比較は今回の低迷の深さを際立たせている。販売保留契約数は2021年7月比で36%減、2020年比で41%減、2018年と2019年の7月比で33%減となっている。住宅バスト（ハウジング・バスト）の時期にあたる2010年7月と比較しても9%低い。
住宅市場は現在、販売が住宅バスト時の最低水準を概ね下回った状態で4年目を終えようとしている。2020年半ばから2022年半ばにかけての住宅価格の急騰の後、底値圏で足踏み状態が続いており、現在は10年ぶりの高水準となる既存一戸建て住宅の供給に直面している。
NARの販売保留契約指標は、7月に締結されたもののまだ成約に至っておらず、何らかの理由で取り消される可能性もある契約を追跡するものであり、契約取消率は高水準で推移している。販売保留契約は今後の成約販売の先行指標であり、NARの方法論では大半の契約は締結後1～2か月以内に成約するため、7月の契約は今後数か月の成約販売報告に反映される。
地域別の販売保留契約数
西部。 販売保留契約数は7月、季節調整後で前月比7.7%の急減となり、統計上の新たな過去最低を記録した。過去の7月との比較では、2025年比-7.1%、2024年比-8.2%、2023年比-11.9%、2022年比-25.0%、2021年比-47.4%、2019年比-43.9%となっている。
南部。 販売保留契約数は季節調整後で前月比2.2%減となり、これと同水準かそれを下回った月は統計上他に3か月しかない。過去の7月との比較では、2025年比-3.0%、2024年比+0.5%（統計史上2番目に低い月）、2023年比-9.9%、2022年比-20.6%、2021年比-36.2%、2019年比-32.2%となっている。
北東部。 販売保留契約数は季節調整後で前月比2.0%減となった。過去の7月との比較では、2025年比-0.2%、2024年比-0.3%、2023年比+2.2%、2022年比-18.6%、2021年比-31.2%、2019年比-30.7%となっている。
中西部。 販売保留契約数は、前月に8.9%の急減があった後、季節調整後で前月比0.7%減となった。過去の7月との比較では、2025年比+1.7%、2024年比+5.8%、2023年比-4.2%、2022年比-20.6%、2021年比-30.4%、2019年比-26.2%となっている。
歴史的文脈からみた住宅ローン金利
フレディマック（Freddie Mac）の週次平均住宅ローン金利データによると、7月の住宅ローン金利は6.4%～6.7%の範囲で推移しており、この水準は2022年9月以降続いている。参考までに、同じフレディマックの統計では、パンデミック期の住宅ブームのさなかにあたる2021年1月に過去最低の2.65%を記録している。
Wolf Streetは、米連邦準備制度（FRB）の量的緩和とゼロ金利政策が市場を歪め始める前の2009年以前の数十年間、住宅ローン金利は現在と同程度かそれよりはるかに高い水準にあったと指摘した。この歴史的文脈でみれば、現在の金利はむしろ通常の水準であり高すぎるのではなく、高すぎるのはインフレであると同媒体は論じ、住宅市場——買い手、売り手、そしてその間に立つ業界全体——はこの金利水準に慣れる必要があるとした。
この分析によると、住宅ローン金利が高く見えるのは量的緩和（QE）時代との比較においてのみだという。当時FRBは、金利と住宅ローン金利を抑え込み、それによって資産価格と住宅価格を膨張させるため、数兆ドルを「印刷」して数兆ドル規模の米国債と住宅ローン担保証券（MBS）を購入した。この動きは結果として、40年ぶりに深刻な消費者物価インフレと統計史上最悪の住宅価格急騰を引き起こした。
その結果、住宅価格は市場が耐えうる水準を超えて上昇し、住宅所有者の保険料やその他の保有コストを膨張させ、他の分野での消費支出を圧迫し、住宅市場と経済にとっての負債となっている、と分析は主張する。
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出典：Wolf Street