技術的な報告ギャップにより住宅ローン残高が減少

Equifaxのデータを基にしているニューヨーク連邦準備銀行の家計債務・信用報告書によると、2026年第2四半期の住宅ローン残高は740億ドル（-0.6%）減少し、13.12兆ドルとなった。ニューヨーク連銀はこの異常な減少について、「サービシングの移管に伴い、信用報告書上の住宅ローン報告に一時的なギャップが生じたため」と説明した。

この技術的な報告問題は、住宅ローン新規貸出の停滞と同時に発生した。中古住宅販売は引き続き低下し、新築住宅販売も住宅建築業者による大規模なインセンティ提供や価格引き下げにもかかわらず伸び悩んだ。一部は広く指摘されている「ロックイン効果」の反映であり、3%の住宅ローンを保有する住宅所有者が、6%以上の代替ローンを抱えて売却することを敬遠している。

前年比では、住宅ローン残高は1,870億ドル、すなわち1.4%増加した。これは2016年以来最小の年間上昇率である。

HELOC残高が急激に増加

ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット（HELOC）残高は、第2四半期に2.8%、前年比では11.6%上昇し、4,590億ドルに達した。2021年第1四半期の最低水準以来、HELOC残高は45%急増した。これらの数値は実際に引き出された残高を示しており、信用枠の未使用部分は含まれていない。この期間における住宅価格の上昇は住宅所有者のエクイティを拡大させ、この引き出しを可能にする担保基盤を提供した。

HELOCへのシフトは、エクイティを取り出そうとする住宅所有者にとって単純な計算を反映している。既存の3%の住宅ローンをより大きな6%のローンに借り換える代わりに、多くの住宅所有者は低金利の第一抵当ローンを維持し、8%または9%のより小規模なHELOCを追加することを選択している。ますます多くの世帯にとって、このアプローチの方が経済的に有利になっている。

HELOCは住宅を担保とする第二順位権ローンであり、通常はプライムレートに連動する変動金利を伴うため、ベンチマーク金利が上昇すれば支払額も増加する可能性がある。第一抵当ローンが正常に支払われていても、HELOCの債務不履行は差押えや住宅の喪失を引き起こす可能性がある。このため、これらの金融商品は住宅所有者、貸手、および住宅ローン市場全体に追加的なリスク層をもたらす。HELOCは住宅バブル崩壊および住宅ローン危機の際にも追加的な損失をもたらした。

住宅債務対所得比率は歴史的な低水準に近づく

住宅債務対可処分所得比率（経済分析局のデータに基づく可処分所得に対する、すべての住宅ローンとHELOCの合計）は、第2四半期に57.4%に低下した。これは記録上3番目に低い水準であり、政府の移転支払いが可処分所得を一時的に押し上げた2020年第2四半期および2021年第1四半期に次ぐ低さである。

参考までに、2007年の住宅ローン危機勃発時には、この比率は90%を超えていた。

可処分所得には、税引き後の賃金に加え、利息、配当、賃貸、農業収入、小規模事業収入、および政府の移転支払いからの収入が含まれる。資本利得、株式報酬、および資本評価益は含まれない。

長期的に見ると、世帯数と一世帯あたりの所得の両方が拡大したため、家計総所得は住宅債務よりも速く成長した。結果として、所得に対する住宅債務の負担は低下してきた。

上昇する債務対所得比率は、2004年以降、住宅ローン危機に先行する複数の警告信号の一つであった。消費者は急騰する住宅価格の中で住宅債務を積み増し、借り換えやHELOCを通じて住宅を現金源として利用していた。住宅債務は可処分所得よりはるかに速く成長し、比率は2007年までに90%を超えた。

延滞や差押えは失業率などの経済状況に応じて常に増減するが、広範な住宅ローン危機は過剰レバレッジによって蓄積されるものであり、現在の環境にはその条件は存在しない。

延滞率と差押えは適正範囲内を維持

住宅ローンの90日超延滞率は、第2四半期末時点で住宅ローン総残高の0.99%に低下した。対応するHELOCの延滞率はHELOC総残高の0.99%にわずかに上昇した。いずれの数値も2018年から2019年の水準とほぼ同等である。

これらの率は、パンデミック期の猶予措置プログラム中に観察されたゼロに近い水準から上昇したものである。同プログラムは延滞状態にあった住宅ローンから事実上延滞ステータスを除去していた。

新規差押え件数は第2四半期に55,160件に減少した。差押えは猶予措置期間のゼロに近い低水準から増加したものの、2018年から2019年の範囲の下限を下回っており、過去の水準を大きく下回っている。

大規模な延滞・差押え波を引き起こす一般的な要因は3つあり、住宅バブル崩壊時にはいずれも存在していた：

1. 過剰レバレッジ — 過剰レバレッジ状態にない借り手が債務不履行に陥ることはまれである。現在の住宅債務対可処分所得比率は、システム全体の過剰レバレッジを示していない。
2. 住宅価格の急落 — 深くアンダーウォーター（担保価値がローン残高を下回る状態）にある住宅ローンは、大規模な差押え波の前提条件である。急激な価格下落がなければ、返済困難な借り手は通常、住宅を売却してローンを返済し、エクイティの一部を残すことができる。
3. 失業危機 — 住宅バブル崩壊時において、大規模な失業は初期危機の数年後に発生し、一部はより広範な金融危機の結果であった。

個別の延滞は日常的に発生し、銀行システムおよび法システムによって処理されている。それに伴うコストは住宅ローン金利や手数料に組み込まれている。問題がシステム全体に重大な影響を及ぼすのは、前回のように非常に大規模な段階に達した場合のみである。

リスクを負うのは誰か？主に納税者

米国政府は、劣後ローンを含むすべての住宅ローン残高の約65%を何らかの形で保証している。これは金融危機から生じた最も根本的な構造変化の一つであり、住宅ローンリスクの相当部分を銀行から納税者へと移転させた。

政府支援企業（Fannie MaeおよびFreddie Mac）および政府機関（Ginnie Mae、低頭金の劣後ローンを保険するFHA、VAなど）は、貸手から住宅ローンを購入し、それらを住宅ローン担保証券（MBS）にまとめ、投資家に販売する。住宅ローンが損失となった場合、MBSの発行体が損失を吸収し、投資家に元本を補填する。これらの「エージェンシー」MBSは、財務証券に匹敵するゼロに近い信用リスクを有する。

投資家は住宅ローン残高の約15%を保有している。これらは政府保証の対象とならなかったローンであり、「プライベートレーベル」MBSとして証券化され、世界中の債券ファンドや年金基金に販売された。

連邦準備制度理事会のデータによると、約4,000の銀行と4,000を超える信用組合が住宅債務総額の20%未満を保有している。大規模な住宅ローン崩壊はこれらの機関に損失をもたらすが、前回の危機のように金融システムを脅かすことはないであろう。