2026年11月3日、有権者の60%以上が州全体の固定資産税を大幅に引き下げる憲法修正案を承認し、フロリダ州の多くの住宅所有者が歓声を上げた。

この改正案、いわゆる「修正第3号」により、住宅の評価額の一部を課税から除外する税額控除であるホームステッド免除は、現在の51,400米ドルから2027年に150,000ドルへ、さらに2028年には250,000ドルへ引き上げられる予定だ。物件の評価額のより多くの部分が課税対象から除外されることで、この免除は住宅所有者の税負担を実質的に軽減する。引き上げは2年間で段階的に実施されるため、住宅所有者が控除の全額を享受できるのは2028年になってからであり、自治体の税収減も複数の予算年度にわたって積み重なっていく。家を購入する新規のフロリダ州民も固定資産税の控除対象になると報じられているが、より段階的な適用となる。

しかし、この減税には高額な代償が伴う。フロリダ州議会の調査機関は、この修正案により固定資産税の年間収入が$118億ドル減少すると推計しており、これはフロリダ州の郡の税収の30%減、小規模自治体の税収の13%減に相当する。

住宅所有者には一定の軽減がある一方で、税収減による財政逼迫は他のフロリダ州民により不利な形で影響を及ぼす。修正第3号をめぐる議論を追ってきたタンパ大学の経済学者、アビゲイル・ホール氏とアーロン・D・ウッド氏は、自治体が減った資金で基本サービスを提供するのに苦慮すると主張している。さらに、手頃な価格の住宅の減少や、相対的に裕福な住宅所有者から経済的に困窮した層への税負担の大きな転換など、より広範な経済的影響も予測している。

修正第3号の仕組み

修正第3号の政治的推進力の多くは、生活費の高騰と固定資産税の増加に対する不満から来ている。現在、固定資産税の平均は年間3,000ドルをわずかに超えるが、より高額な住宅を所有する人々にとってははるかに高額になることもある。

ホームステッド免除の引き上げに加え、修正第3号は賃貸用および商用物件の年間評価額の上限を10%引き上げから5%引き上げに引き下げる。固定資産税は資産の評価額に基づくため、この規定は企業の増税を事実上制限するが、排除するものではない。例えば、賃貸物件のオーナーは、物件価値の上昇に伴い依然として大幅な年間増税を経験する可能性があり、そのコストは賃借人に転嫁される可能性が高い。

修正第3号は、学校関連の固定資産税はこれらの減税対象から除外されていることを明確にしている。また、公共の安全、インフラ、従業員の退職給付債務など、不可欠なサービスへの継続的な資金確保を目的として、自治体が税金をどのように使用すべきかについての理論上の制限を列挙している。しかし同時に、資金は地方・郡政府による「承認された支出」に使用してもよいとも規定しており、この曖昧な文言はこれらの制限が破られ得ることを示唆している。これらの規則は通常の法律ではなく州憲法に組み込まれたため、後の調整にはフロリダ州有権者の承認による別の修正案自体が必要となる。

誰が代価を払うのか?

フロリダ州の固定資産税は、約640の地方政府機関によって賦課・徴収されている。州には所得税がないため、固定資産税収入の減少は地方・郡政府に直接影響を及ぼす。

税収が大幅に削減される中、企業、賃貸オーナー、別荘などのホームステッド以外の物件の所有者は、ほぼ間違いなく税負担の増加を目の当たりにするだろう。これは典型的なパターンだ。政府がある集団の固定資産税を削減すると、負担は他の集団に移る。

この力学は、自治体が税収の安定を図る中で顕在化する可能性が高い。修正第3号は、自治体に不足分を補うため他の分野での増税を強いることになる。選択肢には、州・地方の売上税の引き上げ、売上税対象品目の拡大、あるいは譲渡証書、債券、抵当権などの文書に必要な「証紙税」の引き上げなどが含まれる。

州・地方政府はまた、固形廃棄物処理や雨水ユーティリティなど、特定のサービスに対する手数料の引き上げを課すこともできる。その他の選択肢には、許認可・検査手数料、燃料税、自動車登録料などのサービス料の引き上げがある。

地方政府は同様に、食品、飲料、ホテルなど観光関連の税を引き上げることも可能だ。しかし、この手段は観光が限られる郡では役に立たず、こうした収入はいずれにせよ変動する。フロリダ州の各地方政府が独自の予算と税率を設定しているため、具体的な組み合わせは自治体ごとに現地で決定される。

それでも、不可欠なサービスはほぼ間違いなく影響を受けるだろう。警察、消防、救急医療サービスの資金は主に地方政府の責任であり、ほとんどの郡ではこれらが年間支出の最大の項目を占めている。固定資産税の削減は直接的な打撃となり、特に規模の小さい人口の少ない郡で顕著だ。

地方政府が可能な限り売上税率を引き上げれば、消費に収入のより多くの部分を支出する低所得のフロリダ州民が不釣り合いに大きな負担を背負うことになる。また、家を所有するより賃貸に住む可能性がはるかに高いため、家賃の上昇はより大きな打撃となる。

差し迫った手頃な価格の住宅危機?

修正第3号をめぐる議論であまり注目されなかったのは、この改正が州の手頃な価格の住宅不足にどう影響するかという点だ。ホール氏とウッド氏は、固定資産税削減の構造が、住宅建設よりも商用構造物の建設へ郡や開発業者を後押しする強いインセンティブを生む可能性が高いと主張している。

住宅の建設には、居住者と地域インフラを支える一定レベルの公共サービスが必要だ。実際、フロリダ州の多くの地域では、固定資産税は実質的に住宅開発を補助している。住宅所有者が固定資産税として1ドル支払うごとに、郡政府はそれらのサービス提供に約1.20ドルのコストを負担しているのだ。この格差は、固定資産税収入の減少に伴いさらに拡大するだけだ。

したがって、地方・郡政府の観点からは、税収の安定を維持する手段として商業施設や産業施設の建設に注力する方が理にかなっている可能性がある。しかし、製造業からデータセンターに至る企業向け建設が進む一方で住宅建設が減少すれば、供給逼迫はそれらの職に必要な労働者のための価格と家賃を押し上げるばかりだ。

修正第3号が法制化された今、フロリダ州の郡と地方政府は大きなトレードオフに直面している。ホール氏とウッド氏は、州当局者がこの変更がいかに大規模であったか、そして優先事項をどれほど迅速にシフトする必要があるかに気づくようになると考えている。最初の免除引き上げが2027年に発効するため、自治体の適応の最も明確な初期のシグナルは、税、手数料、支出をめぐる予算審議から得られるだろう。

編集部注：この記事は、現在のホームステッド免除が51,400ドルであること、および家を購入する新規のフロリダ州民が段階的な適用により固定資産税控除の対象となることを明記するよう修正された。本記事の一部は2026年7月30日に公開された以前の記事に基づく。

アビゲイル・ホールはタンパ大学経済学教授、アーロン・D・ウッドは同大学経済学准教授である。本記事は、The Conversationからクリエイティブ・コモンズ・ライセンスに基づき転載したものだ。原文を読む。この記事は元々Fortune.comで取り上げられた。