連邦準備制度理事会(FRB)理事のマイケル・S・バー氏は、住宅価格と家賃が世帯所得や貯蓄を上回るペースで上昇し、住宅建設が歴史的な水準を下回り続けているため、多くの米国人にとって住宅がますます取得しにくくなっていると述べた。

バー氏は2026年9月23日、イリノイ州シカゴでシカゴ連邦準備銀行が主催する「Housing Affordability 2026: A Community Development Summit」において、「A Long-Term View on the Costs of Shelter(住宅コストへの長期的な視点)」と題する講演を行った。バー氏は、今回表明した見解は自身のものであり、連邦公開市場委員会(FOMC)やFRBの同僚の見解を必ずしも反映するものではないと述べた。

経済見通しと金融政策

バー氏は、手ごろな価格の住宅へのアクセスへの関心が数十年にわたることを明かした。同氏は住宅・住宅ローン市場の改革に取り組み、低・中所得層(LMI)世帯の信用アクセス拡大を推進してきた。サウス・ブロンクス、シカゴ南部、ミシシッピ・デルタ、ロサンゼルス南部などの低所得コミュニティにおける官民パートナーシップを、住宅の負担能力改善に向けた取り組みの例として挙げた。

FRBでは、消費者・コミュニティ問題部門を統括し、経済に影響を与える金利設定の決定に参加している。バー氏によれば、FRBが最大雇用と物価安定を追求するのは、世帯が購買力を維持し、安定的な所得を得て、住宅にアクセスし、住宅所有やその他の投資を通じて資本を形成できる安定的なマクロ経済環境を作るためである。

バー氏は、FRBの二つの使命は最大雇用と物価安定の達成であると述べた。経済は過去1年半、関税の賦課、中東紛争、ロシアのウクライナ侵攻による継続的な混乱、そして最近では人工知能(AI)インフラ整備を支える投資需要の急増など、一連のショックに見舞われてきた。これらのショックは物価上昇圧力に寄与している。
バー氏は、経済成長は力強く労働市場は堅調だが、インフレはFRBの2%目標を上回っており、目標に向け適切なペースで明確に進んではいないと述べた。インフレ目標達成に向けたリスクは高まる一方、労働市場のリスクは後退したという。

そのためFOMCは、使命目標へのリスクのバランスを反映するよう金融政策を再調整する必要があったとバー氏は説明した。FOMCは前週、政策金利を引き上げたが、同氏はこれを支持した。同氏の見解では、経済の変化により金融政策は適切な位置から外れており、今回の調整は正しい方向への修正だった。

「私の基準シナリオでは、インフレを適切なペースで目標まで引き下げるために、さらなる政策調整が必要となる可能性が高い」とバー氏は述べた。持続的で耐久性のある成長が最大雇用を支えるものであり、その達成には物価安定が極めて重要だと付け加えた。

住宅所有と賃貸の負担能力

バー氏は、所得や貯蓄に比べて高い家賃と住宅価格により、多くの米国人にとって住居が数年にわたりますます取得しにくくなっていると述べた。

アトランタ連邦準備銀行のHome Ownership Affordability Monitorには負担能力指数が含まれており、100以上の値は中間所得世帯が中間価格の住宅を購入できることを、100未満の値は現在の住宅ローン金利では購入できないことを示す。

このモニターによれば、住宅は2006年の住宅価格暴落後、平均的に手ごろな価格だったが、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)パンデミックの発生後、負担能力指数は持続的に100を下回り、2026年7月には21年ぶりの低水準となる68まで下落した。バー氏によれば、実質の定質住宅価格は米国の多くの地域で過去最高を更新している。

住宅ローン金利もパンデミック前の水準に比べて高かった。バー氏は、高価格と高金利の組み合わせにより、多くの世帯にとって住宅購入が手の届かないものになったと述べた。FRBの短期政策金利は住宅ローンを含む長期借入金利に影響を与えるが、住宅ローン金利には他の多くの要因も影響する。インフレが低いほど住宅ローン金利は概して低下するとし、FRBは最大雇用と物価安定を育成する使命を通じてその目標に取り組んでいると述べた。

賃貸市場でも負担能力は多くの世帯にとって問題となっている。2024年には賃貸住宅の約20%が月額1,000ドル以下で貸し出されていたが、インフレ調整後の1980年には賃貸住宅の55%がそれに相当する金額で貸し出されていた。この数字には、賃借人が居住中または賃貸可能な米国センサス局の賃貸住宅ストックが含まれる。

現在、全賃借人の約半数が家賃負担過重(所得の30%以上を家賃に支出)の状態にあり、約4分の1の賃借人は所得の半分以上を家賃に充てている。バー氏は、質調整ベースでは家賃の上昇は住宅の質や設備の改善に沿ったものだと認めつつ、その結果生じる高い賃負担を払えない人々にとってはほとんど慰めにならないと述べた。

過去20年間、インフレ調整後の世帯所得は住宅価格よりはるかに緩やかに上昇した。2000年から2024年の間に、実質世帯所得中央値は約17%増加した一方、米国の実質住宅価格は約70%上昇した。

所得の伸びの遅れにより、住宅の購入や賃貸に必要な初期費用を賄う現金を貯めることがより困難になっている。FRBの「世帯経済的福祉に関する報告書」によれば、2024年に初めて住宅購入を予定していた人々の68%が頭金を用意できないと回答した。

賃借人も新居への引っ越しの際に同様のキャッシュフローの障壁に直面する。初期費用には、最初の1か月分の家賃、敷金、申込手数料、場合によっては最後の1か月分の家賃が含まれる。ファニー・メイの調査では、賃貸や新居への引っ越しにおける主要な経済的痛手として、これらの初期費用を挙げている。

住宅供給と住宅価格

バー氏は、高騰する住宅価格の背後にある主な要因は、需要に対する供給不足だと述べた。住宅生産は長年にわたり歴史的な水準を下回っている。

米国の住宅不足の推計は、手法や地域差によって異なるが、おおよそ200万戸から550万戸の範囲にある。約1億5,000万戸の米国住宅ストックに対し、これらの推計は全ストックの約1%から4%の不足を意味する。

バー氏は、この不足は国全体の住宅ストックに占める割合としては比較的小さいものの、住宅市場が効率的に機能するには一定の空室率と在庫が必要であるため、負担能力に過大な影響を与え得るとしている。フレディ・マックは2024年第3四半期時点で370万戸、全米不動産協会(NAR)は550万戸の不足を推計している。

バー氏は住宅不足の背後にある4つの主要因を挙げた。

地域の規制と土地利用制限

土地は有限の資源であり、その開発は州および地方政府の政策に大きく左右される。数十年にわたり、地域の土地利用、ゾーニング、許認可、建築規制の蓄積が、住宅をどこに建設できるか、どの程度の密度で開発できるか、どの種類の住宅が認められるかを形作ってきた。

単体住宅限定の建設や最小敷地面積など、低密度を義務付ける規制が、特に郊外部で広がっている。バー氏によれば、これらの規則は供給を制限し住宅価格の上昇を支えるため、都市中心部周辺の不足悪化や価格上昇につながる可能性がある。

建設許可の取得プロセスを含む他の地域の規制上の障壁も厳格化しており、住宅建設の時間と費用を増やし、限界において供給を制限している可能性が高い。多くの規則が地域レベルで適用されるため、管轄区域間のばらつきも増加し、開発者の規模の経済を制限している。

バー氏は、土地利用規制には学校の収容能力やインフラ投資への配慮といった便益もある一方で、コストも伴うと述べた。そのコストの一つは、新規購入者にとって住宅取得をより困難にする住宅価格の上昇である可能性が高い。

建設の低調は地域的に広がっており、ニューヨーク、サンフランシスコ、ボストン、ワシントンD.C.など歴史的に建設が難しい都市に限られなくなった。土地利用規制などの規制上の制約は、アトランタ、フェニックス、マイアミなど伝統的に高成長のサンベルト市場での住宅建設の減速の一因にもなっている。バー氏は、これらの市場での数十年の急速な成長と変化により、地域コミュニティが開発を減速させようとしたのは理解できると述べた。

建設業の生産性

2つ目の要因は、経済の他部門に比べた建設業の生産性上昇率の低さである。労働統計局(BLS)のデータによれば、住宅建設を含む建設業の生産性は1987年以降、長期的な伸びを記録していない。

生産性の伸びの弱さは、他の条件が同じであればコストの上昇につながる。利益率に圧力をかけ、手ごろな価格の住宅の建設をより困難にしている。バー氏は、生産性上昇率の低さは建設業の労働集約的な性格に関連している可能性があると述べた。

基礎打設、壁のフレーミング、構造システムの設置、内装仕上げなどの物理的プロセスは、例えば機械やAIでは置き換えられない――「少なくとも現時点では」とバー氏は述べた。建設業はコンピューター支援設計(CAD)、BIM(建築情報モデル)、デジタルプロジェクト管理などの技術を導入しているが、これらのツールは多くの場合、住宅の物理的な建設方法を根本的に変えることなく、調整や情報管理を改善するものである。技術の進化に伴い、まだ実現されていない建設改善の機会が生まれる可能性がある。

住宅バブル崩壊と大不況

3つ目の要因は、約20年前の住宅バブル崩壊と世界金融危機(大不況)が住宅建設業に与えた打撃である。住宅建設の回復は非常に緩やかで、特に住宅価格が大幅に下落した市場で顕著だった。

2007年から2012年にかけて、新規住宅建設業者の数は98,000から49,000へと半減した。住宅不況後、建設労働者の30%以上が業界を去り、さらに25%は労働力から離脱するか非正規の仕事に移った。バー氏は、その結果生じた技能と人員の損失を「世代を超えたもの」と表現し、その後何年にもわたり住宅建設に影響を与えた可能性が高いと述べた。

パンデミック期の需要と投入コストの上昇

4つ目の要因は、COVID-19危機とインフレに関連する住宅価格の上昇である。在宅勤務やパンデミック期の距離確保に伴う住宅需要の増加と、建材および労働力の供給制約が相まって、パンデミック後の住宅生産に使用される投入物のインフレが大幅に上昇した。

住宅建設に使用される材料などのコストは2020年以降急騰した。センサス局によれば、新築単体住宅の定質価格指数は2020年から2025年の間に約40%上昇した。この指数は、住宅の規模や特徴を一定に保ちながら新築単体住宅の建設コストの変化を測定するものであり、建設される住宅種類や質の変化ではなく建設コストの変化を反映する。

労働力は住宅建設コストの主要な構成要素であり、熟練建設労働者の慢性的な不足がコスト圧力に拍車をかけ、新築住宅の建設ペースを制限している。

住宅購入に伴うその他のコストも上昇している。固定資産税は住宅価格とともに上昇する傾向があり、住宅保険料も近年大幅に上昇しており、その一部は建て替え費用の高騰を反映している。

住宅ローンのロックイン効果と賃借人のコスト

高い住宅ローン金利が負担能力の課題に拍車をかけている。多くの世帯は2022年以前の非常に低い住宅ローン金利の恩恵を受けており、現在は直面する高い金利のために引っ越す可能性が低くなっている。このロックイン効果は住宅の需要と供給の両方を減少させ、住宅市場の活力を制限する。

全住宅ローンの約半分は依然として金利4%以下であり、約80%は6%未満の金利である。ひっ迫した住宅市場では、売却する住宅所有者の減少に伴う供給の減少が、対応する需要の減少を上回るため、ロックイン効果が住宅価格を押し上げる可能性がある。

その結果、住宅購入を予定している人々は、より高い住宅価格、住宅ローン金利、住宅保険料、固定資産税に直面している。

賃借人の住居コストも上昇している。2026年8月時点で、主要住居の家賃を測る消費者物価指数は2019年12月比で34%上昇していた。住居コストのインフレは2022~23年のペースから大幅に鈍化したものの、住居価格は依然として年率約2.75%で上昇している。

家賃インフレの減速は時間の経過とともにいくらかの緩和をもたらす可能性があるが、バー氏によれば、より高い家賃水準は特に低所得の賃借人にとって依然として大きな負担である。家賃対所得比率は大幅に上昇しており、住宅の質が改善したとはいえ、所得に余裕のない世帯はより多くの収入を住居コストに費やしている。

バー氏は、LMI世帯は住宅所有と手ごろな価格の賃貸住宅の両面でより大きな課題に直面していると述べた。住宅供給の拡大は世帯全般に恩恵をもたらすはずだが、政策当局者は、手ごろな賃貸住宅の確保が難しく、住宅所有への道はさらに困難な低・中所得世帯のニーズに意図的に焦点を当てる必要もあるとしている。

コミュニティ再投資法と住宅プログラム

1977年に成立したコミュニティ再投資法(CRA)は、銀行にLMIコミュニティへのサービスを奨励し、住宅所有へのアクセスを拡大し、手ごろな価格の住宅やコミュニティ開発投資を支援することで、住宅の負担能力を促進してきた。バー氏はCRAを米国の手ごろな価格の住宅政策の礎石と呼んだ。FRBは、監督下にある銀行についてこの法律の運用を担当している。

2024年だけで、CRA関連のインセンティブは、LMI地域における住宅所有、中小企業、手ごろな価格の住宅向けに430億ドルを超える融資と投資を支援した。バー氏は、民間資本のこの活用が、地域のコミュニティ団体や公共セターとの連携を通じて、手ごろな価格の賃貸住宅の供給拡大に役立っていると述べた。

CRAは、頭金支援やコミュニティ開発金融機関(CDFI)との連携などの施策を通じて、LMI世帯の住宅所有の機会を拡大してきた。近年では、多くの銀行やノンバンクの住宅ローン事業者が、代替キャッシュフロー・アンダーライティングを活用して住宅購入予定者の信用アクセスを拡大している。

CRAは、40年にわたり手ごろな価格の住宅融資の基盤的資源であり続けてきた低所得者向け住宅税額控除(LIHTC)の効果も支えている。LIHTC物件に投資する銀行は、税額控除を受けるだけでなく、サービスが行き届いていない地域の住宅支援に対してCRA上の考慮も得られる。

バー氏は、CRAが投資への期待を生み出し、LIHTCが民間資本を活用して家族とコミュニティを強化する安全で安定した手ごろな価格のアパートを建設する手段を提供すると述べた。LIHTCは平均して年間11万戸の手ごろな価格の住宅を生み出しており、成立以来約400万戸のアパートに達している。

複合住宅の建設は、低・中所得世帯の手ごろな価格の住宅へのアクセス改善策の重要な構成要素である。需要面では、住宅バウチャーがLMI賃借人の所得を補完するために活用されているが、バウチャーへの需要は供給を大幅に上回っている。バウチャーは、手ごろな価格の住宅を建設する開発者に対して賃借人が支払い能力を持つことを保証することで、供給にも好影響を与え得る。

最近の法制化も住宅アクセスの支援に役割を果たす可能性がある。議会は最近、賃貸支援の拡大、生産に対するゾーニング障壁への対処ガイドライン、住宅所有カウンセリングと金融リテラシー、商業施設の住宅への転換、製造住宅(モジュール住宅)の支援に関する規定を含む超党派の法案を可決した。

産業界、政府、コミュニティ開発団体は、モジュール住宅などの革新的な建設手法がコストを下げ建設を加速させる方法として、検討を進めている。

官民協力

バー氏は、手ごろな価格の住宅の開発、住宅購入予定者へのカウンセリング、緊急支援プログラムの管理、バウチャー受給者への対応など、コミュニティの最前線で働く人々は、負担能力問題の影響を日々目の当たりにしていると述べた。家族が地域から締め出されたり、エッセンシャルワーカーが職場近くの手ごろな住宅を見つけられなかったりする可能性がある。

公共部門と民間部門の協力が今後も重要であり続けると同氏は述べた。建設手法、材料、融資手法における民間の革新は、開発コストを下げ、実現可能な範囲を広げ得る。CDFIを含む金融機関は、融資と投資を通じて手ごろな価格の住宅開発を支援している。コミュニティ開発団体は、地域のニーズに関する知識、住民との関係、さまざまな状況で何が機能するかについての現場経験を提供する。

住宅の負担能力における進展は、各機関と各セクターがそれぞれの役割を果たし、協力しなら、これらすべての面での行動を必要とするとバー氏は述べた。

2026年の年初、バー氏はFRBの会議に出席し、アリゾナ州、ユタ州、テネシー州の都市や町の市長たちのパネルが、政治を問わず手ごろな価格の住宅への投資とコミュニティ改善の実践的な方法を議論するのを聞いた。市長たちは隣人との対話、規制の簡素化、官民パートナーシップへの投資という地道な取り組みを行っていると同氏は述べた。

バー氏は、地域リーダーのこうした献身に勇気づけられるとし、この実践的なアプローチが米国全土で手ごろな価格の住宅の推進に貢献し得ると結論付けた。

出典と注記

1. バー氏は、表明した見解は自身のものであり、FOMCやFRBの同僚の見解を必ずしも反映するものではないと述べた。

2. アトランタ連銀のモニターは、住宅所有の年間コストが年間世帯所得中央値の30%を超える場合に住宅所有を負担過重とみなし、30%未満の場合に負担可能とみなす。負担能力指数は、100以上の値で中間所得世帯が中間価格の住宅を購入できること、100未満の値で現在の金利では購入できないことを示す。Federal Reserve Bank of Atlanta (2026), "Home Ownership Affordability Monitor" を参照。

3. Benjamin J. Keys and Vincent Reina (2025), "Improving Housing Affordability," in Melissa S. Kearney and Luke Pardue, eds., Advancing America's Prosperity (Washington: Aspen Institute), pp. 130–66 を参照:

4. Keys and Reina, "Improving Housing Affordability." 賃貸の数値には、賃借人が居住中の住宅と賃貸可能な住宅を含む米国センサス局の賃貸住宅ストックが含まれる。

5. Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2026), America's Rental Housing 2026 を参照:

6. Melissa Kollar and Zach Scherer (2025), Income in the United States: 2024, Table A-1、およびFederal Housing Finance Agency, "Purchase-Only House Price Index®" を参照。所得系列はセンサス局の全都市消費者チェーン物価指数で調整されている。実質住宅価格の変化は、同期間の消費者物価インフレでFHFA全国住宅価格指数を調整して算出した。FHFA指数は単体住宅価格の変化を測定するもので、中央値価格の指標ではない。この比較は世帯の購買力と住宅価格の相対的変化を示すことを目的としている。

7. Board of Governors of the Federal Reserve System (2025), "Housing," in Report on the Economic Well-Being of U.S. Households in 2024、およびNational Association of REALTORS® (2024), "First-Time Home Buyers Shrink to Historic Low of 24% as Buyer Age Hits Record High," press release, November 4 を参照。

8. Jonathan Gross (2024), "Fannie Mae Research Identifies Challenges Faced by Today's Renters," February 1 を参照:

9. フレディ・マックは2024年第3四半期時点で370万戸、全米不動産協会(NAR)は550万戸の不足を推計した。

10. U.S. Census Bureau (2026), "Housing Inventory Estimate: Total Housing Units in the United States," Federal Reserve Economic Data, Federal Reserve Bank of St. Louis, accessed September 21, 2026 を参照:

11. Nathaniel Baum-Snow and Gilles Duranton (2025), "Housing Supply and Housing Affordability," NBER Working Paper Series 33694 を参照:

12. Keys and Reina, "Improving Housing Affordability."

13. Edward Glaeser and Joseph Gyourko (2025), "America's Housing Supply Problem: The Closing of the Suburban Frontier?" Brookings Papers on Economic Activity, Spring, pp. 375–425 を参照:

14. Bureau of Labor Statistics (2025), "Construction Labor Productivity" を参照: Sveikauskas, Samuel Rowe, James Mildenberger, Jennifer Price and Arthur Young (2014), "Productivity Growth in Construction," BLS Working Paper 478:

15. Thao Le (2025), "The Scarring of the Great Recession on Construction Labor and Housing Supply," Real Estate Economics, vol. 25, May, pp. 543–73 を。

16. Rose Quint (2015), "US Government: Number of Builders Declined 50% between 2007 and 2012," National Association of Home Builders Economic Research Blog を参照:

17. Hubert Janicki and Erika McEntarfer (2015), "Where Did All the Construction Workers Go?" Research Matters を参照:

18. 定質価格指数は、規模と特徴を一定に保ちながら新築単体住宅の建設コストの変化を測定する。U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing and Urban Development, "Survey of Construction" を参照:

19. Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2023), The State of the Nation's Housing 2023 を参照:

20. Joshua Blonz, Mallick Hossain, Benjamin J. Keys, Philip Mulder and Joakim A. Weill (2026), "Pricing Protection: Credit Scores, Disaster Risk, and Home Insurance Affordability," NBER Working Paper Series 34848 を参照:

21. FRBスタッフの計算は全米住宅ローンデータベースに基づき、データは2026年第2四半期まで及ぶ。Hannah Jones (2026), "The Slow Unlock Continues in Q1: 22.1% of Outstanding Mortgages Have a Rate of 6% or Higher," July 24 も参照:

22. Aditya Aladangady, Jacob Krimmel and Tess Scharlemann (2024), "Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices," Finance and Economics Discussion Series 2024-088, revised May 2025 を参照:

23. 労働統計局の住居データはFRED経由で入手。Joint Center for Housing Studies of Harvard University, America's Rental Housing 2026 も参照。

24. National Association of Affordable Housing Lenders, "Community Reinvestment Act" を参照:

25. Michael S. Barr (2026), "Developing Communities through Public–Private Partnerships," 2026 National Community Investment Conferenceにおける講演, Phoenix, Arizona, March 24 を参照: https://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/barr20260324a.htm

26. Keys and Reina, "Improving Housing Affordability."

27. U.S. Congress (2026), "21st Century ROAD to Housing Act," H.R. 6644, 119th Congress, July 11 を参照。

バー氏の発言の初回公開版には、1980年と近年の家賃を誤って比較した2つの文が3ページに含まれていた。2026年9月28日、発言は「2024年には賃貸住宅の約20%が月額1,000ドル以下で貸し出されていたが、インフレ調整後の1980年には55%がそれに相当する金額で貸し出されていた」と修正された。