フィリピンの過去25年間の成長は、世界でも最も長く続いているものの一つだった。情報技術・ビジネスプロセス・マネジメント（IT-BPM）産業、海外フィリピン人労働者からの送金、若く英語を話す労働力などの主要な成長要因が、その拡大を支えてきた。

とりわけIT-BPMセクターは、メトロ・マニラ以外にも雇用を拡大した。同セクターは全国各地に統合型タウンシップの形成を促し、新興地区でオフィス、住宅、商業スペースへの需要を生み出した。現在、人工知能（AI）がこの構図を変えつつあり、市場はAIが生み出し得る利益を最大化するために再構成を迫られている。

AIは、経済成長の原動力とも、雇用を奪い産業を時代遅れにする力とも説明されることが多い。この議論の中心にあるのがIT-BPMセクターである。同セクターは2025年に国内総生産（GDP）の約8%を生み出し、1.89 million人の雇用を支えたほか、他産業にも乗数効果をもたらした。

フィリピンの不動産市場への影響は、需要がどこから生じるかに基づいて意思決定を行うテナント、開発業者、投資家、地主にとって重要である。AIは、不動産需要が生み出される基盤構造を変えている。市場が直接的に縮小するというより、複数の段階を経て再構成される可能性が高い。

Microsoft Corp.の「2025 Work Trend Index」は、同様の進展を説明している。そこでは、AIが既存業務のアシスタントとして機能する段階から、人間がエージェントのチームを管理する段階へ、さらにワークフローや組織全体が人間とエージェントのチームを中心に再設計される段階への移行が示されている。この枠組みはチームに焦点を当てているが、不動産市場にも影響を及ぼす。まずシステムが整備され、生産性が向上し、その後に広範な経済変革が続く。

デジタル化による拡大

各産業では、記録のデジタル化、ワークフローの標準化、データを効果的に取得・保存・活用できるシステムの構築を通じて、AI導入の基盤を整備している段階にある。この段階では、AIはデジタル変革を加速させるが、人間の判断に取って代わるものではない。

大半の組織は依然として導入の初期段階にあり、パイロットプログラムや部分的な実装に取り組んでいる。Microsoftはこの時期を、AIが主にアシスタントとして機能し、組織の構造を根本的に変えることなく、人々がより効率的に仕事を行えるよう支援する段階と説明している。企業がAI統合に必要なデジタル基盤の構築を続けていることを考えると、これは現在の導入パターンとも一致する。

AIが生成する出力は、特にデータが不完全であったり、整理の途中にあったりする場合、クエリの組み立て方と結果の解釈方法に左右される。そのため、人々は引き続き入力内容を明確にし、出力を解釈し、現実の状況と結び付ける必要がある。データの整理、プロセスの定義、結果の評価にも、人間の働き手が必要である。

不動産市場にとって、これはAI導入の初期段階において、雇用がスペース需要の重要な原動力であり続けることを意味する。現時点では、移行の中心は人員需要の方向転換にある。より広範なAI利用を支えられるシステムを構築するには人的資本が必要であり、その基盤整備が将来のAI活用の有効性を左右する。

システム効率化による圧縮

システムが成熟し、安定性を増すにつれて、仕事の性質は変化する。当初は人間の入力を必要とした作業も、次第にAIツールがより大きな自律性を持って実行できるようになる。データ入力、データ処理、基礎分析など、かつて手作業に依存していた業務は、より効率的になる。

時間の経過とともに、定型業務における人間の関与は低下し、人員は監督や管理へと移行すると見込まれる。業界予測にもすでにこの傾向の一部が表れている。売上高が伸び続ける一方で人員の増加ペースが鈍化しており、従業員1人当たりの生産性向上を示している。

これは、知能がオンデマンドで利用できるようになり、組織が人員を比例的に増やすことなく生産量を拡大できるようになっているというMicrosoftの見方とも一致する。実際には、成長は人員数への依存度を下げ、人間とAIシステムがどれだけ効果的に協働できるかへの依存度を高める。

不動産市場にとって、これは雇用とスペース需要の間に長年存在してきた関係を弱める。高密度の定型業務に従事する従業員によって生み出されるオフィス需要は軟化する可能性がある一方、より高付加価値の業務や専門性に関連する需要は残るとみられる。その結果、テナントとオフィス開発業者には異なるスペース要件が生じる。

AI経済における新たな需要

AIは一部の機能で必要な人員を減らす可能性がある一方、新たな需要源を生み出すこともある。データ量の増加に伴い、データインフラへの需要は拡大する。これには、データセンター、サーバーインフラ、デジタル活動を可能にする支援ネットワークなどの物理施設が含まれる。

これらの資産は、従来型のテナントとは異なる新たな不動産需要を生み出す。立地、接続性、規制上の要件がそれぞれ異なる不動産集約型の施設であり、こうした要件は今後も変化する可能性がある。

この需要がどのように発展するかを示す一例が、フィリピンが今年初めに参加したPax Silicaイニシアチブである。同イニシアチブの下で、New Clark Cityは、AIに特化した4,000エーカーの産業拠点の候補地として指定された。このプロジェクトは、テクノロジー企業、高度製造業、研究機関、AI関連投資を呼び込むことを目指している。

計画はまだ初期段階にあり、実際の需要は実行と実装に左右される。不動産市場にとって、計画された拠点の開発は、AI関連活動がインフラや周辺不動産への需要につながるかどうかを示す重要な指標となる。その一方で、このプロジェクトは、AI関連産業がフィリピンでより大きな存在感を確立した場合に生まれ得る機会の種類を示している。

こうした機会は、データセンターにとどまらず、産業団地、研究施設、住宅、物流施設、小売店舗、その他、大規模な雇用・投資拠点の周辺に形成される支援的な開発へと広がる可能性がある。

エネルギーも重要な論点である。AIシステムとインフラには、信頼性が高く拡張可能な電力が必要であり、発電から蓄電に至るエネルギー関連インフラへの需要が拡大する。

同時に、仕事の性質はより複雑になる。従来型の職種に必要な人員は減少する可能性がある一方、専門性が高く、価値創出に結び付く職種への需要は増加すると見込まれる。Microsoftの最高経営責任者（CEO）であるSatya Nadellaは、AIが人的資本の重要性を低下させるものではないと述べている。むしろ、AIの能力が拡大し、組織が人的資本と、同氏が「トークン資本」と呼ぶものを組み合わせるようになるにつれ、判断力、専門知識、人間関係、創意工夫、パターン認識の価値が高まる。

これらの動きは、需要を実質的に再配分する。持続的な経済成長は、その恩恵がどれだけ広く分配されるかにかかっている。所得が一部の人々に集中すれば購買力が低下し、オフィス、住宅、商業、産業用資産全体の需要に影響する。

不動産は、長期的なコミットメントに依存し、それが金融面での余力や投資家の信頼と直接結び付いているため、この問題の影響を受けやすい。市場にとって中心的な課題は、従来型の機能に必要な人員の減少を補い、所得を支えられる新たな職種を特定することである。

AIが経済システムに統合されるにつれ、不動産市場を支える需要を維持するうえで、新たな産業、スキル、職種が中心的な役割を担うようになる。Microsoftはこの展開を「フロンティア・ファーム」の出現と呼んでいる。そこでは、人間の専門知識とAIの能力を組み合わせることで、新たな経済価値が生まれる。

AIは単に経済活動に取って代わるのではなく、価値がどこで生み出され、成長がどのように創出されるかを変える。

市場の再構成

AI革命は不動産市場に構造改革を迫っている。初期段階ではシステムの構築に重点が置かれ、その後に効率性が高まり、特定の種類の需要が弱まる可能性がある。時間の経過とともに、インフラ、テクノロジー、変化する経済活動によって新たな需要が生まれる。

この過程は、資産の種類、立地、機能全体にわたって需要を再配分する。必要とされるスペースの場所だけでなく、市場が必要とする開発の種類にも影響を及ぼす。オフィス、住宅、商業、ホテル、産業の各セグメントは、需要の変化に伴い異なる要因に反応する。市場はこうした条件の変化に対応するため、再構成されることになる。

AIを既存の職種への脅威と見る向きもあるが、AIは同時に成長の次の段階をもたらしている。フィリピンの過去25年間を定義してきた成長要因は変化し、価値と専門性への依存度を高めている。Microsoftの研究が示すように、組織は、人員数だけでなく、人間の判断力とAIの能力の組み合わせによって成長がより大きく左右される運営モデルへ移行している。

市場は複数の段階を経る。システムの構築に伴って拡大し、効率性が高まるにつれて調整し、最終的には新たな需要が生まれる中で再配分される。

長期的なコミットメントを特徴とするセクターの市場参加者にとっての課題は、新たに生まれる職種を認識し、何が、どこで、どのような形で需要を生み出すのかを予測し、参加できるだけ早い段階でポジションを確立することである。開発業者、投資家、テナントにとって、問題はもはや必要なスペースの量だけではない。成長の次の段階でどのようなスペースが必要となり、どこで需要が生まれるのかが問われている。

David Leechiuは、Leechiu Property Consultants, Inc.（LPC）の最高経営責任者（CEO）兼創業者である。