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Limiti delle concessioni del venditore: quanto puoi chiedere?

Le concessioni del venditore sono vicine ai massimi storici nell'attuale mercato favorevole agli acquirenti, quindi è probabile che, se stai acquistando una casa, tu possa negoziare crediti o altro aiuto dal tuo finanziatore.

Tieni però presente che tutti i principali programmi di prestito limitano le concessioni a una piccola parte del prezzo di acquisto. Conoscere questi limiti è importante perché, se chiedi un importo più alto, il tuo finanziatore ridurrà le concessioni alla chiusura e riceverai meno di quanto ti aspettavi.

Conoscere in anticipo i limiti delle concessioni del venditore per il tuo programma di prestito, prima di parlare con il venditore, ti mette in una posizione negoziale più forte.

Tipo di prestito

Concessione massima del venditore

Condizione chiave

Convenzionale (< 10% di anticipo)

3% del prezzo di acquisto

Prima casa o seconda casa

Convenzionale (anticipo 10–24,99%)

6% del prezzo di acquisto

Prima casa o seconda casa

Convenzionale (anticipo 25%+)

9% del prezzo di acquisto

Prima casa o seconda casa

Convenzionale (investimento)

2% del prezzo di acquisto

Solo immobili a reddito

FHA

6% del prezzo di acquisto

Basato sul minore tra prezzo di vendita e valore stimato

VA

4% + tutti i costi di chiusura

Limite del 4% sulle concessioni; nessun limite sui normali costi di chiusura

USDA

6% del prezzo di acquisto

Non può superare i costi di chiusura effettivi; il limite non si applica ai pagamenti per riparazioni

Limiti delle concessioni del venditore nei mutui convenzionali

Se acquisti una prima casa o una seconda casa con un mutuo convenzionale, il limite delle concessioni dipende dall'entità dell'anticipo. Hai diritto a concessioni fino al 3% se il tuo anticipo è inferiore al 10%, fino al 6% se il tuo anticipo è compreso tra il 10% e il 24,99%, e fino al 9% se l'anticipo è pari o superiore al 25%.

Per esempio, se acquisti una casa da 450.000 dollari con un anticipo del 5%, le concessioni massime sono 13.500 dollari. Se versi il 20% di anticipo, puoi ottenere concessioni fino a 27.000 dollari.

Le concessioni vengono calcolate come percentuale del prezzo di acquisto o del valore stimato, a seconda di quale sia inferiore. Puoi usare le concessioni per coprire i costi di chiusura, le spese anticipate e fino a 12 mesi di quote associative condominiali. Non puoi usarle per l'anticipo o per aumentare le tue riserve di liquidità, e non puoi applicarle al contributo minimo richiesto al mutuatario.

Limiti delle concessioni del venditore nei mutui FHA

A differenza dei mutui convenzionali, i prestiti FHA non limitano le concessioni in base all'entità dell'anticipo. La concessione massima del venditore è pari al 6% del prezzo di acquisto o del valore stimato, a seconda di quale sia inferiore. Questo vale anche se versi il minimo possibile del 3,5%.

"If you are really needing that additional assistance because you don't have a ton of money saved, it may be in your best interest to go in on an FHA loan," afferma Ashley Harris, direttrice della formazione per acquirenti di casa presso Neighbors Bank.

In un mutuo FHA, le concessioni del venditore possono essere usate per coprire costi di chiusura, spese anticipate e discount points. Possono anche coprire l'Upfront Mortgage Insurance Premium (MIP). Se usi le concessioni per pagare l'MIP iniziale, devi pagare l'intero importo in contanti alla chiusura; non puoi suddividere il premio tra pagamento iniziale e pagamenti finanziati.

Le concessioni del venditore non possono coprire alcuna parte dell'anticipo e non possono essere usate per spese di trasloco, estinzione di debiti o riparazioni non imposte dall'FHA.

Limiti delle concessioni del venditore nei mutui VA

I mutui VA non pongono alcun limite ai costi di chiusura pagati dal venditore, ma limitano le altre concessioni del venditore al 4% del valore stimato dell'immobile.

Tra i normali costi di chiusura che il venditore può pagare senza limiti rientrano la perizia VA, i discount points e gli abbuoni sul tasso, la commissione di origination del prestito, le imposte, l'assicurazione del titolo e le spese di registrazione. L'estinzione di debiti o il pagamento della VA funding fee sono considerati concessioni e sono soggetti al limite del 4%.

Limiti delle concessioni del venditore nei mutui USDA

Le concessioni del venditore in un mutuo USDA non possono superare il 6% del prezzo di acquisto e devono essere usate per costi di chiusura ammissibili, non per incentivi aggiuntivi come l'estinzione di debiti. Il limite del 6% non si applica al denaro che il venditore deposita in un conto escrow per pagare le riparazioni.

Una regola valida per ogni tipo di prestito

In genere, indipendentemente dal programma di prestito, le concessioni del venditore non possono superare i costi di chiusura consentiti sul prestito. Ciò significa che, se negozi concessioni generose e poi scopri che i costi di chiusura saranno inferiori al previsto, potresti dover rinunciare a parte delle concessioni concordate dal venditore.

"We see that happen often. You get an estimate from your lender typically on closing costs, but a lot of those items are outside of their control and are items that you can shop for. So they can put in a great estimate for homeowners insurance, but you might get it for a lot cheaper. And now all of a sudden, rather than needing 5% towards closing costs, you only need 4%, but you negotiated 5%. Well, that money is not money that you can just take home with you," dice Harris.

Potresti però avere un paio di altre opzioni. Supponi di acquistare una casa da 400.000 dollari e di aver negoziato 20.000 dollari in concessioni, per poi scoprire che i costi di chiusura ammontano solo a 16.000 dollari. Potresti usare i 4.000 dollari rimanenti per abbassare il tasso, portando i costi di chiusura a 20.000 dollari, perché in genere gli abbassamenti del tasso sono una spesa di chiusura ammissibile. In alternativa, potresti negoziare con il venditore una riduzione del prezzo di vendita a 396.000 dollari, risparmiando 4.000 dollari sull'acquisto.

Come sfruttare al meglio il tuo limite di concessione

Per utilizzare al massimo le concessioni del venditore, valuta il tuo budget di chiusura e individua dove trarresti il maggiore beneficio dal contributo del venditore:

• Conferma i limiti. Parla con il tuo finanziatore per confermare il limite delle concessioni per il tuo tipo di prestito, scopri quali voci possono essere coperte dalle concessioni e rivedi la stima dei costi di chiusura.
• Valuta la tua liquidità. Considera se hai abbastanza denaro risparmiato da portare alla chiusura per l'assicurazione sulla casa, le spese e altro ancora. In caso contrario, probabilmente ha senso usare un credito del venditore per ridurre queste spese iniziali.
• Esplora le opzioni sul tasso. Esamina i discount points e le opzioni di rate buydown temporaneo per vedere quanto costano e come influenzerebbero la tua rata mensile. Potresti voler usare parte delle concessioni negoziate per rendere il mutuo più accessibile, nel breve o nel lungo periodo.
• Verifica altri usi ammissibili. Se il tuo programma di prestito consente di destinare le concessioni del venditore a riserve per riparazioni o all'estinzione di debiti, valuta se questi utilizzi potrebbero darti maggiore margine nel budget mentre ti trasferisci nella nuova casa.

Limiti delle concessioni del venditore: domande frequenti

Quanto posso chiedere in concessioni del venditore con un mutuo convenzionale?

Puoi chiedere il 3% del prezzo di acquisto se versi meno del 10% di anticipo, il 6% se versi tra il 10% e il 24,99%, e il 9% se versi il 25% o più. Questo presuppone che l'immobile sia la tua prima casa o seconda casa, non un investimento.

Le concessioni del venditore possono superare i miei costi di chiusura?

In generale, le concessioni del venditore non possono superare i costi di chiusura consentiti sul tuo prestito. Inoltre, le concessioni devono restare entro i limiti fissati da ciascun programma di prestito.

I limiti delle concessioni del venditore cambiano in base al prezzo di acquisto?

Sì. I programmi di prestito fissano i limiti delle concessioni del venditore come percentuale del prezzo di acquisto, quindi i limiti cambiano se cambia il prezzo di acquisto. Per esempio, se acquisti una casa da 400.000 dollari con un mutuo convenzionale e un anticipo del 5%, le concessioni del venditore sono limitate al 3% del prezzo di acquisto, cioè 12.000 dollari. Se il prezzo di acquisto cambia a 300.000 dollari e continui a versare un anticipo del 5%, allora le concessioni del venditore non possono superare 9.000 dollari.

Posso ottenere concessioni del venditore su un immobile d'investimento?

Se acquisti un immobile d'investimento con un mutuo convenzionale, puoi ottenere concessioni del venditore fino al 2% del minore tra prezzo di acquisto e valore stimato. I lender di portafoglio stabiliscono regole proprie e, in alcuni casi, possono consentire concessioni sugli immobili d'investimento fino al 6%.

Cosa succede se il valore stimato della casa è inferiore al prezzo di acquisto?

Se il valore stimato della casa è inferiore al prezzo di acquisto, le concessioni massime possibili del venditore di solito diminuiscono. La maggior parte dei programmi di prestito collega i limiti delle concessioni del venditore al minore tra valore stimato e prezzo di acquisto, oppure al valore stimato. Nel caso dei mutui USDA, in cui il limite si basa sul prezzo di acquisto, un divario di stima porta spesso a rinegoziare il prezzo di acquisto, riducendo così le concessioni massime del venditore.

Fonte: Yahoo Finance