Gli Stati Uniti stanno attraversando uno dei più grandi cambiamenti demografici della loro storia, con oltre 10.000 americani che raggiungono l'età di pensionamento ogni giorno. Questa trasformazione sta stimolando nuove conversazioni su reddito previdenziale, alloggio, sicurezza finanziaria e pianificazione a lungo termine; e i professionisti del mutuo e del settore immobiliare affermano che un'opzione di finanziamento sta finalmente ricevendo l'attenzione che merita: l'utilizzo di un mutuo inverso per l'acquisto di una casa.

Mentre molti consumatori credono erroneamente che i mutui inversi siano disponibili solo per i proprietari di casa che desiderano rifinanziare un immobile esistente, sia il programma Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase della Federal Housing Administration sia diversi programmi di mutuo inverso proprietario consentono ad acquirenti più anziani qualificati di acquisire una nuova residenza principale utilizzando il finanziamento con mutuo inverso. I prestiti HECM assicurati FHA sono generalmente disponibili per mutuatari di età pari o superiore a 62 anni e i richiedenti devono completare la consulenza obbligatoria sul mutuo inverso con un consulente approvato da HUD prima della chiusura.

Un processo familiare con una differenza chiave

Come per un mutuo tradizionale, gli acquirenti negoziano un contratto di acquisto, aprono un deposito a garanzia (escrow), ottengono una valutazione immobiliare, si qualificano per il finanziamento, effettuano un acconto e pagano i consueti costi di chiusura. La differenza principale è che i mutui inversi generalmente non richiedono pagamenti mensili di capitale e interessi finché il mutuatario occupa la casa come residenza principale e continua a soddisfare gli obblighi del prestito, inclusi il pagamento delle imposte immobiliari, l'assicurazione della casa e la manutenzione dell'immobile. I mutuatari restano liberi di effettuare pagamenti volontari di capitale o interessi in qualsiasi momento senza penali di estinzione anticipata.

"Questo è un programma di prestito che sta venendo di età, letteralmente e figurativamente," ha detto Paul E. Scheper, CRMP, CSA, SRES, Presidente di Loangevity Mortgage. "Con l'invecchiamento dell'America, un numero crescente di pensionati guarda oltre il finanziamento tradizionale con mutuo e scopre che i prestiti per acquisto con mutuo inverso possono diventare una parte importante di una strategia previdenziale completa anziché semplicemente un modo per prendere in prestito contro la propria casa."

Secondo Scheper, uno dei più grandi equivoci riguardo ai mutui inversi è che l'acquisto di una casa funzioni in modo diverso rispetto all'ottenimento di un mutuo convenzionale.

"La maggior parte delle persone rimane sorpresa nello scoprire che l'acquisto di una casa con un mutuo inverso è sorprendentemente simile all'ottenimento di un prestito di acquisto tradizionale," ha spiegato Scheper. "L'acquirente seleziona comunque una casa, firma un contratto di acquisto, apre un deposito a garanzia, ottiene una valutazione, effettua un acconto e paga i costi di chiusura. Agenti immobiliari, responsabili del deposito a garanzia, società di titolo e istituti di credito seguono tutti un processo di acquisto familiare. La distinzione principale è che i pagamenti mensili obbligatori del mutuo sono differiti, offrendo a molti pensionati una maggiore flessibilità nel flusso di cassa mensile pur consentendo pagamenti volontari quando lo desiderano."

I costi di chiusura riflettono in larga parte i mutui tradizionali

La maggior parte dei costi di chiusura associati a un acquisto con mutuo inverso riflette quelli presenti in una transazione di mutuo tradizionale, inclusi:

• Costi del deposito a garanzia
• Assicurazione del titolo
• Costi di valutazione
• Costi di registrazione
• Rapporti di credito
• Costi di liquidazione
• Altri costi di chiusura consueti di terzi

La differenza principale con un prestito HECM assicurato FHA è il Upfront Mortgage Insurance Premium (MIP), generalmente pari al 2% del Maximum Claim Amount, che si basa sul valore della casa fino al limite di prestito FHA applicabile.

Piuttosto che considerare il MIP semplicemente come un ulteriore costo di chiusura, Scheper ritiene che i consumatori debbano comprendere le tutele che esso fornisce.

"Spesso dico ai clienti che MIP sta per Mortgage Insurance Protection perché è esattamente ciò che offre," ha detto Scheper. "Non è semplicemente un'altra commissione. È un investimento in protezione, per il proprietario di casa oggi e per i suoi eredi domani."

Cosa fornisce l'assicurazione del mutuo FHA

Tra i suoi benefici, il FHA Mortgage Insurance Premium contribuisce a fornire:

• La garanzia della Federal Housing Administration.
• La tutela che consente ai mutuatari qualificati di continuare a ricevere anticipazioni sul prestito qualora il loro istituto di credito abbandoni il programma.
• La sicurezza del programma di mutuo inverso assicurato a livello federale della FHA.
• La tutela non recourse, che significa che quando il prestito diventa esigibile, né il mutuatario né gli eredi generalmente devono più del valore della casa, a condizione che gli obblighi del prestito siano stati rispettati.
• La fiducia che consente agli istituti di credito di erogare finanziamenti secondo linee guida FHA standardizzate.

In confronto, i programmi di mutuo inverso proprietario generalmente non applicano il FHA Mortgage Insurance Premium, sebbene i requisiti di ammissibilità, le caratteristiche del prestito e le tutele del consumatore varino tra istituti di credito e prodotti.

I mutuatari con mutuo inverso devono inoltre comprendere quando viene attivata la rimborsabilità. Il prestito diventa generalmente esigibile quando l'ultimo mutuatario rimasto vende la casa, si trasferisce in modo permanente, decede o non riesce a soddisfare gli obblighi richiesti quali imposte, assicurazione, occupazione e manutenzione.

Uno strumento di pianificazione previdenziale, non semplicemente un mutuo

I professionisti finanziari riconoscono sempre più che la ricchezza immobiliare rappresenta spesso uno dei più grandi patrimoni di un pensionato. Con l'evoluzione della pianificazione previdenziale, un numero crescente di consulenti valuta il patrimonio immobiliare insieme ai portafogli di investimento, alla previdenza sociale (Social Security), alle pensioni e ad altre fonti di reddito quando aiutano i clienti a sviluppare strategie previdenziali a lungo termine.

Invece di pagare in contanti per una casa di sostituzione, alcuni pensionati scelgono di effettuare l'acconto richiesto preservando una porzione più ampia dei propri investimenti previdenziali. Questa strategia può aiutare a:

• Preservare le attività di investimento che rimangono disponibili per la crescita a lungo termine.
• Aumentare la diversificazione bilanciando il patrimonio immobiliare con le partecipazioni di investimento.
• Migliorare la liquidità evitando la necessità di impegnare tutta la liquidità disponibile per l'acquisto.
• Ridurre gli obblighi di flusso di cassa mensile eliminando i pagamenti del mutuo obbligatori pur continuando a soddisfare gli obblighi del prestito.

"La maggior parte dei pensionati trascorre decenni a costruire il patrimonio immobiliare ma raramente lo considera parte della propria strategia previdenziale," ha detto Scheper. "Una volta che le persone comprendono come funziona il finanziamento per acquisto con mutuo inverso, molti iniziano a considerare l'abitazione in modo del tutto diverso."

Aiutare i senior ad acquistare la loro prossima casa

I professionisti del settore immobiliare affermano che il finanziamento per acquisto con mutuo inverso è diventato un'opzione sempre più preziosa per gli acquirenti che riducono le dimensioni della casa, si trasferiscono, si avvicinano alla famiglia o cercano una casa più adatta al proprio stile di vita da pensionati.

"Ho avuto il privilegio di indirizzare diversi dei miei clienti senior all'acquisto di case utilizzando il finanziamento con mutuo inverso. Molti desideravano preservare una quota maggiore dei propri investimenti previdenziali invece di utilizzare tutti i ricavi della vendita della casa precedente," ha detto Dan Dobbs, un agente immobiliare e editorialista immobiliare settimanale dal 2002. "Il mutuo inverso ha permesso loro di acquistare la casa desiderata mantenendo una maggiore flessibilità finanziaria e conservando intatta una porzione più ampia del proprio portafoglio di investimento."

Un programma il cui tempo è arrivato

Con la continua crescita della popolazione in età da pensione in America, i professionisti del settore abitativo ritengono che il finanziamento per acquisto con mutuo inverso sia destinato a diventare uno strumento di pianificazione più ampiamente riconosciuto. Per i consumatori e i loro consulenti, le questioni pratiche rimangono l'ammissibilità, i costi totali, i piani di occupazione a lungo termine, gli obblighi immobiliari richiesti e l'inserimento del prestito negli obiettivi più ampi di reddito previdenziale e pianificazione patrimoniale.

"Il panorama previdenziale americano sta cambiando," ha concluso Scheper. "La conversazione non riguarda più solo dove i pensionati vogliono vivere. Riguarda anche come vogliono che il loro patrimonio lavori per loro. Un mutuo inverso non dovrebbe essere visto semplicemente come un prestito; per molti pensionati è uno strumento di pianificazione finanziaria. Se utilizzato in modo appropriato, può aiutare a integrare la ricchezza immobiliare in una strategia previdenziale complessiva, preservare le attività di investimento, migliorare la diversificazione e fornire una maggiore flessibilità finanziaria per tutta la durata del pensionamento. Ecco perché credo che questo programma stia finalmente venendo di età, sia letteralmente che figurativamente."