I saldi dei mutui scendono per un vuoto tecnico di segnalazione

I saldi dei mutui sono diminuiti di 74 miliardi di dollari (-0,6%) nel Q2 2026, scendendo a 13,12 trilioni di dollari, secondo il Household Debt and Credit Report della Federal Reserve di New York, che utilizza i dati di Equifax. La Fed di New York ha attribuito l’insolito calo a "a temporary gap in the reporting of mortgages on credit reports due to a transfer of servicing."

Questo problema tecnico di segnalazione si è aggiunto alla stagnazione delle nuove erogazioni ипотecarie, mentre le vendite di case esistenti continuavano a diminuire — in parte riflesso del ben noto "lock-in effect", per cui i proprietari con mutui al 3% sono riluttanti a vendere e a sostituirli con finanziamenti al 6% o più — e le vendite di case nuove si sono indebolite nonostante forti incentivi e ribassi di prezzo da parte dei costruttori.

Su base annua, i saldi dei mutui sono aumentati di 187 miliardi di dollari, o dell’1,4% — il più piccolo incremento percentuale annuo dal 2016.

I saldi HELOC accelerano nettamente

I saldi delle Home Equity Line of Credit (HELOC) sono aumentati del 2,8% nel Q2 e dell’11,6% su base annua, raggiungendo 459 miliardi di dollari. Dal minimo del Q1 2021, i saldi HELOC sono saliti del 45%. Questi dati rappresentano i saldi effettivamente utilizzati e non includono la parte inutilizzata delle linee di credito. L’aumento dei prezzi delle case in questo periodo ha ampliato il capitale proprio dei proprietari, fornendo la base collaterale che ha reso possibile questo utilizzo.

Lo spostamento verso gli HELOC riflette un calcolo semplice per i proprietari che vogliono estrarre liquidità dal capitale della casa. Invece di rifinanziare un mutuo esistente al 3% in un prestito più grande al 6%, molti scelgono di mantenere il primo mutuo a tasso basso e aggiungere un HELOC più piccolo all’8% o 9%. Per un numero crescente di famiglie, l’aritmetica ha favorito questa soluzione.

Un HELOC è un prestito di secondo grado garantito dalla casa, in genere con tasso variabile collegato al prime rate, il che significa che le rate possono aumentare se i tassi di riferimento salgono. Il mancato pagamento di un HELOC può attivare un pignoramento e la perdita dell’immobile anche quando il mutuo di primo grado è regolare, motivo per cui questi strumenti aggiungono un ulteriore livello di rischio per proprietari, creditori e mercato ipotecario più ampio. Gli HELOC hanno contribuito alle perdite durante la Housing Bust e la Mortgage Crisis.

Il rapporto debito abitativo/reddito disponibile resta vicino ai minimi storici

Il rapporto tra debito abitativo e reddito disponibile — che combina tutti i mutui e gli HELOC rispetto al reddito disponibile, come misurato dal Bureau of Economic Analysis — è sceso al 57,4% nel Q2. Si tratta della terza lettura più bassa mai registrata, dietro solo al Q2 2020 e al Q1 2021, quando i trasferimenti pubblici avevano temporaneamente gonfiato il reddito disponibile.

Per contesto, il rapporto aveva superato il 90% nel 2007, all’inizio della Mortgage Crisis.

Il reddito disponibile comprende salari al netto delle imposte più redditi da interessi, dividendi, affitti, reddito agricolo, reddito da piccola impresa e trasferimenti pubblici. Esclude invece le plusvalenze, la remunerazione in azioni e l’apprezzamento del capitale.

Nel tempo, il reddito complessivo delle famiglie è cresciuto più rapidamente del debito abitativo, poiché sono aumentati sia il numero delle famiglie sia il reddito per famiglia. Di conseguenza, il peso del debito abitativo rispetto al reddito è diminuito.

Il forte aumento del rapporto debito/reddito fu uno dei diversi segnali d’allarme a partire dal 2004, prima della Mortgage Crisis. I consumatori avevano accumulato debito abitativo in un contesto di prezzi delle case in forte aumento, usando gli immobili come fonte di liquidità tramite rifinanziamenti e HELOC. Il debito abitativo crebbe molto più rapidamente del reddito disponibile e il rapporto salì oltre il 90% entro il 2007.

Sebbene insolvenze e pignoramenti seguano sempre l’andamento delle condizioni economiche, come la disoccupazione, una crisi ipotecaria diffusa si costruisce attraverso un eccesso di leva finanziaria — una condizione assente nell’attuale contesto.

Morosità e pignoramenti restano moderati

Il tasso di morosità oltre 90 giorni per i mutui è sceso allo 0,99% dei saldi ipotecari complessivi in essere alla fine del Q2. Il corrispondente tasso di morosità degli HELOC è salito leggermente allo 0,99% dei saldi HELOC complessivi. Entrambi i valori sono sostanzialmente in linea con i livelli osservati nel 2018 e nel 2019.

Questi tassi sono risaliti dai livelli prossimi allo zero osservati durante i programmi di forbearance dell’era pandemica, che avevano di fatto rimosso lo status di morosità dai mutui in difficoltà.

I nuovi pignoramenti sono diminuiti a 55.160 nel Q2. Sebbene i pignoramenti siano aumentati rispetto ai minimi prossimi allo zero del periodo di forbearance, restano al di sotto della fascia bassa del 2018-2019 e ben sotto i livelli storici.

Tre fattori di norma alimentano ondate su larga scala di morosità e pignoramenti, tutti presenti durante la Housing Bust:

1. Eccesso di leva — I mutuatari non eccessivamente indebitati raramente vanno in default. L’attuale rapporto debito abitativo/reddito disponibile non indica una leva sistemica eccessiva.
2. Crollo dei prezzi delle case — Mutui profondamente underwater sono una condizione necessaria per grandi ondate di pignoramenti. Senza un forte calo dei prezzi, i mutuatari in difficoltà possono generalmente vendere l’immobile, estinguere il mutuo e potenzialmente trattenere parte del capitale residuo.
3. Una crisi occupazionale — Durante la Housing Bust, la disoccupazione di massa arrivò alcuni anni dopo la crisi iniziale, in parte come conseguenza della più ampia Financial Crisis.

Le insolvenze individuali sono abituali e vengono gestite dai sistemi bancario e legale. I costi associati sono incorporati nei tassi e nelle commissioni ipotecarie. Il problema diventa sistemicamente rilevante solo su scala molto ampia.

Chi sopporta il rischio? Principalmente i contribuenti

Circa il 65% di tutti i mutui in essere — compresa quasi tutta la componente subprime — è garantito in qualche forma dal governo degli Stati Uniti. Questo rappresenta uno dei cambiamenti strutturali più importanti emersi dalla Financial Crisis, trasferendo una parte sostanziale del rischio ipotecario dalle banche ai contribuenti.

Le government-sponsored enterprises (Fannie Mae e Freddie Mac) e le agenzie governative (Ginnie Mae, la FHA, che assicura mutui subprime con basso acconto, e la VA) acquistano mutui dai finanziatori, li impacchettano in Mortgage-Backed Securities (MBS) e vendono tali titoli agli investitori. Se un mutuo genera una perdita, l’emittente degli MBS assorbe la perdita e rimborsa gli investitori. Questi MBS "agency" presentano un rischio di credito prossimo allo zero, comparabile a quello dei Treasury.

Gli investitori detengono circa il 15% dei mutui in essere — prestiti che non si sono qualificati per il sostegno pubblico e che sono stati cartolarizzati come MBS "private-label", venduti a fondi obbligazionari e fondi pensione in tutto il mondo.

Secondo i dati della Federal Reserve, circa 4.000 banche e oltre 4.000 credit union detengono meno del 20% del debito abitativo totale. Un forte tracollo dei mutui causerebbe loro perdite, ma non minaccerebbe di far crollare il sistema finanziario come accadde l’ultima volta.