Secondo i materiali sui prodotti delle due aziende e il report di CoinDesk del 6 settembre, Better e Coinbase hanno portato il bitcoin in un angolo della finanza statunitense che raramente cambia: il mutuo conforming. Il prodotto consente a un mutuatario approvato di impegnare BTC per finanziare l'acconto di una casa, mantenendo un normale primo mutuo garantito da Fannie Mae sull'immobile. Il dettaglio più rilevante, tuttavia, sta sotto il titolo. Better può riutilizzare i bitcoin impegnati e il mutuatario non può recuperarli finché il mutuo convenzionale non viene interamente estinto o rifinanziato.

La struttura è significativa perché trasforma il bitcoin da asset che altrimenti verrebbe venduto per l'acconto in collaterale all'interno del sistema di finanza immobiliare. Crea inoltre un profilo di rischio diverso da quello di un tipico prestito garantito in criptovalute. Un calo del prezzo del bitcoin non genera una margin call, ma il mutuatario accetta un'esposizione di controparte verso Better e può lasciare le monete vincolate per tutta la durata di un mutuo di 15 o 30 anni.

Cosa è stato lanciato e come funziona la struttura a due prestiti

Nel suo annuncio del 26 marzo, Coinbase ha dichiarato di collaborare con Better su quello che le aziende descrivono come il primo mutuo conforming garantito in criptovalute. Better origina e gestisce i prestiti. Coinbase fornisce il collegamento al conto e l'infrastruttura di custodia tramite Coinbase Prime, ma non sottoscrive il mutuo né decide quando vendere il collaterale.

Il mutuatario riceve due prestiti alla chiusura. Il primo è un normale mutuo conforming Fannie Mae garantito dalla casa. Il secondo finanzia l'acconto in contanti ed è garantito dai bitcoin del mutuatario più un secondo privilegio sullo stesso immobile. Entrambi i prestiti hanno lo stesso tasso di interesse e lo stesso periodo di ammortamento, quindi il mutuatario effettua un'unica rata mensile combinata.

Al lancio è accettato solo il bitcoin. La pagina del prodotto di Better indica che altri asset, tra cui ETH e SOL, potrebbero essere aggiunti in futuro. L'annuncio precedente delle aziende menzionava anche USDC, ma CoinDesk ha riferito che i partner hanno scelto di lanciare solo con BTC mentre valutano altro collaterale.

Perché conta il rapporto di collateral del 250%

Il requisito di collateral iniziale è del 250%, il che significa che il mutuatario deve impegnare bitcoin per un valore di 2,50 dollari per ogni dollaro preso in prestito tramite il prestito per l'acconto. Nell'esempio delle aziende, un acquirente che acquista una casa da 500.000 dollari potrebbe impegnare 250.000 dollari in BTC per coprire un acconto di 100.000 dollari.

Tale margine riduce l'esposizione del prestatore alla volatilità del bitcoin all'origine, ma non rende l'operazione a basso rischio per il mutuatario. I BTC impegnati vengono trasferiti dal conto Coinbase del mutuatario al conto di custodia di Better su Coinbase Prime. La pagina di Better indica che il collaterale viene restituito dopo che il mutuo è stato interamente estinto o rifinanziato, e la vendita della casa richiede la restituzione del prestito per l'acconto prima del rilascio dei bitcoin.

Il bitcoin non aiuta il richiedente a qualificarsi per il mutuo convenzionale. Better afferma che i mutuatari devono comunque soddisfare i normali requisiti di reddito, punteggio di credito e rapporto debiti/reddito. In commenti scritti a CoinDesk, l'azienda ha dichiarato: "Nulla nel prodotto converte le holdings in criptovalute in reddito qualificante o esonera dalle soglie DTI o di credito."

Come la rehypothecation cambia il rischio del mutuatario

Il dettaglio legale e finanziario più importante è la capacità di Better di riutilizzare i bitcoin impegnati. Better ha dichiarato a CoinDesk: "Better può riutilizzare (rehypothecate) i bitcoin impegnati, a condizione di mantenere disponibile una quantità equivalente di Bitcoin per restituire il collaterale all'estinzione del prestito."

La rehypothecation significa che il collaterale può essere utilizzato in un'altra transazione invece di rimanere intatto in custodia. La pratica è da tempo consolidata nella finanza tradizionale, dove i broker di titoli riutilizzano abitualmente il collaterale dei clienti entro limiti normativi. Nel settore cripto, tuttavia, i fallimenti di Celsius e FTX nel 2022 hanno mostrato come il riuso opaco degli asset dei clienti possa lasciare gli utenti a competere come creditori in bancarotta invece di rivendicare la loro proprietà — una storia che spiega perché i termini di riuso del collaterale ricevano oggi attenta attenzione nel lending cripto.

Al mutuatario viene promessa la restituzione di una quantità equivalente di bitcoin, non necessariamente le stesse monete. Questa distinzione conta se Better o uno dei suoi partner di finanziamento fallisce mentre il collaterale è in fase di riuso.

Better afferma che i suoi accordi con i mutuatari e le disposizioni di custodia sono conformi alle leggi applicabili, incluse le norme sull'insolvenza. Tuttavia, i materiali pubblici esaminati per questo articolo non rispondono alla domanda se i bitcoin di ciascun mutuatario rimangano separatamente identificabili, chi detenga il titolo legale dopo la rehypothecation, o se il mutuatario avrebbe un diritto reale piuttosto che un credito nel caso di un fallimento. Queste domande dovrebbero trovare risposta nei documenti del prestito prima che un mutuatario impegni una posizione consistente in BTC.

Per un contesto correlato, si veda la copertura di The Bit Journal sui prestiti garantiti in Bitcoin di Strike senza margin call basati sul prezzo. I termini di rimborso e di collaterale differiscono tra i prodotti.

Perché i ribassi dei prezzi non generano margin call

Il prodotto si differenzia da un prestito margine in un aspetto importante: un calo del prezzo del bitcoin non richiede al mutuatario di aggiungere collaterale e non genera una vendita automatica. Better afferma che la liquidazione è legata alla morosità nei pagamenti, non al valore di mercato dei BTC impegnati.

Una rata combinata mancata avvia il processo di morosità. Better afferma che può liquidare i bitcoin impegnati dopo 60 giorni di morosità, previa notifica al mutuatario, e vendere solo quanto basta per ripagare il debito e ripristinare la posizione. Il pignoramento della casa può iniziare dopo 180 giorni di morosità secondo le linee guida di Fannie Mae. Better afferma di dover agire prima sul bitcoin, sebbene i rimedi creditizi standard possano comunque applicarsi se la vendita del collaterale lascia un disavanzo.

Questo design può attrarre mutuatari che vogliono evitare vendite forzate durante un ribasso di mercato, ma non elimina il rischio immobiliare. Un mutuatario che non riesce a pagare la rata mensile combinata può comunque perdere i bitcoin impegnati e, alla fine, la casa.

Cosa significa per il mercato

Il prodotto è un primo test se il bitcoin possa funzionare come collaterale all'interno della finanza immobiliare regolamentata senza essere venduto. Better ha riferito a CoinDesk che il volume richiesto nelle pre-richieste ha raggiunto 360 milioni di dollari dopo il lancio pubblico, in aumento rispetto ai 260 milioni proiettati dai mutuatari nella precedente lista d'attesa. L'azienda ha inoltre dichiarato che il 35,9% dei richiedenti attuali possiede più di 500.000 dollari in criptovalute e il 38% prevede di comprare una casa nei prossimi tre mesi.

Queste cifre indicano una domanda da parte di un gruppo specifico: mutuatari con ricchezza considerevole in criptovalute che soddisfano gli standard dei mutui convenzionali ma preferiscono non liquidare BTC. Vendere criptovalute apprezzate per finanziare un acconto può inoltre comportare conseguenze fiscali, uno dei motivi per cui i detentori di lungo periodo cercano spesso modi per prendere prestiti contro le proprie holdings. Il prodotto non è una via di aggiramento dell'underwriting creditizio e non fa conteggiare gli asset volatili come reddito. Il suo significato più ampio risiede nel collegamento tra la custodia Coinbase Prime, un mutuo conforming e un prestito per l'acconto con secondo privilegio.

Se la struttura regge lungo un intero ciclo creditizio, altri prestatori potrebbero testare prodotti simili. Se la rehypothecation o il recupero del collaterale diventano oggetto di contestazione in una fase di recessione, la stessa struttura potrebbe diventare un caso di monito sia per i lender cripto sia per le società di finanza immobiliare.

Rischi e cosa osservare

Il primo rischio è l'esposizione di controparte: la rehypothecation significa che il mutuatario dipende dalla capacità di Better di restituire bitcoin equivalenti anni o decenni dopo. Il secondo è la chiarezza legale: i mutuatari devono sapere se mantengono un diritto reale su monete identificabili o diventano creditori non garantiti in caso di fallimento.

Il terzo rischio è il tempo. Il collaterale può rimanere bloccato finché il mutuo principale non viene estinto o rifinanziato, anche se garantisce solo il prestito separato per l'acconto. Il quarto è comportamentale: un mutuatario può considerare l'assenza di margin call un motivo per impegnare più BTC di quanto sia prudente, anche se la morosità può comunque portare alla liquidazione.

I documenti chiave da osservare sono l'accordo finale con il mutuatario, i termini di custodia, il linguaggio sull'insolvenza ed eventuali espansioni oltre il bitcoin. Le metriche aziendali chiave sono il volume effettivo dei prestiti erogati, i tassi di morosità e l'eventuale modifica da parte di Better del requisito di collateral del 250%.

FAQ

Il bitcoin conta come reddito per il mutuo?

No. Better afferma che i richiedenti devono soddisfare i requisiti standard di reddito, credito e rapporto debiti/reddito indipendentemente dalle loro holdings in criptovalute. Il bitcoin è usato come collaterale per il prestito sull'acconto, non come reddito qualificante.

Un crollo del prezzo del bitcoin può generare una margin call?

No. Better afferma che i movimenti di prezzo non generano margin call né liquidazioni automatiche. L'azienda può vendere i BTC impegnati dopo 60 giorni di morosità nei pagamenti, secondo i termini del prestito e previa notifica al mutuatario.

Quando il mutuatario riottiene i bitcoin?

Better afferma che i BTC impegnati vengono restituiti dopo che il mutuo convenzionale è stato interamente estinto o rifinanziato. Se la casa viene venduta, il prestito per l'acconto deve essere rimborsato prima del rilascio del collaterale.

Cosa significa rehypothecation?

La rehypothecation consente a Better di riutilizzare i bitcoin impegnati, promettendo di restituire una quantità equivalente alla scadenza del prestito. Al mutuatario non è garantito che le stesse monete rimangano intatte in custodia.

Coinbase è il prestatore?

No. Better origina e gestisce i prestiti. Coinbase fornisce il collegamento al conto e l'infrastruttura di custodia Coinbase Prime, ma non sottoscrive il mutuo né decide quando il collaterale viene liquidato.

Questo articolo è solo informativo e non costituisce consulenza di investimento, legale, fiscale o ipotecaria. I mutuatari dovrebbero esaminare i documenti completi di prestito e custodia e consultare consulenti qualificati prima di impegnare asset digitali.