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Limites des concessions du vendeur : combien pouvez-vous demander ?

Les concessions du vendeur sont à des niveaux proches de records dans le marché actuel favorable aux acheteurs, ce qui signifie que les acheteurs à la recherche d'un logement ont de bonnes chances de négocier des crédits ou une autre aide pour leur achat.

Il faut toutefois savoir que tous les grands programmes de prêt plafonnent les concessions à une faible part du prix d'achat. Il est important de connaître ces limites, car si vous demandez un montant plus élevé, votre prêteur réduira vos concessions à la clôture et vous recevrez moins que prévu.

Connaître à l'avance les limites des concessions du vendeur pour votre programme de prêt avant d'en discuter avec le vendeur vous place en meilleure position de négociation.

Type de prêt

Concession maximale du vendeur

Condition clé

Conventionnel (< 10 % d'apport)

3 % du prix d'achat

Résidence principale ou secondaire

Conventionnel (10–24,99 % d'apport)

6 % du prix d'achat

Résidence principale ou secondaire

Conventionnel (25 %+ d'apport)

9 % du prix d'achat

Résidence principale ou secondaire

Conventionnel (investissement)

2 % du prix d'achat

Biens d'investissement uniquement

FHA

6 % du prix d'achat

Calculé sur le moindre du prix de vente ou de la valeur estimée

VA

4 % + tous les frais de clôture

Plafond de 4 % sur les concessions ; pas de plafond sur les frais de clôture standard

USDA

6 % du prix d'achat

Ne peut pas dépasser les frais de clôture réels ; la limite ne s'applique pas aux paiements de réparations

Limites des concessions du vendeur pour un prêt conventionnel

Si vous achetez une résidence principale ou une résidence secondaire avec un prêt conventionnel, le plafond des concessions dépend du montant de votre apport initial. Vous pouvez recevoir des concessions jusqu'à 3 % si votre apport est inférieur à 10 %, jusqu'à 6 % s'il se situe entre 10 % et 24,99 %, et jusqu'à 9 % s'il est de 25 % ou plus.

À titre d'exemple, si vous achetez un logement à 450 000 $ avec un apport de 5 %, vos concessions maximales sont de 13 500 $. Si vous versez 20 % d'apport, vous pouvez obtenir jusqu'à 27 000 $ de concessions.

Les concessions sont calculées en pourcentage du prix d'achat ou de la valeur estimée, selon le montant le plus bas. Elles peuvent servir à couvrir les frais de clôture, les dépenses payées d'avance et jusqu'à 12 mois de frais d'association de copropriété. Elles ne peuvent pas être utilisées pour l'apport initial, pour augmenter vos réserves de trésorerie ou pour couvrir votre contribution minimale exigée de l'emprunteur.

Limites des concessions du vendeur pour un prêt FHA

Contrairement aux prêts conventionnels, les prêts FHA ne limitent pas les concessions en fonction du montant de l'apport initial. La concession maximale du vendeur est de 6 % du prix d'achat ou de la valeur estimée, selon le montant le plus bas. Cela s'applique même si vous versez l'apport minimum possible de 3,5 %.

« Si vous avez vraiment besoin de cette aide supplémentaire parce que vous n'avez pas beaucoup d'argent épargné, il peut être dans votre intérêt d'opter pour un prêt FHA », explique Ashley Harris, directrice de l'éducation des accédants à la propriété chez Neighbors Bank.

Avec un prêt FHA, les concessions du vendeur peuvent servir à couvrir les frais de clôture, les dépenses payées d'avance et les points de réduction. Elles peuvent également payer la Mortgage Insurance Premium (MIP) initiale. Si vous utilisez des concessions pour payer la MIP initiale, vous devez payer le montant total en espèces à la clôture ; il n'est pas possible de répartir la prime entre un paiement initial et un financement.

Les concessions du vendeur ne peuvent pas financer une partie de l'apport initial, et elles ne peuvent pas être utilisées pour les frais de déménagement, le remboursement de dettes ou des réparations non imposées par la FHA.

Limites des concessions du vendeur pour un prêt VA

Les prêts VA n'imposent aucune limite aux frais de clôture payés par le vendeur, mais plafonnent les autres concessions du vendeur à 4 % de la valeur estimée du bien.

Les frais de clôture standard que le vendeur peut payer sans limite comprennent les frais d'évaluation VA, les points de réduction et les rachats de taux, les frais d'origination du prêt, les taxes, l'assurance titres et les frais d'enregistrement. Le remboursement de dettes ou le paiement des frais de financement VA sont considérés comme des concessions et sont soumis au plafond de 4 %.

Limites des concessions du vendeur pour un prêt USDA

Les concessions du vendeur dans le cadre d'un prêt USDA ne peuvent pas dépasser 6 % du prix d'achat et doivent être utilisées pour des frais de clôture admissibles, et non pour des avantages supplémentaires tels que le remboursement de dettes. La limite de 6 % ne s'applique pas aux fonds que le vendeur dépose sur un compte séquestre pour financer des réparations.

Une règle qui s'applique à tous les types de prêts

En règle générale, quelle que soit la formule de prêt, les concessions du vendeur ne peuvent pas dépasser les frais de clôture admissibles au titre du prêt. Cela signifie que si vous négociez des concessions généreuses puis constatez que vos frais de clôture seront inférieurs à vos attentes, vous devrez peut-être renoncer à une partie des concessions acceptées par le vendeur.

« Cela arrive souvent. Vous obtenez généralement une estimation de votre prêteur pour les frais de clôture, mais bon nombre de ces éléments échappent à son contrôle et sont des postes que vous pouvez comparer entre plusieurs prestataires. Il peut donc fournir une très bonne estimation pour l'assurance habitation, mais vous pourriez l'obtenir beaucoup moins cher. Et tout à coup, au lieu d'avoir besoin de 5 % pour les frais de clôture, vous n'en avez plus besoin que de 4 %, mais vous avez négocié 5 %. Eh bien, cet argent n'est pas de l'argent que vous pouvez simplement emporter chez vous », explique Harris.

Vous avez toutefois quelques autres options. Supposons que vous achetiez une maison à 400 000 $ et que vous ayez négocié 20 000 $ de concessions, pour découvrir ensuite que vos frais de clôture ne s'élèveront qu'à 16 000 $. Vous pourriez utiliser les 4 000 $ restants pour racheter votre taux, ce qui porterait vos frais de clôture à 20 000 $, car les rachats de taux sont généralement une dépense de clôture admissible. Vous pourriez aussi négocier avec le vendeur une réduction du prix de vente à 396 000 $, ce qui vous ferait économiser 4 000 $ sur l'achat.

Comment tirer le meilleur parti de votre plafond de concessions

Pour utiliser pleinement les concessions du vendeur, faites le point sur votre budget de clôture et déterminez où la contribution du vendeur vous serait la plus utile :

• Confirmez les limites. Parlez à votre prêteur pour confirmer le plafond de concessions applicable à votre type de prêt, identifiez les postes pouvant être couverts par des concessions et examinez votre estimation des frais de clôture.
• Évaluez votre trésorerie. Vérifiez si vous avez suffisamment d'argent épargné pour régler à la clôture l'assurance habitation, les frais et autres dépenses. Sinon, il est probablement judicieux d'utiliser un crédit vendeur pour réduire ces coûts initiaux.
• Étudiez les options de taux. Examinez les points de réduction et les options de rachat temporaire de taux pour connaître leur coût et leur effet sur votre mensualité. Vous pourriez vouloir utiliser une partie des concessions négociées pour rendre votre paiement hypothécaire plus abordable, à court ou à long terme.
• Vérifiez les autres usages admissibles. Si votre programme de prêt autorise les concessions du vendeur pour des allocations de réparation ou le remboursement de dettes, déterminez si ces usages vous donneraient plus de marge de manœuvre budgétaire à l'arrivée dans votre nouveau logement.

Limites des concessions du vendeur : questions fréquentes

Combien de concessions du vendeur puis-je demander avec un prêt conventionnel ?

Vous pouvez demander 3 % du prix d'achat si votre apport est inférieur à 10 %, 6 % s'il se situe entre 10 % et 24,99 %, et 9 % s'il est de 25 % ou plus. Cela suppose que le bien sera votre résidence principale ou secondaire, et non un bien d'investissement.

Les concessions du vendeur peuvent-elles dépasser mes frais de clôture ?

En règle générale, les concessions du vendeur ne peuvent pas dépasser les frais de clôture admissibles au titre de votre prêt. De plus, elles doivent rester dans les limites fixées par chaque programme de prêt.

Les limites des concessions du vendeur changent-elles en fonction du prix d'achat ?

Oui. Les programmes de prêt fixent les limites des concessions du vendeur en pourcentage du prix d'achat, donc ces limites évoluent si le prix d'achat change. Par exemple, si vous achetez un logement de 400 000 $ avec un prêt conventionnel et un apport de 5 %, les concessions du vendeur sont limitées à 3 % du prix d'achat, soit 12 000 $. Si le prix d'achat passe à 300 000 $ et que vous versez toujours 5 % d'apport, les concessions du vendeur ne peuvent pas dépasser 9 000 $.

Puis-je obtenir des concessions du vendeur pour un bien d'investissement ?

Oui. Si vous achetez un bien d'investissement avec un prêt conventionnel, vous pouvez obtenir des concessions du vendeur jusqu'à 2 % du moindre du prix d'achat ou de la valeur estimée. Les prêteurs de portefeuille fixent leurs propres règles et peuvent, dans certains cas, autoriser des concessions allant jusqu'à 6 % pour des biens d'investissement.

Que se passe-t-il si la maison est estimée en dessous du prix d'achat ?

Si la valeur estimée de la maison est inférieure au prix d'achat, les concessions maximales possibles du vendeur diminuent généralement. La plupart des programmes de prêt lient les limites de concessions au moindre de la valeur estimée et du prix d'achat, ou à la valeur estimée. Dans le cas des prêts USDA, dont la limite est basée sur le prix d'achat, un écart d'estimation conduit souvent à renégocier le prix d'achat, ce qui réduit les concessions maximales du vendeur.

Source : Yahoo Finance