Ils ont attendu la fin du boom pandémique, économisé plus longtemps, loué plus longtemps, et différé plus longtemps—pendant que l'âge typique du premier acheteur immobilier grimpait à un record de 40 ans. Aujourd'hui, les acheteurs qui ont tout fait dans les règles se heurtent à un nouveau problème : le Nord-Est est devenu la région des États-Unis où les logements d'entrée de gamme à un million de dollars connaissent la plus forte croissance.

Le calendrier est particulièrement malvenu pour les millennials qui entrent dans leurs années de pic de dépenses des ménages et commencent à fonder leur propre famille. Un rapport Zillow publié en juin recense un nombre record de 242 villes américaines où un logement d'entrée de gamme coûte 1 million de dollars ou plus—le triple des 80 villes qui franchissaient ce seuil avant la pandémie, contre 226 un an plus tôt.

Parallèlement, la part des premiers acheteurs est tombée à la moitié de la norme historique. Pour les parents millennials du Nord-Est—beaucoup ont désormais entre 35 et 45 ans, souvent avec des enfants et à la recherche de plus d'espace—ces chiffres ont une forme bien précise.

Le New Jersey ne comptait qu'une seule ville de logements d'entrée de gamme à un million de dollars avant la pandémie ; il en compte désormais 26. New York en avait 12 ; elle en compte aujourd'hui 41. Ensemble, les deux États ont ajouté 15 villes à la liste en un an seulement—une croissance plus rapide que partout ailleurs dans le pays. L'agglomération de New York domine désormais toutes les métropoles avec 63 villes où un logement d'entrée de gamme coûte 1 million de dollars ou plus.

Cette croissance n'est pas survenue de nulle part. Six des dix marchés immobiliers les plus compétitifs du pays se trouvent dans le Nord-Est, selon l'analyse 2026 de Zillow—une région où la nouvelle construction a toujours pris du retard et où les déficits d'inventaire sont les plus profonds. La Californie reste en tête du nombre brut avec 105 villes, mais c'est dans le Nord-Est que la crise se propage activement.

« Une pénurie de logements qui s'est construite pendant une décennie s'est heurtée de plein fouet à une demande intense et à des taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas, faisant grimper la valeur des logements à un rythme record », a écrit Kara Ng, économiste principale chez Zillow. Pour les acheteurs du Nord-Est, ces forces se sont cumulées.

Le premier acheteur immobilier typique a désormais 40 ans

Les premiers acheteurs ont historiquement été plus jeunes, mais l'âge typique d'un premier acheteur a grimpé à un sommet inédit de 40 ans, selon un rapport de la National Association of Realtors publié en novembre 2025. Le marché est devenu si inabordable que le nombre de premiers acheteurs immobiliers est tombé à la moitié de la norme historique en juillet dernier.

Une hausse du plancher de prix des logements d'entrée de gamme ne fait que repousser encore plus loin ce premier achat—un problème qui s'est considérablement aggravé ces deux dernières années.

« Pour les acheteurs immobiliers, la prévalence des villes à un million de dollars presse de manière significative—considérable—ce qui constitue déjà la pire accessibilité au logement depuis au moins les années 1980 », a déclaré à Fortune en 2024 Christopher M. Naghibi, vice-président exécutif et chef des opérations de la First Foundation Bank, au moment où Zillow publiait un rapport sur le nombre de villes américaines dont le prix médian des logements atteignait 1 million de dollars. « Les acheteurs potentiels sur ces marchés font face à des barrières à l'entrée plus élevées, nécessitant des acomptes ridiculement importants et des revenus plus élevés pour se permettre un logement. »

Ce constat reste valable aujourd'hui. Zillow définit un logement d'entrée de gamme comme un bien se situant dans le tiers inférieur des valeurs immobilières d'une région donnée. En juin, le logement d'entrée de gamme typique à l'échelle nationale valait 198 649 $, en hausse de 1,7 % sur un an. Dans bien plus de 200 villes américaines, les prix des logements d'entrée de gamme atteignent environ cinq fois ce niveau. Le phénomène continue de se propager—vers des régions qu'il ne touchait jamais auparavant—et Zillow l'attribue en grande partie aux effets du boom immobilier de la pandémie.

Ce n'est plus seulement un problème californien

Avant 2020, la liste des villes comptant des logements d'entrée de gamme à 1 million de dollars était presque entièrement côtière ; le Colorado était le seul État non côtier à en posséder une. Désormais, 26 États en comptent au moins une, contre neuf avant la pandémie. Le Texas, le Wyoming et l'Illinois en comptent chacun plusieurs.

La Californie reste en tête avec 105 villes, mais la croissance la plus rapide se situe dans le Nord-Est. New York et le New Jersey ont ajouté 15 villes à eux deux au cours de l'année écoulée, New York passant à 41 contre seulement 12 avant la pandémie et le New Jersey grimpant à 26 contre une.

Après les 63 villes de l'agglomération de New York, qui domine le classement, suivent San Francisco avec 37, Los Angeles avec 33, San Jose avec 13, ainsi que Miami et Seattle avec huit chacune. Cette tendance rejoint l'analyse des marchés les plus chauds 2026 de Zillow, qui a identifié six des dix marchés immobiliers les plus compétitifs dans le Nord-Est, où la nouvelle construction a pris du retard et où les déficits d'inventaire sont profonds.

La pandémie a réinitialisé le coût de l'achat d'un logement : une pénurie de logements qui se préparait depuis une décennie est entrée en collision avec une demande en flèche et des taux hypothécaires historiquement bas, faisant grimper les valeurs à un rythme record. Ces effets ont perduré.

Les baby-boomers évincent les jeunes acheteurs du marché immobilier

L'étau qui se resserre sur les millennials et la génération Z se construit depuis des années. Les baby-boomers, assis sur des logements entièrement remboursés ou des hypothèques bon marché de l'ère pandémique, ont évincé les jeunes acheteurs du marché en nombre record. Ce coût a poussé certains Américains à différer des jalons comme le mariage et les enfants, et d'autres à acheter un logement en copropriété avec des amis ou des partenaires simplement pour partager la facture. D'autres ont fait l'inverse—eu des enfants d'abord, loué plus longtemps, et cherchent désormais de l'espace dans un marché qui leur a tourné le dos.

« Nous assistons à une refonte de l'échelle immobilière », avait précédemment déclaré à Fortune Alexandra Gupta, courtière immobilière du groupe Corcoran. « Certains premiers acheteurs se tournent vers la location de long terme ou même des modèles de coliving, tant l'idée de devenir propriétaire est devenue hors de portée. »

De modestes signes de soulagement

Les conditions deviennent lentement plus favorables aux acheteurs. Zillow a constaté que l'acheteur typique atteint désormais le point d'équilibre par rapport à la location après environ six ans, contre plus de huit fin 2023. Avec davantage d'inventaire et une hausse des prix plus lente, les acheteurs financièrement préparés sont dans une meilleure position qu'auparavant.

Mais « financièrement préparés » prend tout son sens dans les 242 villes comptant des logements d'entrée de gamme à 1 million de dollars. Pour un jeune acheteur sur place, les coûts s'accumulent rapidement : un acompte plus important, une mensualité hypothécaire plus élevée, et une ascension plus raide vers le rêve américain. Pour donner un ordre de grandeur, un acompte de 20 % sur un logement d'un million de dollars représente 200 000 $—soit plus que la valeur du logement d'entrée de gamme typique à l'échelle nationale. Rien d'étonnant à ce que ce rêve se réalise en grande partie au Texas.

La question de savoir si la carte des villes à logements d'entrée de gamme d'un million de dollars continuera de s'étendre—en particulier dans le Nord-Est, où les déficits d'inventaire sont les plus profonds—sera un indicateur à surveiller lors de la prochaine mise à jour du décompte par Zillow.

Une version de cet article a été publiée sur Fortune.com le 17 juin 2026.

Source : Fortune