Une maison d'un million de dollars ne garantit plus le luxe dans une grande partie des États-Unis, alors que des années d'appréciation persistante des prix — alimentée par une pénurie chronique de logements et l'héritage des taux hypothécaires historiquement bas pendant la pandémie — ont propulsé des millions de propriétés dans la catégorie à sept chiffres.

Le nombre de maisons occupées par leur propriétaire aux États-Unis et évaluées à un million de dollars ou plus est passé d'environ 1,5 million en 2005 à 6,9 millions en 2024, selon une analyse de la National Association of Realtors (NAR). Ces propriétés représentent désormais 8 % du marché du logement, contre seulement 2 % deux décennies plus tôt.

Le changement est le plus prononcé dans les régions à coût élevé. Environ 40 % des maisons occupées par leur propriétaire à Hawaï sont évaluées à un million de dollars ou plus, tandis qu'environ un tiers des maisons en Californie et à Washington, D.C., ont atteint ce seuil. En revanche, les maisons d'un million de dollars ne représentent qu'environ 1 % des propriétés au Mississippi, au Dakota du Nord et en Virginie-Occidentale.

Billy Rose, fondateur et vice-président de l'agence immobilière The Agency, a déclaré à FOX Business que le seuil du million de dollars avait cessé de représenter le véritable luxe à Los Angeles il y a des années.

« À Los Angeles, il semble y avoir tellement de richesse et de logements haut de gamme que le seuil du million de dollars est désormais véritablement un niveau d'entrée », a déclaré Rose. Il a noté que certains acheteurs pour la première fois dans la région commencent leurs recherches autour de 2,5 millions ou 3 millions de dollars.

Les acheteurs sont également confrontés à des prix obstinés et à un inventaire limité sur de nombreux marchés. Rose a déclaré que les vendeurs restent ancrés aux valeurs atteintes lorsque les coûts d'emprunt étaient plus bas, tandis que les acheteurs attendent de meilleures offres.

« Cela a créé une sorte de jeu de qui cède en premier entre acheteurs et vendeurs », a-t-il déclaré.

Le seuil du million de dollars semble également influencer le comportement des acheteurs de manière mesurable. Depuis 2015, environ 2,4 fois plus de maisons se sont vendues juste en dessous d'un million de dollars qu'au-dessus, selon les données de la NAR. Les acheteurs peuvent fixer leurs filtres de recherche sous le chiffre rond, faire face à des exigences hypothécaires différentes au-dessus, ou rencontrer des taxes qui se déclenchent au seuil du million de dollars.

Dans de nombreuses régions à coût élevé, la limite de prêt conforme fédérale — fixée annuellement par la Federal Housing Finance Agency et relevée ces dernières années — reste inférieure aux prix immobiliers typiques, ce qui signifie que les acheteurs de propriétés d'un million de dollars doivent souvent obtenir des prêts jumbo, qui comportent des critères d'octroi plus stricts et des exigences de mise de fonds plus importantes que les prêts conformes.

La taxe sur les mansions de New York illustre un coût lié à un seuil. Cette taxe s'applique aux achats immobiliers d'un million de dollars ou plus depuis 1989, même si ce montant équivaudrait à environ 2,7 millions de dollars aujourd'hui après ajustement pour l'inflation, a noté le rapport de la NAR. La taxe de 1 % ajoute 10 000 dollars au coût d'achat d'une maison d'un million de dollars.

« Je pense qu'il faut examiner si ces seuils doivent être augmentés et mieux adaptés à l'époque actuelle », a déclaré Rose.

La redéfinition du luxe s'étend au-delà des frontières des États-Unis, selon un rapport récent de The Agency. Dans les marchés près de Toronto, 1 million de dollars canadiens — soit environ 731 000 dollars — n'achète plus une véritable propriété de luxe, a déclaré Steve Bailey de The Agency. Il a noté que les maisons de luxe sur ces marchés commencent généralement plus près de 1,7 million à 3 millions de dollars canadiens, soit environ 1,2 million à 2,2 millions de dollars.

Le marché du logement américain évolue simultanément dans deux directions. Un rapport récent de Zillow a révélé que la demande de luxe est en plein essor tandis que les ventes de maisons d'entrée de gamme ralentissent à mesure que l'inventaire dans ce segment augmente.

Rose a décrit la tendance comme le reflet d'une « économie en K » plus large, dans laquelle les acheteurs aisés bénéficient d'une plus grande flexibilité financière tandis que les acheteurs à faible revenu font face à une pression croissante.

« Cela crée un fossé plus important entre, vous savez, ceux qui ont et ceux qui n'ont pas », a-t-il déclaré.

Eric Revell de FOX Business a contribué à ce rapport.