Le projet de stade de 100 000 places proposé par Manchester United figure parmi les projets d'infrastructures sportives les plus ambitieux actuellement à l'étude en Europe. Dévoilé en mars 2025 avec un design de l'agence d'architecture de Norman Foster, Foster + Partners, le projet remplacerait largement la capacité actuelle d'Old Trafford, qui s'élève à environ 74 000 places, et a été estimé par la presse à un coût d'environ 2 milliards de livres. Le développement est conçu pour servir de point d'ancrage à une régénération plus large du quartier d'Old Trafford, intégrant un nouveau lieu sportif avec des usages commerciaux, résidentiels et de divertissement.

Pour les investisseurs, la question centrale n'est pas l'ampleur de l'ambition, mais plutôt la manière dont un actif de ce type sera financé et commercialisé sur le long terme.

Un projet d'une telle envergure exige un package de capital soigneusement structuré — capable de soutenir un actif à long terme avec des coûts initiaux substantiels et un horizon d'exploitation de plusieurs décennies. Le financement doit équilibrer les intérêts de multiples parties prenantes : le club, les créanciers existants, les partenaires de construction, les investisseurs institutionnels, la municipalité locale et les futurs fournisseurs de revenus.

La structure de capital existante de Manchester United introduit une complexité supplémentaire. Le club a historiquement porté une dette remontant à l'acquisition à effet de levier par la famille Glazer en 2005. Suite à l'acquisition d'une participation minoritaire et du contrôle des opérations footballistiques par le fondateur d'INEOS, Sir Jim Ratcliffe, finalisée en février 2024, le paysage actionnarial implique désormais à la fois la participation majoritaire de la famille Glazer et la supervision sportive d'INEOS. Tout nouveau financement de stade devra établir des droits clairs entre les prêteurs existants et les nouveaux apporteurs de capitaux, en veillant à ce que les arrangements de sécurité, les priorités de flux de trésorerie et les protections en matière de gouvernance soient correctement structurés.

Manchester United et l'évolution du financement des stades

Le marché dispose d'une expérience considérable pour relever ces défis. Les projets de stades à grande échelle sont fréquemment financés par le biais de structures dédiées qui isolent l'actif du stade, ses revenus et ses arrangements de financement du reste des activités opérationnelles. Les investisseurs peuvent évaluer de tels lieux à travers une combinaison de valeur d'actif, de revenus contractuels et de robustesse du modèle opérationnel sous-jacent. Le stade de Tottenham Hotspur, d'un coût d'environ 1,2 milliard de livres et inauguré en 2019, est fréquemment cité comme un précédent britannique récent — un lieu conçu pour accueillir des matchs de NFL, des concerts et de la boxe aux côtés du football, démontrant comment une programmation d'événements diversifiée peut étayer un dossier de financement.

Cette méthodologie reflète la manière dont l'économie des stades a évolué. Les lieux modernes les plus performants sont passés d'installations réservées aux jours de match à des pôles commerciaux et de divertissement ouverts toute l'année. Les sources de revenus couvrent désormais les revenus des jours de match, les droits de diffusion, les sièges premium, l'hôtellerie-restauration, le sponsoring, les conférences, les concerts, les droits de appellation et le développement immobilier environnant.

Cette transformation est particulièrement pertinente pour Manchester United. La portée commerciale mondiale du club, son portefeuille de sponsoring établi, la valeur de sa marque et sa base de fans internationale fournissent une base pour une génération de revenus diversifiée bien au-delà des revenus traditionnels des jours de match. Pour les investisseurs, cependant, la force de la marque ne représente qu'un élément du dossier de financement. Les facteurs décisifs seront la prévisibilité des flux de trésorerie, l'allocation des risques et les protections juridiques soutenant l'investissement.

L'appétit institutionnel croissant pour les actifs sportifs

Ces dynamiques ont alimenté un élargissement de la base d'investisseurs pour les infrastructures sportives. Alors que les projets de stades étaient historiquement financés principalement par des prêts bancaires et des capitaux des propriétaires, les fonds de crédit privés, les investisseurs en infrastructures, les assureurs et les fonds de pension évaluent de plus en plus — et participent à — des opportunités dans le secteur. L'attrait réside dans le potentiel d'actifs de longue durée avec des flux de revenus diversifiés et une corrélation limitée avec les marchés financiers traditionnels.

Un projet de l'ampleur de celui de Manchester United souligne pourquoi les infrastructures sportives attirent une attention institutionnelle accrue : les principaux lieux fonctionnent de plus en plus comme des actifs d'infrastructure complexes plutôt que comme de simples installations sportives autonomes.

Un tel projet nécessitera probablement une combinaison d'instruments de financement, incluant potentiellement de la dette de construction, de la dette institutionnelle à long terme et des investissements en capital. La structure de capital finale dépendra des conditions de marché en vigueur, de la tolérance du club à l'effet de levier et du degré de risque que les investisseurs sont prêts à accepter.

Financer la régénération élargie d'Old Trafford

L'effort de régénération plus large d'Old Trafford, qu'un groupe de travail présidé par Lord Sebastian Coe a contribué à lancer, influencera également la proposition de financement. Les grands projets sportifs intègrent désormais systématiquement des actifs adjacents — résidentiels, de vente au détail, d'hôtellerie et de divertissement — qui peuvent renforcer l'économie du projet en débloquant de multiples sources de valeur. Ces composantes ajoutent toutefois des couches de complexité en matière de planification, de risque de construction, de gouvernance et d'allocation des revenus.

Le capital externe porte ses propres exigences. Les investisseurs institutionnels exigent généralement de la transparence en plus des rendements financiers, des droits de gouvernance appropriés et des dispositions protectrices concernant les décisions stratégiques majeures. Un club cherchant à accéder au capital institutionnel doit donc trouver un équilibre délicat entre l'attraction des investissements et le maintien d'une flexibilité opérationnelle suffisante.

Un modèle pour le financement sportif d'élite ?

Les propositions de stade de Manchester United offrent une illustration plus large de l'évolution des actifs sportifs d'élite. La thèse d'investissement pour les grands lieux repose de plus en plus sur des caractéristiques de type infrastructurel : des flux de trésorerie durables, des revenus diversifiés et une valeur d'actif pérenne.

Pour les clubs de football comme pour les investisseurs, l'opportunité réside dans la traduction de marques sportives mondialement reconnues en actifs de qualité institutionnelle capables d'attirer des capitaux à long terme.

S'il est structurellement bien conçu et livré avec succès, le projet de réaménagement d'Old Trafford pourrait établir un modèle montrant comment les grandes organisations sportives peuvent accéder au capital institutionnel tout en créant des actifs qui dépassent largement l'économie traditionnelle du football.

Daniela Cohen est associée au sein du département Finance au bureau londonien du cabinet d'avocats transatlantique Winston Taylor.