Les soldes hypothécaires reculent en raison d’un écart technique de déclaration

Les soldes hypothécaires ont diminué de 74 milliards de dollars (-0,6 %) au T2 2026, pour s’établir à 13,12 billions de dollars, selon le Household Debt and Credit Report de la Réserve fédérale de New York, qui s’appuie sur les données d’Equifax. La Fed de New York a attribué cette baisse inhabituelle à « un écart temporaire dans la déclaration des hypothèques sur les rapports de crédit en raison d’un transfert de gestion ».

Ce problème technique de déclaration s’est ajouté à la stagnation des nouvelles originations hypothécaires, alors que les ventes de logements anciens continuaient de reculer — en partie sous l’effet du bien connu « lock-in effect », selon lequel les propriétaires ayant des prêts à 3 % hésitent à vendre et à contracter de nouveaux prêts à 6 % ou plus — et que les ventes de logements neufs restaient atones malgré des incitations agressives et des baisses de prix de la part des promoteurs.

Sur un an, les soldes hypothécaires ont augmenté de 187 milliards de dollars, soit 1,4 %, la plus faible progression annuelle depuis 2016.

Les HELOC progressent fortement

Les soldes des Home Equity Line of Credit (HELOC) ont augmenté de 2,8 % au T2 et de 11,6 % sur un an, pour atteindre 459 milliards de dollars. Depuis le point bas du T1 2021, les soldes de HELOC ont bondi de 45 %. Ces chiffres correspondent aux montants effectivement utilisés et n’incluent pas la partie non utilisée de ces lignes de crédit. La hausse des prix immobiliers sur cette période a accru la valeur nette des propriétaires, fournissant la base de garantie qui a permis ces tirages.

L’essor des HELOC reflète un calcul simple pour les propriétaires souhaitant extraire de la valeur de leur bien. Au lieu de refinancer un prêt existant à 3 % en un prêt plus important à 6 %, beaucoup choisissent de conserver leur premier prêt à faible taux et d’ajouter un HELOC plus modeste à 8 % ou 9 %. Pour un nombre croissant de ménages, cette option est devenue financièrement plus avantageuse.

Un HELOC est un prêt de second rang garanti par le logement, généralement assorti d’un taux variable indexé sur le taux préférentiel, ce qui signifie que les paiements peuvent augmenter si les taux de référence montent. Un défaut sur un HELOC peut entraîner une saisie et la perte du logement même si le prêt de premier rang est à jour, ce qui explique pourquoi ces instruments ajoutent un niveau de risque supplémentaire pour les propriétaires, les prêteurs et le marché hypothécaire dans son ensemble. Les HELOC ont contribué aux pertes pendant la crise du logement et la crise hypothécaire.

Le ratio dette immobilière/revenu atteint des plus bas historiques

Le ratio dette immobilière/revenu disponible — qui combine l’ensemble des prêts hypothécaires et des HELOC par rapport au revenu disponible mesuré par le Bureau of Economic Analysis — est tombé à 57,4 % au T2. Il s’agit du troisième plus bas niveau jamais enregistré, derrière seulement le T2 2020 et le T1 2021, lorsque les paiements publics de transfert ont temporairement gonflé le revenu disponible.

À titre de repère, le ratio dépassait 90 % en 2007 au début de la crise hypothécaire.

Le revenu disponible comprend les salaires après impôts ainsi que les revenus d’intérêts, de dividendes, de locations, agricoles, de petites entreprises et les transferts publics. Il exclut les plus-values, les rémunérations en actions et les gains en capital.

Au fil du temps, le revenu total des ménages a progressé plus vite que la dette immobilière, car le nombre de ménages et le revenu par ménage ont augmenté. Par conséquent, le poids de la dette immobilière par rapport au revenu a diminué.

La hausse du ratio dette/revenu a constitué l’un des signaux d’alerte à partir de 2004, avant la crise hypothécaire. Les consommateurs avaient accumulé de la dette immobilière au milieu d’une flambée des prix des logements, utilisant leurs biens comme sources de liquidités via des refinancements et des HELOC. La dette immobilière a crû bien plus vite que le revenu disponible, et le ratio a dépassé 90 % en 2007.

Si les défauts et les saisies fluctuent toujours avec les conditions économiques, comme le chômage, une crise hypothécaire généralisée ne surgit pas de nulle part ; elle se construit à partir d’un surendettement. Et ce n’est pas le cas actuellement.

Les retards de paiement et les saisies restent modérés

Le taux de retard de paiement de plus de 90 jours pour les hypothèques est tombé à 0,99 % du total des soldes hypothécaires en cours à la fin du T2. Le taux comparable pour les HELOC a légèrement augmenté à 0,99 % du total des soldes de HELOC. Les deux chiffres sont globalement proches des niveaux observés pendant les années 2018 et 2019.

Ces taux se sont redressés depuis les niveaux proches de zéro observés pendant les programmes de forbearance de l’ère pandémique, qui avaient effectivement supprimé le statut d’arriéré pour les prêts en difficulté.

Les nouvelles saisies ont reculé à 55 160 au T2. Si les saisies ont augmenté par rapport aux niveaux quasi nuls de la période de forbearance, elles restent inférieures au bas de la fourchette observée en 2018-2019 et bien en dessous des normes historiques.

Trois facteurs déclenchent généralement des vagues de retards de paiement et de saisies à grande échelle, tous présents pendant la crise du logement :

1. Le surendettement — Les emprunteurs qui ne sont pas excessivement endettés font rarement défaut. Le ratio actuel dette immobilière/revenu disponible n’indique pas de surendettement systémique.
2. Une chute des prix immobiliers — Des prêts profondément sous l’eau sont une condition préalable à de vastes vagues de saisies. Sans forte baisse des prix, un emprunteur en difficulté peut généralement vendre le bien, rembourser le prêt et éventuellement conserver une partie de la valeur nette.
3. Une crise du chômage — Pendant la crise du logement, le chômage de masse est apparu quelques années après le début de la crise initiale, en partie comme conséquence de la crise financière plus large.

Les défauts individuels surviennent régulièrement et sont gérés par les systèmes bancaire et juridique. Les coûts associés sont intégrés dans les taux et les frais hypothécaires. Le problème ne devient systémique qu’à très grande échelle.

Qui supporte le risque ? Principalement les contribuables

Environ 65 % de l’ensemble des hypothèques en circulation — y compris presque tous les prêts subprime — sont garanties sous une forme ou une autre par le gouvernement américain. Cela représente l’un des changements structurels les plus fondamentaux issus de la crise financière, transférant une part importante du risque hypothécaire des banques vers les contribuables.

Les entités gouvernementales — les GSE (Fannie Mae et Freddie Mac) et les agences publiques (Ginnie Mae, la FHA, qui assure les prêts subprime à faible apport, la VA, etc.) — achètent des prêts hypothécaires aux prêteurs, les regroupent en Mortgage-Backed Securities (MBS), puis vendent ces titres aux investisseurs. Lorsqu’un prêt entraîne une perte, l’émetteur du MBS compense les détenteurs du MBS et supporte la perte. Ces MBS « agency » présentent un risque de crédit comparable à celui des titres du Trésor, proche de zéro.

Les investisseurs supportent environ 15 % des hypothèques. Il s’agit de prêts qui ne répondaient pas aux critères de garantie publique et qui ont été titrisés et vendus sous forme de MBS « private-label » à des fonds obligataires et à des fonds de pension dans le monde entier.

Selon les données de la Réserve fédérale, environ 4 000 banques et plus de 4 000 caisses de crédit sont exposées à moins de 20 % de la dette immobilière totale. Un important effondrement hypothécaire leur causerait des pertes, mais ne menacerait pas de faire tomber le système financier comme lors de la crise précédente.