Le bitcoin peut être compris à travers une analogie avec l'immobilier.

Michael Saylor, président exécutif et cofondateur de Strategy (anciennement MicroStrategy), a comparé l'investissement dans le bitcoin à l'achat d'un bien immobilier dans le centre-ville de Manhattan aux débuts du développement de la ville. À mesure que la population, le commerce et l'activité culturelle s'y concentraient, la demande de terrains limités a explosé, faisant considérablement augmenter la valeur des propriétés. Beaucoup des familles les plus fortunées du monde ont bâti leur fortune en possédant des biens immobiliers rares. Lorsqu'un bien limité est très demandé, sa valeur augmente. Comme le dit l'adage communément attribué à Mark Twain : « Achetez du terrain — on n'en fabrique plus. »

La rareté joue un rôle central dans la détermination de la valeur, ce qui explique pourquoi l'immobilier dans les zones densément peuplées est plus cher que dans celles peu peuplées. L'immobilier possède une valeur d'usage — il peut servir à habiter ou à produire — mais son prix est largement déterminé par l'offre limitée de terrains dans des emplacements de premier ordre. Il n'existe qu'un nombre limité de propriétés pouvant être construites à Manhattan, Londres, Shanghai, Mumbai, Paris, Pékin, Tokyo ou Venise. Ce qui rend en définitive ces emplacements précieux, c'est ce qui s'y déroule : les personnes, le capital, la créativité, l'énergie. Lorsqu'une ville prospère — que ce soit grâce à une population croissante, à une activité commerciale en expansion ou à une influence culturelle — la demande pour ce terrain rare s'envole.

La valeur d'un terrain n'augmente pas dans le vide ; elle augmente parce qu'il capte une couche croissante d'activité économique qui ne peut être facilement reproduite ou délocalisée. L'expansion monétaire fiat amplifie davantage cette dynamique, canalisant toujours plus de liquidités vers l'immobilier et portant les prix nominaux bien au-delà de ce que la valeur d'usage et la capacité de génération de revenus justifieraient à elles seules. Des mécanismes de marché tels que la spéculation et l'attente généralisée d'une hausse des prix renforcent cette rareté et approfondissent cette perception.

Le bitcoin fonctionne selon une logique similaire. Tout comme l'immobilier de premier ordre, il gagne de la valeur à mesure que davantage de personnes, de capital, d'activité économique et de confiance s'y accumulent. En même temps, le réseau économique construit au-dessus de lui — l'infrastructure financière telle que le Lightning Network, une couche de paiement conçue pour rendre les transferts de bitcoin plus rapides et moins coûteux, ainsi que l'adoption mondiale, la liquidité et la connectivité numérique — peut continuer de s'étendre à l'échelle mondiale via les réseaux numériques, sans expansion correspondante de la base monétaire sous-jacente. L'adoption sur Internet se produit à l'échelle mondiale et de manière continue, bien plus rapidement que dans le monde physique, où l'expansion économique est contrainte par la géographie.

Mais il existe une différence cruciale. Dans l'immobilier, les prix sont façonnés par le potentiel de développement, l'utilité propre à l'emplacement et la rareté relative, fréquemment intensifiée par la réglementation et les décisions politiques. Les interventions gouvernementales telles que les incitations fiscales pour les investisseurs, les lois de zonage et les permis de construire restreints peuvent limiter artificiellement l'offre et pousser les prix à la hausse. Les comportements spéculatifs et l'attente généralisée d'une poursuite de la hausse des prix amplifient encore ces dynamiques, faisant apparaître la rareté plus absolue qu'elle ne l'est réellement. La rareté du bitcoin, en revanche, est absolue : son offre est fixée à vingt et un millions, hors de portée des décisions de politique publique ou des ingérences politiques. Ce plafond n'est pas une promesse d'une institution quelconque, mais une règle intégrée dans le code open source du Bitcoin, appliquée par le réseau distribué d'ordinateurs qui l'exécutent et vérifiable par quiconque choisit d'exécuter le logiciel. Les nouvelles pièces entrent en circulation selon un calendrier prédéterminé qui réduit de moitié l'émission environ tous les quatre ans, le dernier nouveau bitcoin étant attendu vers l'année 2140. Les contraintes artificielles de l'immobilier soulignent l'importance de distinguer la rareté naturelle de la rareté organisée dans l'évaluation des actifs.

Posséder du bitcoin est comparable à posséder une parcelle dans une économie en croissance et sans frontières, non liée à un gouvernement ou à une géographie. À mesure que davantage de personnes et d'entreprises adoptent le bitcoin, la valeur de cette « parcelle » numérique augmente. La différence réside dans la mobilité : cette parcelle numérique n'est rattachée à aucun lieu et peut être transférée dans le monde entier en quelques minutes. Contrairement au terrain, le bitcoin permet un transfert de valeur rapide et à faible friction partout dans le monde, sous réserve uniquement des conditions du réseau et des contraintes de liquidité. Et tandis que le terrain se présente sous forme de parcelles physiques fixes, chaque bitcoin est divisible en cent millions d'unités appelées satoshis, de sorte qu'une offre totale fixe peut toujours être répartie entre un nombre croissant de détenteurs.

Détenir du bitcoin offre une nouvelle façon de participer à l'économie mondiale. Bien que le bitcoin fonctionne sur un réseau mondial, ses effets sont locaux. En permettant aux individus de détenir et de transférer de la valeur sans autorisation centralisée, il ouvre la participation à des systèmes économiques moins dépendants d'institutions capables d'imposer des restrictions, d'exclure des participants ou de modifier unilatéralement les règles.

Le modèle comptable du bitcoin renforce la comparaison avec l'immobilier. Dans un compte bancaire traditionnel, la valeur est enregistrée comme un solde détenu par une institution. Dans le Bitcoin, la propriété est définie par le contrôle direct d'unités définies individuellement — les sorties de transaction non dépensées (UTXO) — enregistrées sur le réseau. Chaque bitcoin peut être comparé à une parcelle de terrain qui reste sous le contrôle de son propriétaire jusqu'à ce qu'elle soit dépensée. Une fois dépensée, cette parcelle disparaît et de nouvelles parcelles sont créées pour le destinataire. Chaque UTXO peut être transféré indépendamment ou combiné dans de futures transactions. Il en résulte une carte en constante évolution de droits de propriété sécurisés par la cryptographie plutôt que par une autorité institutionnelle.

L'analogie a ses limites. Le bitcoin diffère de l'immobilier utilisé pour générer des revenus. Il ne produit aucun flux de trésorerie d'exploitation et se comprend mieux comme un actif numérique rare dont la valeur réside dans la rareté absolue et l'optionalité plutôt que dans le revenu. Mais à l'instar de l'immobilier, le bitcoin fonctionne comme un véhicule d'épargne à long terme et, de plus en plus, comme une garantie, capable de soutenir la formation de crédit et une activité économique plus large tout en absorbant la demande monétaire. Ce rôle s'est développé parallèlement à de nouveaux points d'accès dans la finance traditionnelle : les fonds négociés en bourse (ETF) spot bitcoin cotés aux États-Unis, approuvés en janvier 2024, ont donné aux comptes de courtage classiques un accès direct à cet actif, et des sociétés cotées, dont Strategy, détiennent du bitcoin comme principal actif de réserve de trésorerie. Cela fait de l'immobilier un cadre utile pour comprendre le rôle évolutif du bitcoin au sein des marchés de capitaux et des systèmes monétaires.

Cet article est un extrait du livre Digital Real Estate de Leon Wankum. Il a d'abord été publié sur Bitcoin Magazine et est rédigé par Leon Wankum.