Selon leurs documents produits et le rapport de CoinDesk du 6 septembre, Better et Coinbase ont introduit le bitcoin dans un segment de la finance américaine qui change rarement : le prêt immobilier conforme. Le produit permet à un emprunteur approuvé de mettre du BTC en garantie pour financer l'apport d'un achat immobilier tout en conservant un prêt immobilier classique de premier rang garanti par Fannie Mae. Le détail le plus significatif se trouve toutefois sous le titre : Better peut réutiliser le bitcoin mis en garantie, et l'emprunteur ne peut le récupérer qu'une fois le prêt immobilier classique intégralement remboursé ou refinancé.

Cette structure est importante car elle transforme le bitcoin, d'un actif qui serait autrement vendu pour financer un apport, en un collatéral au sein du système de financement immobilier. Elle crée également un profil de risque différent de celui d'un prêt adossé aux cryptomonnaies typique. Une baisse du prix du bitcoin ne déclenche pas d'appel de marge, mais l'emprunteur accepte une exposition au risque de contrepartie vis-à-vis de Better et peut laisser ses pièces immobilisées pendant toute la durée d'un prêt immobilier de 15 ou 30 ans.

Ce qui a été lancé et comment fonctionne la structure à deux prêts

Dans son annonce du 26 mars, Coinbase a indiqué travailler avec Better sur ce que les deux entreprises décrivent comme le premier prêt immobilier conforme adossé aux cryptomonnaies. Better origine et gère les prêts. Coinbase fournit la connexion de compte et l'infrastructure de garde via Coinbase Prime, mais ne souscrit pas le prêt immobilier et ne décide pas quand le collatéral est vendu.

L'emprunteur reçoit deux prêts à la clôture. Le premier est un prêt immobilier conforme aux normes de Fannie Mae, garanti par le logement. Le second finance l'apport en numéraire et est adossé au bitcoin de l'emprunteur ainsi qu'à un privilège de second rang sur le même bien. Les deux prêts portent le même taux d'intérêt et la même durée d'amortissement, de sorte que l'emprunteur effectue une seule mensualité combinée.

Seul le bitcoin est accepté au lancement. La page produit de Better indique que d'autres actifs, dont ETH et SOL, pourraient être ajoutés ultérieurement. L'annonce précédente des entreprises mentionnait aussi l'USDC, mais CoinDesk a rapporté que les partenaires ont choisi de lancer uniquement avec le BTC pendant qu'ils évaluent d'autres collatéraux.

Pourquoi le ratio de collatéral de 250 % est important

L'exigence initiale de collatéral est de 250 %, ce qui signifie qu'un emprunteur doit mettre en garantie 2,50 $ de bitcoin pour chaque 1 $ emprunté via le crédit d'apport. Dans l'exemple des entreprises, un acheteur acquérant un logement de 500 000 $ pourrait mettre en garantie 250 000 $ de BTC pour couvrir un apport de 100 000 $.

Cette marge réduit l'exposition du prêteur à la volatilité du bitcoin au moment de l'octroi, mais elle ne rend pas la transaction peu risquée pour l'emprunteur. Le BTC mis en garantie est transféré du compte Coinbase de l'emprunteur vers le compte de garde de Better sur Coinbase Prime. La page de Better indique que le collatéral est restitué après le remboursement intégral ou le refinancement du prêt immobilier, et qu'une vente du logement exige le remboursement du crédit d'apport avant la libération du bitcoin.

Le bitcoin n'aide pas le demandeur à se qualifier pour le prêt immobilier classique. Better précise que les emprunteurs doivent toujours satisfaire aux exigences habituelles de revenus, de score de crédit et de ratio d'endettement. Dans des commentaires écrits à CoinDesk, l'entreprise a déclaré : « Rien dans ce produit ne convertit les avoirs en cryptomonnaies en revenus éligibles ni ne dispense des seuils de ratio d'endettement ou de crédit. »

Comment la réhypothèque modifie le risque de l'emprunteur

Le détail juridique et financier le plus important est la capacité de Better à réutiliser le bitcoin mis en garantie. Better a déclaré à CoinDesk : « Better peut réhypothéquer le bitcoin mis en garantie, à condition de conserver un montant équivalent en Bitcoin disponible pour restituer le collatéral au remboursement du prêt. »

La réhypothèque signifie que le collatéral peut être utilisé dans une autre transaction plutôt que de rester intact en garde. Cette pratique est de longue date en finance traditionnelle, où les courtiers en valeurs mobilières réutilisent routinely le collatéral de leurs clients dans les limites réglementaires. Dans le secteur des cryptomonnaies, en revanche, les défaillances de Celsius et FTX en 2022 ont montré comment une réutilisation opaque des actifs des clients peut laisser les utilisateurs se disputer en tant que créanciers en faillite au lieu de récupérer leurs biens — un historique qui explique pourquoi les conditions de réutilisation du collatéral font désormais l'objet d'un examen attentif dans le prêt en cryptomonnaies.

L'emprunteur se voit promettre un montant équivalent de bitcoin en retour, pas nécessairement les mêmes pièces. Cette distinction compte si Better ou l'un de ses partenaires de financement fait faillite pendant que le collatéral est réutilisé.

Better affirme que ses contrats d'emprunt et ses dispositions de garde sont conformes aux lois applicables, y compris les règles d'insolvabilité. Toutefois, les documents publics examinés pour cet article ne répondent pas à la question de savoir si le bitcoin de chaque emprunteur reste identifiable séparément, qui détient le titre juridique après réhypothèque, ou si l'emprunteur disposerait d'un droit réel plutôt que d'une créance en cas de défaillance. Ces questions devraient trouver une réponse dans les documents de prêt avant qu'un emprunteur ne mette en garantie une position importante en BTC.

Pour un contexte connexe, voir la couverture de The Bit Journal sur les prêts adossés au Bitcoin de Strike sans appels de marge liés au prix. Les conditions de remboursement et de collatéral diffèrent d'un produit à l'autre.

Pourquoi les baisses de prix ne déclenchent pas d'appels de marge

Le produit se distingue d'un prêt sur marge d'une manière importante : une baisse du prix du bitcoin n'oblige pas l'emprunteur à ajouter du collatéral et ne déclenche pas de vente automatique. Better indique que la liquidation est liée au défaut de paiement, et non à la valeur de marché du BTC mis en garantie.

Une mensualité combinée manquée déclenche le processus de défaut. Better indique qu'elle peut liquider le bitcoin mis en garantie après 60 jours de défaut, après notification à l'emprunteur, et ne vendrait que le nécessaire pour rembourser la dette et régulariser le compte. La saisie du logement peut débuter après 180 jours de défaut selon les directives de Fannie Mae. Better indique qu'elle doit poursuivre le bitcoin en premier lieu, bien que les recours de prêt standards puissent s'appliquer si la vente du collatéral laisse un solde impayé.

Ce design peut séduire les emprunteurs qui veulent éviter les ventes forcées lors d'une baisse de marché, mais il ne supprime pas le risque immobilier. Un emprunteur incapable d'honorer la mensualité combinée peut toujours perdre le bitcoin mis en garantie et, à terme, le logement.

Ce que cela signifie pour le marché

Le produit est un premier test de la capacité du bitcoin à fonctionner comme collatéral au sein du financement immobilier régulé sans être vendu. Better a déclaré à CoinDesk que le volume de prêts demandé en pré-demandes a atteint 360 millions de dollars après le lancement public, contre 260 millions de dollars projetés par les emprunteurs figurant sur la liste d'attente antérieure. L'entreprise a également indiqué que 35,9 % des demandeurs actuels détiennent plus de 500 000 $ en cryptomonnaies et que 38 % prévoient d'acheter un logement dans les trois prochains mois.

Ces chiffres signalent une demande émanant d'un groupe précis : des emprunteurs disposant d'un patrimoine crypto important qui remplissent les critères de prêt immobilier classiques mais préfèrent ne pas liquider leurs BTC. Vendre des cryptomonnaies appréciées pour financer un apport peut également avoir des conséquences fiscales, ce qui explique que les détenteurs de long terme cherchent souvent plutôt à emprunter contre leurs avoirs. Le produit n'est pas un moyen de contourner la souscription de crédit et ne transforme pas les actifs volatils en revenus. Sa portée plus large réside dans le lien entre la garde Coinbase Prime, un prêt immobilier conforme et un crédit d'apport de second rang.

Si la structure résiste à un cycle de crédit complet, d'autres prêteurs pourraient tester des produits similaires. Si la réhypothèque ou la récupération du collatéral devient un sujet de litige en période de récession, la même structure pourrait devenir un cas d'école pour les prêteurs crypto comme pour les acteurs du financement immobilier.

Risques et points à surveiller

Le premier risque est l'exposition au risque de contrepartie : la réhypothèque signifie que l'emprunteur dépend de la capacité de Better à restituer un bitcoin équivalent des années ou des décennies plus tard. Le deuxième est la clarté juridique — les emprunteurs doivent savoir s'ils conservent un droit réel sur des pièces identifiables ou s'ils deviennent des créanciers chirographaires en cas de défaillance.

Le troisième risque est le temps. Le collatéral peut rester bloqué jusqu'au remboursement ou au refinancement du prêt principal, alors même qu'il ne garantit que le crédit d'apport distinct. Le quatrième est comportemental : un emprunteur peut considérer l'absence d'appels de marge comme une raison de mettre en garantie plus de BTC qu'il n'est prudent, alors même qu'un défaut de paiement peut toujours conduire à la liquidation.

Les documents clés à surveiller sont le contrat d'emprunt final, les conditions de garde, les clauses d'insolvabilité et toute extension au-delà du bitcoin. Les indicateurs commerciaux clés sont le volume réel de prêts financés, les taux de défaut et l'éventuelle modification par Better de l'exigence de collatéral de 250 %.

FAQ

Le bitcoin compte-t-il comme revenu pour le prêt immobilier ?

Non. Better indique que les demandeurs doivent satisfaire aux exigences standards de revenus, de crédit et de ratio d'endettement indépendamment de leurs avoirs en cryptomonnaies. Le bitcoin sert de collatéral pour le crédit d'apport, et non de revenu éligible.

Un effondrement du prix du bitcoin peut-il déclencher un appel de marge ?

Non. Better indique que les variations de prix ne déclenchent ni appel de marge ni liquidation automatique. L'entreprise peut vendre le BTC mis en garantie après 60 jours de défaut de paiement, sous réserve des conditions du prêt et de la notification à l'emprunteur.

Quand l'emprunteur récupère-t-il le bitcoin ?

Better indique que le BTC mis en garantie est restitué après le remboursement intégral ou le refinancement du prêt immobilier classique. En cas de vente du logement, le crédit d'apport doit être remboursé avant la libération du collatéral.

Que signifie la réhypothèque ?

La réhypothèque permet à Better de réutiliser le bitcoin mis en garantie tout en s'engageant à restituer un montant équivalent à la fin du prêt. L'emprunteur n'a pas la garantie que les mêmes pièces resteront intactes en garde.

Coinbase est-elle le prêteur ?

Non. Better origine et gère les prêts. Coinbase fournit la connexion de compte et l'infrastructure de garde Coinbase Prime, mais ne souscrit pas le prêt immobilier et ne décide pas de la liquidation du collatéral.

Cet article est purement informatif et ne constitue pas un conseil en investissement, juridique, fiscal ou immobilier. Les emprunteurs doivent examiner l'intégralité des documents de prêt et de garde et consulter des conseillers qualifiés avant de mettre des actifs numériques en garantie.