EE. UU. añadió 1.507 millones de unidades de vivienda, tras restar demoliciones a la nueva construcción, durante los 12 meses hasta el 2T, con lo que la oferta total de vivienda llegó a 149.45 millones de unidades, según datos de la Census Bureau publicados el martes.

Esas unidades incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, dúplex, accessory dwelling units, condominios y apartamentos. Usando el tamaño promedio de hogar en EE. UU. de 2.3 personas por unidad de vivienda, el aumento equivale a vivienda para 3.47 millones de personas adicionales.

Sin embargo, el crecimiento poblacional se ha desacelerado. Para el período de 12 meses hasta julio de 2026, se estima que la población de EE. UU. aumentó en solo 757,000 personas, según otros datos de la Census Bureau publicados a comienzos de este año.

En los últimos cinco años, la oferta total de vivienda en EE. UU. aumentó en 7.51 millones de unidades de vivienda, lo que, con el tamaño promedio de hogar, proporcionaría vivienda para 17.3 millones de personas adicionales. En el mismo período hasta julio de 2026, se estima que la población de EE. UU. creció en 10.4 millones de personas, incluida la ola récord de dos décadas en 2023 y 2024, según el análisis del artículo.

El resultado es que la oferta de vivienda ha crecido más rápido que la población en el período de cinco años, y ese desequilibrio aparece en los datos de vacancia.

La oferta de viviendas vacantes aumenta

Había 15.64 millones de unidades de vivienda vacantes en el 2T. De ellas, 12.22 millones fueron clasificadas como “year-round vacant”, equivalentes al 8.2% de la oferta total de vivienda, y 3.44 millones fueron clasificadas como “seasonal vacant”.

“Year-round vacant” no significa vacante durante todo un año. Más bien, se refiere a unidades destinadas a ser ocupadas en cualquier momento del año, a diferencia de las unidades destinadas a ocupación estacional.

Las unidades “year-round vacant” se agrupan en varias categorías:

• vacant for rent
• vacant for sale
• rented or sold but new tenants or owners have not yet moved in
• held off the market, including for occasional use, temporarily occupied by people whose usual residence is elsewhere, or vacant for other reasons

Las unidades vacantes en el mercado para venta o alquiler aumentaron 5.5% interanual, o en 249,000 unidades, hasta 4.75 millones, el nivel más alto desde el 3T de 2017. Eso importa porque son las unidades más expuestas a las condiciones actuales del mercado y a los precios.

En los últimos cinco años, las unidades vacantes durante todo el año para alquiler y para venta aumentaron en 1.10 millones.

El artículo señala que algunas viviendas originalmente listadas para la venta pero que no se vendieron luego se trasladan al mercado de alquiler, reduciendo el inventario vacante en venta y aumentando el inventario vacante en alquiler. Si los propietarios logran alquilarlas, se convierten en lo que el sector llama “accidental landlords”, y las unidades pasan de la lista de vacantes a la lista de ocupadas.

Las unidades vacantes durante todo el año también pueden retirarse del mercado y pasar a la categoría de “held off the market”.

Las unidades vacantes en el mercado para alquiler, incluidas las viviendas transferidas por “accidental landlords”, aumentaron 5.1% interanual, o en 181,000, hasta 3.73 millones, el nivel más alto desde 2013. En los últimos cinco años, las unidades vacantes durante todo el año para alquiler aumentaron en 807,000.

Las unidades vacantes en el mercado para venta subieron 7.2% interanual, o en 68,000, hasta 1.02 millones. Estas cifras excluyen las viviendas que están en venta pero siguen ocupadas, que se contabilizan entre las unidades de vivienda ocupadas. Como los datos no están ajustados estacionalmente, se observa cierta estacionalidad en el inventario en venta.

En el período de cinco años, las unidades vacantes para venta aumentaron 41%, o en 297,000.

Y recuerde:

Una parte de las unidades totales en venta están “ocupadas” y no se incluyen en esta lista de “vacant year-round”, sino en la lista de “occupied”. Se trata solo de unidades vacantes en venta.

Una parte de lo que antes eran unidades vacantes para venta ahora son unidades vacantes para alquiler, a medida que estos “accidental landlords” trasladaron sus propiedades al gráfico anterior de unidades vacantes para alquiler.

Las unidades vacantes pero ya alquiladas o vendidas y aún no ocupadas subieron 5.8% interanual hasta 1.00 millón de unidades de vivienda. En los últimos cinco años, la cifra cayó 10%.

Se reduce el inventario retirado del mercado

De las 12.22 millones de unidades vacantes durante todo el año, 6.55 millones estaban retiradas del mercado por diversas razones, una parte de las cuales constituye el shadow inventory vacío que en algún momento aparecerá en el mercado de venta o de alquiler, y parte del cual ya ha aparecido.

En este conteo de unidades vacantes “held off the market” se incluyen las que se mantienen para uso ocasional, las ocupadas temporalmente por personas cuya residencia habitual está en otra parte y las vacantes por otras razones (como la liquidación de una herencia o por motivos personales del propietario).

A medida que el número de unidades vacantes para venta y vacantes para alquiler aumentó en los últimos cinco años, el conteo de unidades vacantes durante todo el año “held off the market” se redujo. En otras palabras, parte de este shadow inventory se convirtió con el tiempo en inventario real para venta o alquiler y pasó a esas dos categorías.

Algunos puntos relacionados, basados en datos separados, se reducen a esto: más construcción nueva:

En el Sur, el inventario en venta de viviendas unifamiliares nuevas subió 71% desde 2019, mientras que las ventas cayeron 8%. En el Oeste, el inventario de viviendas unifamiliares nuevas subió 22% desde 2019 y las ventas cayeron 50%. Los constructores de viviendas tienen un fuerte incentivo para cerrar acuerdos. Lea: New Single-Family Home Prices Drop Further amid once again Growing Inventory Glut and Declining Sales .

Y en el mercado de alquiler, la brecha entre los alquileres de viviendas unifamiliares y los de multifamiliares se ha ampliado de forma considerable. Una mirada a 14 grandes mercados. Lea: Single-Family \u0026 Multifamily Rents in Face of an Onslaught of New Supply \u0026 Fading Population Growth .

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