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Límites de concesiones del vendedor: ¿Cuánto puede pedir?

Las concesiones del vendedor están cerca de niveles récord en el mercado actual de compradores, por lo que es muy posible que pueda negociar algunos créditos u otra ayuda de su prestamista si está comprando una vivienda.

Solo tenga en cuenta que todos los principales programas de préstamo limitan las concesiones a una pequeña parte del precio de compra. Es importante conocer los límites porque, si solicita una cantidad mayor, su prestamista reducirá las concesiones al cierre y recibirá menos de lo esperado.

Familiarizarse con los límites de concesiones del vendedor para su programa de préstamo antes de hablar con el vendedor lo coloca en una mejor posición de negociación.

Tipo de préstamo

Concesión máxima del vendedor

Condición clave

Convencional (< 10% de enganche)

3% del precio de compra

Vivienda principal o secundaria

Convencional (10–24.99% de enganche)

6% del precio de compra

Vivienda principal o secundaria

Convencional (25%+ de enganche)

9% del precio de compra

Vivienda principal o secundaria

Convencional (inversión)

2% del precio de compra

Solo propiedades de inversión

FHA

6% del precio de compra

Basado en el menor entre el precio de venta y el valor tasado

VA

4% + todos los costos de cierre

Límite del 4% sobre concesiones; sin límite para costos de cierre estándar

USDA

6% del precio de compra

No puede exceder los costos de cierre reales; el límite no aplica a pagos por reparaciones

Límites de concesiones del vendedor en préstamos convencionales

Si está comprando una vivienda principal o una segunda vivienda con un préstamo convencional, el límite de concesiones depende del tamaño de su enganche. Se permiten concesiones de hasta 3% si su enganche es inferior al 10%, hasta 6% si su enganche está entre 10% y 24.99%, y hasta 9% si su enganche es de 25% o más.

Por ejemplo, si compra una vivienda por $450,000 y hace un enganche del 5%, sus concesiones máximas son de $13,500. Si aporta 20% de enganche, puede recibir hasta $27,000 en concesiones.

Las concesiones se calculan como un porcentaje del precio de compra o del valor tasado, el que sea menor. Puede usarlas para cubrir costos de cierre, gastos pagados por adelantado y hasta 12 meses de cuotas de la asociación de propietarios. No puede usar las concesiones para el enganche ni para aumentar sus reservas de efectivo, y tampoco puede aplicarlas a su contribución mínima como prestatario.

Límites de concesiones del vendedor en préstamos FHA

A diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos FHA no limitan las concesiones según el tamaño del enganche. La concesión máxima del vendedor es de 6% del precio de compra o del valor tasado, el que sea menor. Eso sigue siendo válido incluso si realiza el enganche mínimo posible de 3.5%.

"If you are really needing that additional assistance because you don't have a ton of money saved, it may be in your best interest to go in on an FHA loan," says Ashley Harris, director of homebuyer education at Neighbors Bank.

Puede usar concesiones del vendedor en un préstamo FHA para cubrir costos de cierre, gastos pagados por adelantado y puntos de descuento. También puede usarlas para pagar la Prima de Seguro Hipotecario inicial (MIP). Si utiliza concesiones para pagar la MIP inicial, debe pagar el monto total en efectivo al cierre; no puede dividir la prima entre pagos iniciales y pagos financiados.

Las concesiones del vendedor no pueden cubrir ninguna parte de su enganche y no pueden usarse para gastos de mudanza, pago de deudas ni reparaciones que no estén exigidas por la FHA.

Límites de concesiones del vendedor en préstamos VA

Los préstamos VA no imponen un límite a los costos de cierre pagados por el vendedor, pero limitan otras concesiones del vendedor al 4% del valor tasado de la propiedad.

Los costos de cierre estándar que el vendedor puede pagar sin límites incluyen la tarifa de tasación VA, los puntos de descuento y las reducciones temporales de tasa, la comisión de originación del préstamo, impuestos, seguro de título y tarifas de registro. El pago de deudas o del cargo de financiamiento VA se considera una concesión y está sujeto al límite del 4%.

Límites de concesiones del vendedor en préstamos USDA

Las concesiones del vendedor en un préstamo USDA no pueden superar 6% del precio de compra y deben usarse para costos de cierre elegibles, no para incentivos adicionales como pagar deudas. El límite del 6% no se aplica al dinero que el vendedor deposita en una cuenta de depósito en garantía para pagar reparaciones.

Una regla que aplica a todos los tipos de préstamo

Por lo general, las concesiones del vendedor no pueden superar los costos de cierre permitidos en su préstamo, independientemente del programa. Eso significa que, si negocia concesiones generosas y luego descubre que los costos de cierre serán menores de lo esperado, tal vez deba renunciar a parte de las concesiones acordadas por el vendedor.

"We see that happen often. You get an estimate from your lender typically on closing costs, but a lot of those items are outside of their control and are items that you can shop for. So they can put in a great estimate for homeowners insurance, but you might get it for a lot cheaper. And now all of a sudden, rather than needing 5% towards closing costs, you only need 4%, but you negotiated 5%. Well, that money is not money that you can just take home with you," Harris says.

Aun así, puede tener un par de opciones más. Suponga que compra una casa por $400,000 y negocia $20,000 en concesiones, solo para descubrir que sus costos de cierre suman apenas $16,000. Podría usar los $4,000 restantes para reducir su tasa, elevando sus costos de cierre a $20,000, porque las reducciones de tasa suelen ser un gasto de cierre elegible. Como alternativa, podría negociar con el vendedor una reducción del precio de venta a $396,000, ahorrando $4,000 en la compra.

Cómo aprovechar al máximo su límite de concesiones

Para usar las concesiones del vendedor a su favor, evalúe su presupuesto de cierre e identifique en qué le beneficiaría más la contribución del vendedor:

• Confirme los límites. Hable con su prestamista para confirmar el límite de concesiones de su tipo de préstamo, averigüe qué conceptos pueden cubrirse con concesiones y revise su estimación de costos de cierre.
• Evalúe su liquidez. Considere si tiene suficiente efectivo ahorrado para llegar al cierre con el seguro de propietarios, las tarifas y más. Si no, probablemente tenga sentido usar un crédito del vendedor para reducir estos gastos iniciales.
• Explore opciones de tasa. Analice los puntos de descuento y las opciones de reducción temporal de tasa para ver cuánto cuestan y cómo afectarían su pago mensual. Tal vez quiera usar parte de las concesiones negociadas para hacer más asequible su pago hipotecario, ya sea a corto o largo plazo.
• Revise otros usos elegibles. Si su programa de préstamo permite que las concesiones del vendedor se destinen a reparaciones permitidas o al pago de deudas, considere si estos usos darían más margen a su presupuesto al mudarse a su nuevo hogar.

Límites de concesiones del vendedor: Preguntas frecuentes

¿Cuánto en concesiones del vendedor puedo pedir en un préstamo convencional?

Puede pedir 3% del precio de compra si aporta menos de 10% de enganche, 6% si aporta entre 10% y 24.99%, y 9% si aporta 25% o más. Eso asume que la propiedad será su residencia principal o una segunda vivienda, no una propiedad de inversión.

¿Las concesiones del vendedor pueden exceder mis costos de cierre?

Por lo general, las concesiones del vendedor no pueden exceder los costos de cierre permitidos en su préstamo. Además, deben mantenerse dentro de los límites establecidos por cada programa de préstamo.

¿Los límites de concesiones del vendedor cambian según el precio de compra?

Sí. Los programas de préstamo establecen los límites de concesiones del vendedor como porcentajes del precio de compra, por lo que los límites cambian si cambia el precio de compra. Por ejemplo, si compra una vivienda de $400,000 con un préstamo convencional y un enganche del 5%, las concesiones del vendedor se limitan a 3% del precio de compra, o $12,000. Si el precio de compra cambia a $300,000 y sigue haciendo un enganche del 5%, entonces las concesiones del vendedor no pueden superar $9,000.

¿Puedo obtener concesiones del vendedor en una propiedad de inversión?

Sí. Si compra una propiedad de inversión con un préstamo convencional, puede obtener concesiones del vendedor de hasta 2% del menor entre el precio de compra y el valor tasado. Los prestamistas de cartera establecen sus propias reglas y, en algunos casos, pueden permitir concesiones en propiedades de inversión de hasta 6%.

¿Qué pasa si la vivienda se tasó por debajo del precio de compra?

Si la vivienda se tasa por debajo del precio de compra, las concesiones máximas posibles del vendedor normalmente bajarán. La mayoría de los programas de préstamo vinculan los límites de concesiones al menor entre el valor tasado y el precio de compra, o al valor tasado. Y en el caso de los préstamos USDA, donde el límite se basa en el precio de compra, una brecha de tasación a menudo lleva a renegociar el precio de compra, reduciendo así las concesiones máximas del vendedor.

Fuente: Yahoo Finance