Estados Unidos atraviesa uno de los mayores cambios demográficos de su historia, con más de 10,000 estadounidenses alcanzando la edad de jubilación cada día. Esta transformación está generando nuevas conversaciones sobre ingresos para el retiro, vivienda, seguridad financiera y planificación de largo plazo, y profesionales hipotecarios e inmobiliarios afirman que una opción de financiamiento finalmente está recibiendo la atención que merece: usar una hipoteca inversa para comprar una vivienda.

Aunque muchos consumidores creen erróneamente que las hipotecas inversas están disponibles solo para propietarios que refinancian una propiedad existente, tanto el programa Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase de la Federal Housing Administration como varios programas propietarios de hipoteca inversa permiten que compradores de vivienda de mayor edad calificados adquieran una nueva residencia principal mediante financiamiento con hipoteca inversa. Los préstamos HECM asegurados por la FHA generalmente están disponibles para prestatarios de 62 años o más, y los solicitantes deben completar la asesoría obligatoria sobre hipotecas inversas con un asesor aprobado por HUD antes del cierre.

Un proceso conocido con una diferencia clave

Al igual que con una hipoteca tradicional, los compradores negocian un contrato de compraventa, abren una cuenta de escrow, obtienen una tasación, califican para el financiamiento, realizan un pago inicial y pagan los costos de cierre habituales. La diferencia principal es que las hipotecas inversas generalmente no requieren pagos hipotecarios mensuales de capital e intereses mientras el prestatario ocupe la vivienda como residencia principal y siga cumpliendo las obligaciones del préstamo, incluido el pago de impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y mantenimiento de la propiedad. Los prestatarios conservan la libertad de realizar pagos voluntarios de capital o intereses en cualquier momento, sin penalizaciones por pago anticipado.

"Este es un programa de préstamo que está alcanzando su madurez, literal y figurativamente", dijo Paul E. Scheper, CRMP, CSA, SRES, presidente de Loangevity Mortgage. "A medida que Estados Unidos envejece, más jubilados miran más allá del financiamiento hipotecario tradicional y descubren que los préstamos de compra con hipoteca inversa pueden convertirse en una parte importante de una estrategia integral de jubilación, en lugar de ser simplemente una forma de pedir prestado contra una vivienda".

Según Scheper, uno de los mayores malentendidos en torno a las hipotecas inversas es que comprar una vivienda funciona de manera distinta a obtener una hipoteca convencional.

"La mayoría de las personas se sorprende al saber que comprar una vivienda con una hipoteca inversa se siente muy similar a obtener un préstamo tradicional de compra", explicó Scheper. "El comprador sigue eligiendo una vivienda, firma un contrato de compraventa, abre escrow, obtiene una tasación, realiza un pago inicial y paga los costos de cierre. Agentes inmobiliarios, oficiales de escrow, compañías de título y prestamistas siguen todos un proceso de compra familiar. La distinción principal es que los pagos hipotecarios mensuales obligatorios se difieren, lo que brinda a muchos jubilados mayor flexibilidad de flujo de efectivo mensual, al tiempo que les permite realizar pagos voluntarios cuando lo deseen".

Los costos de cierre reflejan en gran medida los de las hipotecas tradicionales

La mayoría de los costos de cierre asociados con una compra mediante hipoteca inversa reflejan los que se encuentran en una transacción hipotecaria tradicional, entre ellos:

• Tarifas de escrow
• Seguro de título
• Costos de tasación
• Tarifas de registro
• Reportes de crédito
• Cargos de liquidación
• Otros costos de cierre habituales de terceros

La principal diferencia con un préstamo HECM asegurado por la FHA es la prima inicial de seguro hipotecario (MIP), generalmente equivalente al 2% del monto máximo reclamable, que se basa en el valor de la vivienda hasta el límite de préstamo aplicable de la FHA.

En lugar de considerar la MIP simplemente como otro costo de cierre, Scheper cree que los consumidores deberían entender las protecciones que ofrece.

"A menudo les digo a los clientes que MIP significa Mortgage Insurance Protection porque eso es exactamente lo que brinda", dijo Scheper. "No es simplemente otra tarifa. Es una inversión en protección: para el propietario hoy y para sus herederos mañana".

Qué ofrece el seguro hipotecario de la FHA

Entre sus beneficios, la prima de seguro hipotecario de la FHA ayuda a proporcionar:

• El respaldo de la Federal Housing Administration.
• Protección que permite a los prestatarios calificados seguir recibiendo adelantos del préstamo si su prestamista alguna vez abandona el programa.
• La seguridad del programa de hipotecas inversas asegurado federalmente por la FHA.
• Protección sin recurso, lo que significa que, cuando el préstamo vence, ni el prestatario ni los herederos generalmente deben más que el valor de la vivienda, siempre que se hayan cumplido las obligaciones del préstamo.
• La confianza que permite a los prestamistas extender financiamiento bajo directrices estandarizadas de la FHA.

En comparación, los programas propietarios de hipoteca inversa generalmente no cobran la prima de seguro hipotecario de la FHA, aunque los requisitos de elegibilidad, las características del préstamo y las protecciones al consumidor varían según el prestamista y el producto.

Los prestatarios de hipotecas inversas también deben entender cuándo se activa el pago del préstamo. Por lo general, el préstamo vence cuando el último prestatario restante vende la vivienda, se muda de forma permanente, fallece o no cumple obligaciones requeridas como impuestos, seguro, ocupación y mantenimiento.

Una herramienta de planificación para la jubilación, no simplemente una hipoteca

Los profesionales financieros reconocen cada vez más que el patrimonio acumulado en la vivienda suele representar uno de los mayores activos de un jubilado. A medida que evoluciona la planificación para el retiro, más asesores evalúan el valor líquido de la vivienda junto con carteras de inversión, Social Security, pensiones y otras fuentes de ingresos al ayudar a los clientes a desarrollar estrategias de jubilación de largo plazo.

En lugar de pagar en efectivo por una vivienda de reemplazo, algunos jubilados optan por realizar el pago inicial requerido mientras preservan una mayor parte de sus inversiones para el retiro. Esa estrategia puede ayudar a:

• Preservar activos de inversión que siguen disponibles para el crecimiento a largo plazo.
• Aumentar la diversificación al equilibrar el patrimonio de la vivienda con las tenencias de inversión.
• Mejorar la liquidez al evitar la necesidad de destinar todo el efectivo disponible a la compra.
• Reducir las obligaciones mensuales de flujo de efectivo al eliminar pagos hipotecarios obligatorios mientras se siguen cumpliendo las obligaciones del préstamo.

"La mayoría de los jubilados pasan décadas acumulando patrimonio en su vivienda, pero rara vez lo consideran parte de su estrategia de jubilación", dijo Scheper. "Una vez que las personas entienden cómo funciona el financiamiento de compra con hipoteca inversa, muchas comienzan a ver la vivienda de una forma completamente distinta".

Ayudar a los adultos mayores a comprar su próxima vivienda

Profesionales inmobiliarios afirman que el financiamiento de compra con hipoteca inversa se ha convertido en una opción cada vez más valiosa para compradores que buscan reducir el tamaño de su vivienda, mudarse, acercarse a la familia o encontrar una casa que se adapte mejor a su estilo de vida durante la jubilación.

"He tenido el privilegio de referir a varios de mis clientes mayores para que compren viviendas usando financiamiento con hipoteca inversa. Muchos querían preservar una mayor parte de sus inversiones para el retiro en lugar de usar todos los ingresos de la venta de su vivienda anterior", dijo Dan Dobbs, corredor inmobiliario y columnista inmobiliario semanal desde 2002. "La hipoteca inversa les permitió comprar la vivienda que querían, manteniendo una mayor flexibilidad financiera y conservando más intacta su cartera de inversiones".

Un programa cuyo momento ha llegado

Con la población jubilada de Estados Unidos en continuo crecimiento, profesionales del sector vivienda consideran que el financiamiento de compra con hipoteca inversa está posicionado para convertirse en una herramienta de planificación más ampliamente reconocida. Para los consumidores y sus asesores, las preguntas prácticas siguen siendo la elegibilidad, los costos totales, los planes de ocupación a largo plazo, las obligaciones requeridas sobre la propiedad y cómo encaja el préstamo con objetivos más amplios de ingresos para la jubilación y planificación patrimonial.

"El panorama de la jubilación en Estados Unidos está cambiando", concluyó Scheper. "La conversación ya no se trata solo de dónde quieren vivir los jubilados. También se trata de cómo quieren que sus activos trabajen para ellos. Una hipoteca inversa no debería verse simplemente como un préstamo; para muchos jubilados, es una herramienta de planificación financiera. Cuando se usa adecuadamente, puede ayudar a integrar el patrimonio de la vivienda en una estrategia general de jubilación, preservar activos de inversión, mejorar la diversificación y brindar mayor flexibilidad financiera durante todo el retiro. Por eso creo que este programa finalmente está alcanzando su madurez, literal y figurativamente".