El impulso del mercado filipino de oficinas se estancó en el segundo trimestre de 2026, ya que la incertidumbre geopolítica derivada de la crisis en Medio Oriente llevó a los ocupantes a reevaluar el momento, los costos y los compromisos de espacio. Las decisiones de arrendamiento se pospusieron para la parte final del año, con los ocupantes priorizando renovaciones frente a reubicaciones o expansiones, en un contexto de supuestos de mayor gasto de capital. Aun así, el mercado aún cuenta con palancas de recuperación, especialmente mientras los propietarios compiten por una base de inquilinos más selectiva y los ocupantes sopesan con mayor cuidado la flexibilidad, el cumplimiento normativo y la ubicación. Los espacios de trabajo flexibles y las soluciones gestionadas están ganando terreno, mientras que se espera que la Orden Administrativa (AO) N.º 45 amplíe el conjunto de opciones acreditadas ante la Autoridad de Zonas Económicas de Filipinas (PEZA) en Metro Manila y respalde los requerimientos de las empresas de tecnologías de la información y gestión de procesos de negocios (IT-BPM) y de los centros de capacidades globales (GCC).

La crisis en Medio Oriente amortigua la demanda de oficinas

Hasta el primer semestre (S1) de 2026, Metro Manila registró 336.000 metros cuadrados (m²) de transacciones de oficinas, de los cuales el segundo trimestre aportó 145.000 m². Esto representó una caída del 24% respecto al trimestre anterior, lo que convierte al segundo trimestre en uno de los períodos más flojos desde 2024. La desaceleración reflejó decisiones de arrendamiento postergadas más que una contracción generalizada, ya que las devoluciones de espacio se mantuvieron en niveles normales y siguieron vinculadas en gran medida a vencimientos naturales de contratos y no a recortes importantes ni cancelaciones de arrendamientos.

Los principales distritos centrales de negocios (CBD) siguieron anclando la demanda. El CBD de Makati lideró Metro Manila con cerca de 65.000 m² de transacciones en el S1 de 2026, seguido por Fort Bonifacio con 63.000 m². Mandaluyong registró el mayor avance con 47.000 m², impulsado por una importante transacción de prealquiler en un desarrollo de oficinas próximo a inaugurarse. Los ocupantes tradicionales continuaron siendo la mayor fuente de demanda, seguidos por las firmas de externalización de terceros y los GCC.

Fuera de Metro Manila, la demanda provincial de oficinas se debilitó sustancialmente. Las transacciones provinciales del S1 de 2026 alcanzaron apenas 65.000 m², frente a 159.000 m² un año antes, lo que marca el desempeño de primer semestre más débil desde 2022. Iloilo se mantuvo a la cabeza con 22.000 m² de transacciones, seguida por Cebú con 19.000 m², esta última aún limitada por la escasa disponibilidad de inventario en Cebu IT Park y Cebu Business Park.

Pronósticos revisados de vacancia y absorción neta

La vacancia en Metro Manila se situó en 19% al cierre del S1 de 2026, ampliamente estable frente a los trimestres recientes y por debajo del 20% de un año antes. Ante una demanda más débil, Colliers revisó a la baja su pronóstico de absorción neta para todo 2026 a 300.000 m² y su pronóstico de vacancia de fin de año a 19,3%. No se registraron nuevas entregas en el S1 de 2026, pero se espera que alrededor de 434.000 m² de nueva oferta lleguen en el segundo semestre, lo que mantiene la presión sobre los propietarios para diferenciarse mediante precios, amenidades y acreditaciones de los edificios. Esto convierte el segundo semestre en una prueba clave de cuánta demanda puede absorber la oferta entrante sin que los propietarios se vean obligados a reforzar concesiones o a reposicionar inventario antiguo.

Avanzando hacia la flexibilidad

El espacio de trabajo flexible se ha convertido en uno de los puntos más brillantes del mercado. La absorción neta se duplicó interanualmente hasta cerca de 6.000 puestos en el S1 de 2026, mientras que el stock flexible de Metro Manila alcanzó alrededor de 60.000 puestos. Los proveedores de espacios de trabajo flexibles también representaron una proporción significativa de la demanda de ocupantes tradicionales, lo que refleja el interés por este tipo de modelo de oficina.

El atractivo es claro: las soluciones flexibles y gestionadas convierten compromisos de largo plazo y de alto capital en obligaciones más cortas y escalables. Para los ocupantes que aún dudan sobre el crecimiento de su dotación de personal, las políticas de trabajo híbrido o el momento de expandirse, este modelo ofrece mayor agilidad y reduce el riesgo de acondicionamiento. Para los propietarios, asociarse con operadores flexibles puede ayudar a activar pisos vacantes más rápido, crear un flujo de futuros inquilinos convencionales y mejorar la competitividad en edificios donde la demanda de arrendamiento directo se ha desacelerado.

La AO N.º 45 impulsará la demanda

La Orden Administrativa N.º 45 llega en un momento importante para el sector de oficinas. Al eximir a los parques y centros de tecnologías de la información (IT) en Metro Manila de la moratoria establecida por la AO N.º 18, la política está destinada a reabrir un conjunto más amplio de ubicaciones conformes con PEZA para las empresas IT-BPM y los GCC. Al S1 de 2026, Metro Manila contaba con cerca de 7,9 millones de m² de stock de oficinas acreditado ante PEZA, con alrededor de 1,46 millones de m² disponibles para arrendar. Colliers también estima que aproximadamente 681.000 m² de espacio disponible, actualmente en trámite o solicitud ante PEZA, podrían sumarse al inventario conforme si se aprueban.

Esto debería beneficiar a los ocupantes que habían postergado decisiones de arrendamiento debido a la limitada oferta PEZA en sus submercados preferidos. Sin embargo, el impacto variará según la ubicación. Fort Bonifacio, el CBD de Makati y el Corredor C5 aún cuentan con ventanas relativamente estrechas para la selección de sitios, mientras que submercados como Bay Area, Makati Fringe, Quezon City y el CBD de Ortigas ofrecen mayores volúmenes de oferta PEZA actual y potencial. Por ello, los ocupantes deberían actuar pronto, ampliar sus listas cortas de opciones y acercarse a propietarios cuya acreditación aún está en trámite.

Conclusión

Aunque la crisis en Medio Oriente continúa pesando sobre el ánimo de arrendamiento, los ocupantes deberían evitar una postura pasiva de esperar y ver. Las revisiones de los arrendamientos deberían iniciarse entre 18 y 24 meses antes del vencimiento para preservar poder de negociación, asegurar términos favorables e identificar espacios alineados con las necesidades del negocio a largo plazo. Los ocupantes registrados ante PEZA deberían monitorear tanto los edificios acreditados como los que están en trámite, especialmente en ubicaciones limitadas donde la oferta conforme puede absorberse rápidamente. Los espacios de trabajo flexibles y las soluciones gestionadas también deberían considerarse cuando la utilización, la dotación de personal o los costos sigan siendo inciertos.

La selección de sitios también debería otorgar mayor peso a los desarrollos orientados al transporte. Con el tiempo de traslado cada vez más vinculado a la retención de talento y a la participación en el retorno a la oficina, es probable que las ubicaciones cercanas a centros de transporte existentes y futuros se mantengan más resilientes. Los propietarios, por su parte, deberían prepararse para un mercado de ocupantes más selectivo mejorando las amenidades, buscando certificaciones verdes y reposicionando activos PEZA más antiguos mediante remodelaciones, reajustes de precios o estrategias de sostenibilidad más claras. El mercado puede estar atravesando un ciclo más lento, pero los ocupantes y propietarios que actúen temprano estarán mejor posicionados cuando la demanda regrese.

Kevin Jara es director y jefe de representación de inquilinos, mientras que Kath Taburada es analista senior de mercado en Colliers Philippines.