Los saldos hipotecarios bajan por una brecha técnica en el reporte

Los saldos hipotecarios disminuyeron en $74 mil millones (-0.6%) en el 2T de 2026, hasta $13.12 billones, según el Household Debt and Credit Report de la Reserva Federal de Nueva York, que obtiene sus datos de Equifax. La Fed de Nueva York atribuyó la caída inusual a "a temporary gap in the reporting of mortgages on credit reports due to a transfer of servicing."

Este problema técnico de reporte coincidió con un estancamiento en las originaciones hipotecarias, mientras las ventas de viviendas existentes seguían cayendo —en parte como reflejo del ampliamente documentado "lock-in effect", en el que los propietarios con hipotecas al 3% se resisten a vender y asumir préstamos de reemplazo al 6% o más— y las ventas de viviendas nuevas se apagaron pese a los incentivos agresivos y las reducciones de precios de los constructores.

En términos interanuales, los saldos hipotecarios aumentaron en $187 mil millones, o 1.4%, el menor avance porcentual anual desde 2016.

Los saldos de HELOC suben con fuerza

Los saldos de Home Equity Line of Credit (HELOC) aumentaron 2.8% en el 2T y 11.6% interanual, hasta $459 mil millones. Desde el mínimo del 1T de 2021, los saldos de HELOC han subido 45%. Estas cifras representan saldos efectivamente utilizados y excluyen la porción no dispuesta de esas líneas de crédito. El aumento de los precios de las viviendas durante este periodo amplió el patrimonio de los propietarios, proporcionando la base de garantía que ha permitido estos retiros.

El giro hacia los HELOC refleja un cálculo sencillo para los propietarios que buscan extraer valor de su vivienda. En lugar de refinanciar una hipoteca existente al 3% por un préstamo mayor al 6%, muchos optan por conservar su primera hipoteca a tasa baja y añadir un HELOC más pequeño al 8% o 9%. Para un número creciente de hogares, la matemática ha favorecido este enfoque.

Un HELOC es un préstamo con segundo gravamen sobre la vivienda que aumenta el apalancamiento y que, si entra en incumplimiento, puede llevar a una ejecución hipotecaria y a la pérdida de la vivienda, incluso si la hipoteca de primer gravamen está al corriente. Por eso los HELOC añaden una capa adicional de riesgo para propietarios, prestamistas y el mercado hipotecario en general, y también causaron daños adicionales durante el Housing Bust y la Mortgage Crisis.

La carga de la deuda habitacional y el riesgo de impago

La relación deuda habitacional/ingreso disponible es una métrica estándar para evaluar la carga de una deuda y el riesgo crediticio. Para "housing debt" combinamos todas las hipotecas y los HELOC. Y para el ingreso, usamos el ingreso disponible (publicado por la Bureau of Economic Analysis).

El ingreso disponible consiste en salarios después de impuestos, más ingresos por intereses, dividendos, rentas, ingresos agrícolas, ingresos de pequeños negocios, pagos de transferencias del gobierno, etc.

Pero excluye las ganancias de capital, que es donde las personas de mayores recursos obtienen la mayor parte de su dinero. También quedan excluidos los ingresos de planes de compensación basados en acciones y la apreciación del capital, donde los multimillonarios hacen sus fortunas.

El ingreso disponible ha crecido con los años porque también ha crecido el número de hogares y, además, el ingreso por hogar; por lo tanto, el ingreso total de los hogares ha aumentado más rápido que la deuda habitacional a lo largo de los años, y la carga de esta deuda habitacional sobre el ingreso de los hogares ha disminuido.

Así, la relación deuda habitacional/ingreso se redujo en el 2T a 57.4%, el tercer nivel más bajo registrado, solo por detrás del 2T de 2020 y del 1T de 2021, cuando los pagos del gobierno cayeron sobre los hogares y distorsionaron el ingreso disponible hasta hacerlo irreconocible. En 2007, al comienzo de la Mortgage Crisis, había superado el 90%.

Por qué seguimos de cerca esta relación

El gráfico anterior muestra la base de la Mortgage Crisis: los consumidores acumularon deuda habitacional y quedaron muy sobreapalancados porque los precios de las viviendas se dispararon, y los hogares siguieron persiguiéndolos con hipotecas cada vez mayores; otros usaron el alza de los precios para convertir sus casas en enormes cajeros automáticos, extrayendo efectivo mediante refinanciaciones o mediante un HELOC. La deuda habitacional creció mucho más rápido que el ingreso disponible, y la relación se disparó durante 2007, cuando superó el 90% y todo se estaba descontrolando.

El aumento de la relación deuda/ingreso fue una señal de advertencia desde 2004 —una entre muchas— de lo que vendría.

Siempre habrá incumplimientos y ejecuciones hipotecarias, y estos suben y bajan con las condiciones económicas, como el desempleo. Pero una crisis hipotecaria generalizada no surge de la nada; se construye con sobreapalancamiento. Y eso no está ocurriendo ahora.

La tasa de morosidad de más de 90 días bajó para las hipotecas y subió ligeramente para los HELOC, después de los niveles cercanos a 0% durante los programas de forbearance de la pandemia, que eliminaron el estado de morosidad de las hipotecas atrasadas.

Los saldos de hipotecas con 90 días o más de atraso al final del 2T bajaron a 0.99% del total de saldos hipotecarios vigentes (rojo en el gráfico inferior);

Los saldos de HELOC con 90 días o más de atraso subieron a 0.99% del total de saldos de HELOC (azul).

Ambos están aproximadamente donde estaban durante los Good Times en 2018 y 2019.

Las nuevas ejecuciones hipotecarias bajaron a 55,160 en el 2T. Durante la era de forbearance hipotecaria, las ejecuciones hipotecarias eran esencialmente imposibles; al igual que las morosidades graves, cayeron casi a cero.

Las ejecuciones hipotecarias han aumentado desde esos mínimos cercanos a cero, pero se han mantenido por debajo del extremo inferior de los Good Times de 2018-2019, y muy por debajo del número de ejecuciones hipotecarias de años anteriores.

Lo que podría impulsar la morosidad grave y las ejecuciones hipotecarias a gran escala son los tres factores que elevaron las tasas de morosidad durante el Housing Bust:

Sobreapalancamiento – véase la relación deuda habitacional/ingreso disponible arriba. Ese siempre es el factor clave. Los prestatarios que no están sobreapalancados rara vez incumplen.

Precios de viviendas que caen de vuelta a la tierra, después de haberse disparado, cuando las personas, especialmente los pequeños propietarios de inmuebles, incluidos los accidental landlords, incumplen en una propiedad que se vendería por mucho menos que el saldo hipotecario pendiente. Las hipotecas profundamente underwater son una condición previa para cualquier ola grande de ejecuciones hipotecarias; si los precios de la vivienda no se desploman, un prestatario en dificultades normalmente puede vender la casa, pagar la hipoteca en mora y quizá irse con algo de efectivo.

Una crisis de desempleo. Pero durante el Housing Bust, la crisis de desempleo comenzó un par de años después de que arrancara el Housing Bust y fue resultado de la Financial Crisis, que en parte fue resultado del Housing Bust.

Cada incumplimiento tiene sus propias razones y complicaciones, y ocurren todo el tiempo, pero no a gran escala. El sistema bancario y el sistema legal lidian con ellos de forma rutinaria, por lo que sí hay ejecuciones hipotecarias, pero los números son pequeños, y esos costos están incorporados en las tasas y comisiones hipotecarias, y aún se gana dinero, y la economía sigue avanzando. Solo se convierte en un problema para la economía en general cuando toma una escala muy grande, como ocurrió la última vez.

Recordatorio: ¿Quién asume el riesgo? Principalmente los contribuyentes

Aproximadamente el 65% de todas las hipotecas vigentes, incluidas casi todas las hipotecas subprime, están garantizadas de una u otra forma por el gobierno de Estados Unidos, y esa parte del riesgo hipotecario se ha transferido de los bancos a los contribuyentes, uno de los cambios más fundamentales surgidos de la Financial Crisis.

Las entidades gubernamentales – GSEs (Fannie Mae y Freddie Mac) y agencias gubernamentales (Ginnie Mae, FHA, que asegura hipotecas subprime con bajos pagos iniciales, VA, etc.) – compran hipotecas a los prestamistas, las empaquetan en Mortgage-Backed Securities y venden los MBS a inversionistas. Si una hipoteca termina en pérdida, el emisor del MBS compensa a los tenedores de MBS y absorbe la pérdida. Estos MBS "agency" tienen un riesgo crediticio similar al de los Treasury securities, prácticamente nulo.

Los inversionistas asumen el riesgo del 15% de las hipotecas. Se trata de hipotecas que no calificaron para respaldo gubernamental y que fueron titulizadas y vendidas como MBS "private-label" a fondos de bonos y fondos de pensiones de todo el mundo.

Aproximadamente 4,000 bancos y más de 4,000 credit unions asumen menos del 20% de la deuda habitacional total (datos de la Federal Reserve). Un gran desplome hipotecario les causaría pérdidas, pero no amenazaría con derribar el sistema financiero, como ocurrió la última vez.

Y por si te lo perdiste: Household Debts, Debt-to-Income Ratio, Delinquencies, Foreclosures, Collections & Bankruptcies in Q2 2026

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